指导律师|戚 谦
实务中，经常会遇到购房人尚未取得房屋产权证就被法院执行查封的情况，导致房屋交易无法继续履行，严重侵害了第三人的合法权益。购房人权益救济的途径，就是提出执行异议。
房屋纠纷中的第三人执行异议案件通常会存在于被执行人“以房抵债”、“一房二卖”等情况，本文依此实务争议点为基础，从异议第三人角度，通过近几年最高院及各地高院的一些经典判例，重新予以梳理，以此提炼第三人执行异议的实务要点。
一、最高院审理“以房抵债”中第三人执行异议的基本逻辑思路
通常，案外人提出执行异议时，涉案房屋已经出现在原被告的诉讼中，并且（或可能）已经到达执行阶段。
从最高人民法院审理的“杨某诉王某等案外人执行异议纠纷”【（2016）最高法民申79号】的判决中，可以看到最高院认定“以房抵债”的总体脉络和思路。
最高法院首先将杨某主张的“以房抵债”合同的真实性进行了认定。
最高院认为：关于案涉买卖合同是否合法有效的问题上，以云顶大厦五层办公楼抵顶工程款5640141元、杨某与轻工公司签订的《商品房买卖合同》亦约定杨光购买的房屋为云顶大厦5层26号，房款为5640141元，二者具有同一性，加之轻工公司与朗晨科技公司确有建设施工关系。因此，杨某提供的商品房买卖合同虽然早于抵债协议书形成，并且该商品房买卖合同的履行方式与通常的房屋买卖方式有异，但不足以否定杨光与轻工公司之间达成的合意及买卖合同的真实性。
其次，对合同的支付情况进行了认定。
最高院认为：杨某已提交相关证据证明朗晨科技公司与轻工公司之间存在真实的债权债务关系，以房抵债也是双方的真实意思表示。虽然以房抵债的主体为朗晨科技公司，但从轻工公司为杨某出具的权利凭证及协议后续履行情况看，杨某应为实际权利人，以朗晨科技公司工程款抵顶的方式支付了案涉房屋全部价款。
再次，最高法院在合同的真实及支付认定后，又在合法占有上进行认定。
最高院认为：虽然上述民事判决的诉讼主体及物业管理费和电梯费的缴纳主体为沈阳朗晨环境工程公司，但该公司的法定代表人为杨某，股东为杨某及其父杨某某，基于家族企业的特性，可以认定案涉房屋已被杨某实际控制的事实。又因轻工公司于2004年11月17日即开具了《准住通知单》，故杨某基于抵债协议书及该通知单对案涉房屋的占有为合法占有。
最后，对房屋过户及未过户的过错进行了认定。
最高院认为：案涉房屋的产权人界定为杨某，因建设方阳台超建等原因，未能办理房屋权属登记。解遗文件虽然形成时间是在2014年，但解遗事项发生在法院查封之前，且能够证明未办理过户登记是因建设方阳台超建等原因而非因买受人自身原因，买受人对此没有过错。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议决定》）第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。通过对最高院在上述案例中认定第三人的逻辑思路，可以看出最高院在完全遵循该规定的步骤。
但是，在具体认定上，有法院认为，第三人提出执行异议的前提，是其已支付对价后的一种物权期待权，否则，不宜适用该规定。
在海南高院公布2017年度十大典型案例之一——文某执行异议之诉案【（2017）琼民终214号】中，文某亦以该规定的第二十八条为由进行抗辩，而海南省高院则作出了相反的判决结果。其中一个关键就是：文某系经营二手房交易，其主要目的不是为了取得案涉房产的所有权并由自己实际居住使用，而是为了转卖房产赚取差价，并且其在庭审中也称，其与房屋出卖人签订《委托书》以后，其首要目的是找到购房人，并将房产直接过户到购房人名下，只有在房屋长时间卖不出去的情况下才过户到自己名下，因此，导致房产未过户到自己名下的原因，是由其自己的主观意志所致，也即未办理过户登记是由文月元自身的原因所导致的，其自身存在过错。
海南高院认定：作为规定的四要件应同时具备，缺一不可，并且在这四个要件中，第一个要件即案外人与被执行人签订以变动执行标的物所有权为目的的合同是后面三个要件的基础，后面三个要件是第一个要件的履行情况。深层次来讲，案外人对执行财产的异议，是一种对已支付对价的物权期待权以及由此产生的排他强制执行的效力。文某未能这种以二手房交易为目的的物权合同，不符合规定的实质要旨。海南高院最终驳回上诉，维持原判。
最高院及海南高院的两则判例，清晰的展现了《执行异议和复议决定》第二十八条在执行异议的绝对效果。该效果体现在对第二十八条要件的严苛把握，即房屋的执行异议之中，该二十八条的四要件是必须同时具备，不可缺一。
