引言：不良资产是逆经济周期下较好的投资选择。自四大资产管理公司成立以来，中国的不良资产投资，已经经历了三次浪潮，我们可见的第四次浪潮已经到来。律师事务所历来是不良资产市场中最重要的服务方，道可特“实战不良资产”系列，旨在系统梳理不良资产市场发展及实务，希望不良资产市场参与方长期关注。
本期为大家带来实战不良资产系列九：不良资产尽职调查的主要方法（下）。
03. 走 访
- 查看现场
通过走访现场了解现场的经营情况，是否停业、出租或者正常经营；记录现场概况：位置、外观、面积、楼层、建筑物结构、存货等；查看现场使用人，对于使用人不是产权人的要进行后续调查，了解使用人与承债人的关系；了解现场周边情况：交通、建筑物、分布等；了解现场未来状况：房产土地是否可能拆迁改造，是否已经列入限制性规划；了解现场资产的价值：现场房产土地是否有土地使用权证及房产的权属情况。通过上述情况判断阅卷材料的真伪，初步判断资产的价值。 - 对象访谈
① 对贷款银行经办人访谈：了解债务企业现有财产信息、对外投资信息、企业放贷过程；
② 对次债务人、承租人访谈：了解债务人对于次债务人的负债情况，是否有购买意向；了解资产情况等；
③ 对债务人及担保人实际控制人访谈：可假定为投资商获取债务人的营业执照、土地信息和财务报表；
④ 对法官和代理人访谈：了解债务企业的财产信息，对外投资信息、企业贷款过程、案件的诉讼进展、债务企业的目前经营状况；
⑤ 对债务人内部知情人访谈：例如询问门卫，了解特殊知情人信息及债务人相关信息；可以通过中间人对财务总监等重要知情人进行访谈，了解债务人及其财产的真实情况。
3. 走访过程中的注意事项
① 走访前事先要做好准备工作，通过网搜等方式初步了解债务人的基本情况，确认现场位置；准备好相关设备：相机、录音笔等；准备好走访提纲，提前罗列对象、问题和重点关注内容；
② 走访时应根据现场和对象的不同情况确定走访者身份，对于有些特殊对象，需要通过假定身份，以免打草惊蛇，引起对方警觉而无法获取信息；
③ 走访时要做好拍照和记录，并在事后及时做好整理。
04. 查 档 - 主要查档部门和内容
工商查档：
前往企业注册登记的工商局或行政审批大厅工商档案查询窗口查询工商档案的内档信息，索取全部电子档案或者全部纸质档案，包括工商基本信息、股东信息及设立变更等所有信息，查找承债主体的财产线索，注意是否可以通过改制文件，确定新的承债主体；是否可以通过企业的注销过程，查找新的承债主体，如果企业注销没有清算或者出资不到位，企业的出资人或者股东有可能成为新的承债主体；通过工商中房产、土地产权归属等资产流转过程，发现新的承债主体；通过查询企业减资、注销、清算等不符合程序的，股东可能成为新的承债主体；通过发现其他违法犯罪主体，例如恶意串通、材料造假、侵吞侵占国有资产、虚构债务转移资产、违法处置抵押物、财务报表造假，相关责任人可能成为新的承债主体。
房屋查档：
房屋方面涉及房产管理局、房产交易中心、住房和城乡建设局，核查房产的基本信息、全部内档信息，落实房产的抵押和登记情况，核实承债人名下房产登记是否是原始登记，是否发生过流转，现在房产税是否仍登记在其名下，注意查看房产用途和类型。
土地查档：
土地方面涉及到国土资源局的地籍科、土地档案管理室、行政审批大厅的国土资源局的对外查询窗口，查看土地内档信息，落实土地抵押或者查封登记情况，核实承债人名下土地登记是否为原始登记，是否发生流转，查看土地性质和用途等信息。
车辆查档：
前往当地车辆管理中心（车管所）或者公安系统进行查询，根据债务人或者保证人名称、证件号码等查询其名下是否有机动车及车牌号、型号、使用年限等信息，了解车辆是否存在抵押或者查封的情况。
涉诉查档：
可以先通过网搜查询债务人或者担保人的涉诉情况，针对一些重要案件，前往相关法院或者从该法院的相关网站申请调取案件档案。通过涉诉查询获取改制、出资不实、无偿拿走资产、违法违规等情形的证据，寻找新的承债主体；寻找债务人对外的到期债权、与他人的财产纠纷等证明债务人有财产的线索；找到关系人或潜在的买家，如债务人高管与债务人之间的纠纷；了解债务人的还款能力、其它欠款情况；落实只能在特定范围内有限追索的情形是否追索完毕，如出资不实的行为是否被他人追索过。
2. 查档的注意事项
① 查档前应提前通过阅卷和网搜等方式获得查档的基本对象和目的；
② 查档前应提前了解相关主管部门的名称位置，并根据要求取得有关授权文件；
③ 查档过程中可以通过复印、拍照、拷贝等方式保留相关材料。