二、《查封、扣押、冻结财产规定》第十七条的适用环境
实务中还有一则与之相似的规定——也就是最高院在2008年发布的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封、扣押、冻结财产规定》）第十七条。该条规定如下：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
此规定诞生于2008年，而《执行异议和复议决定》则发布在2015年。二者在立法本意上，存在了一定的承继之义。从立法本意中看，《执行异议和复议决定》灵活保护了异议第三人在已支付房屋款项上的门槛。
相较而言，《查封、扣押、冻结财产规定》规定涉案房屋第三人必须交付全部价款且实际占有，而《异议复议规定》对于买受人按照约定支付部分价款并且在人民法院指定的期限内将剩余价款交付执行的，也纳入保护范围。这符合司法实践中的惯例，因为相当一部分不动产买卖所涉金额较大，当事人之间多约定分期付款，案外人虽仅支付部分款项，但系按照合同约定的进度支付，如其将剩余价款按照人民法院指定的期限交付执行，不影响债权受偿，自然没有拒绝保护的道理。
另外，关于剩余价款的支付，是按照法院要求的时间而非合同约定的期限执行。如此规定，体现出执行权作为公权力对被执行人与第三人之间民事权利进行适当的干预，对被执行人与第三人进行了适当的利益平衡。
在上海法院（2014）第10号参考性案例“时乐公司诉沈某某等执行异议之诉纠纷案”中，法院生效判决认为，根据《查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，执行法院不得查封被执行人已经出卖给第三人的不动产必须同时满足以下条件：被执行人与第三人已就不动产买卖达成协议；第三人已经支付买卖不动产所应付的全部价款；第三人已经实际占有所买受的不动产；第三人对未办理不动产产权过户手续没有过错。从时间上分析，以上条件应发生在执行法院司法查封之前，从内容上分析，以上条件必须同时满足，缺一不可。
明显可以看到，《查封、扣押、冻结财产规定》第十七条适用也必须与《执行异议和复议决定》第二十八条有一致的“同时满足”，不一致在于，前者必须在已经占有的情况下，支付了不动产的全款价款。
另外，在案外人王某对具有强制执行力的公证债权文书申请执行异议案【(2013)苏执异字第0001号】中，江苏省高级法院审查认为：案外人王某已全部支付购房款，并提供了其支付全款的银行付款凭证原件，申请执行人虽对该银行付款凭证原件不予认可，但其无理由、无证据加以推翻，故该银行付款凭证原件应予以确认，案外人王某已全部支付房款。
其次，《查封、扣押、冻结财产规定》第十七条在程序上，适用于执行查封阶段，也可以适用于诉前或诉讼阶段的财产保全；而《执行异议和复议决定》第二十八条只能适用于执行阶段。这点非常重要。在不同阶段，法院的考虑及适用法律规定的不同会影响案件的走向。
三、对于“第三人”主观认定的实务提醒
《查封、扣押、冻结财产规定》第十七条及《执行异议和复议决定》第二十八条中均出现了“第三人”的概念，并且围绕“第三人”的过错及主观判断予以规定。
该规定在实务中与之相类似的是民法本身的“善意第三人”概念中的主观判断。然而该规定对第三人主观判断，应当严格区别于以上制度的“善意”，还包括第三人本身是否存在过错，而应当仅仅抓住“对于没有办理过户手续过程中是否善意”、“是否过错”。以此，才能更为贴合最高院在此类执行异议之中的核心要旨。
四、结 语
房屋纠纷中的第三人执行异议问题，将会是实务之中的一个热点问题。在此，成务律师提醒两点：
第一、作为实际享有房屋权益但未取得物权的一方发现所有房屋被其他当事人查封时，应当及时保存证据.
主要包括：对房屋的持续性占有、书面的合法的房屋交易手续、房屋交易针对性的银行流水或者支付证明，最后还应当有能够证明未过户过错并非自身原因所致。
第二、如果当事人发现已经购买的房屋开始有过户申请但尚未登记情况，应当及时利用好向不动产登记机构提出申请的日期与不动产登记机关向当事人发放权利证书的日期之间的空档期，及时阻却房屋的过户进展，赶在登记中心办妥转移登记之前查封争议房屋。
在以上工作完成的基础上，购买方一定会针锋相对与卖房人“配合”，“出具”相关形式合法的证据对争议房屋进行针对性的解除查封申请。
律师应当着重查阅该“证据”的真实性、合法性及关联性，再结合房屋实际的占有及主观方面，对抗买受人的房屋所有权转移行为，进而取得良好的代理效果。