涉及中小房企股权出让的常见法律问题概述

随着商品房市场的逐步稳定，国家“房住不炒”政策的坚持和倡导，房地产开发逐渐告别暴利，近两年简直微利甚至负利，中小房企的融资渠道被一再压缩。截至目前，除了各种限购、限售、限贷等手段未有放松迹象以外，针对房企融资的各类监管也在进一步加强，房企主要的融资渠道全方位收紧，融资成本不断攀升，融资金额不断缩减。而这个行业对资金极度“饥渴”的特性，正与监管不断加强的趋势相冲突。可以说，目前阶段，除非有充足的现金流支持，否则开发房地产是不明智的选择。
那么，对于没有资金支持又缺少营销能力的中小房企来说，几乎只剩了一条路——项目转让。当然，出于众所周知的原因，房地产项目的转让都是通过股权转让来进行。然而，由于大部分中小企业管理不够规范，财务不太专业，又没有法律顾问，在股权转让时会出现各种各样的问题。即便这时候再请律师介入，有些错误也已铸成，律师帮助重新规范的几率大大降低，远不如防患于未然更有效。
本文中，笔者整理了几个经常出现的问题，并作解答，以期能为中小房企的股权出让问题起到解决作用。
一 公司、法定代表人或关联公司财务混同
因为大部分中小房企都是私营企业，通常都是老板一个人说了算，老板通常又经营着几个不同的公司，今天A公司需要资金了从B公司出，明天B公司该付款了又从C公司出，有时候还从法定代表人账户上往来，财务往来非常杂乱。各关联公司之间形成的资金往来一团乱麻，而老板不以为然：反正都是我的公司，左口袋右口袋的问题，并不算大问题。
但是，在股权转让过程中，这些都会成为阻碍股权价格计算、交易方式确定的重大问题。比如项目公司是A公司，股东公司是B公司，而在进行工程价款支付的时候，却是B公司代A公司付款。对于工程施工方来说，只管收钱，并不关心付款人是谁。但这就形成了一个三角关系，B公司与A公司及工程施工方应该有代付协议或者指示付款说明，或者B公司借款给A公司，由A公司直接付工程款，这在财务上才是一个规范的操作。如果没有进行规范，在进行股权转让的时候，受让方也会提出工程款欠付数额的问题以及从股东借款的问题，此时当然可以解决，但显然，这会让股权受让方认为出让方公司财务不规范，信任度会大打折扣。
因此，建议中小房企平时的管理中就要注意财务制度的规范，尤其是懂税务的专业律师和专业会计师、税务师的提前介入，会帮助中小房企在将来的开发建设、股权转让等环节节省巨额的成本。而且，即使不做股权出让，正常运营管理中也要避免财务混同的问题，以防企业甚至股东个人陷于承担连带责任的巨大风险。
二 股权交易价格的计算问题
由于中小房企通常会有负债，因此基本上都是通过承债式并购的方式实现股权转让。这里很多的中小房企的老板就会对债务的金额和股权价格的金额产生疑虑。例：项目公司的土地和在建工程价值1个亿，可是有1个亿的对外借款，已付工程款1000万，还欠着2000万的工程款，现在收购方拟承债式收购，提出项目公司债务他们承担，再给3000万的股权转让款，获得项目公司100%股权。那么这个股权转让价格到底是多少？是1.5亿（1亿借款+2000万工程款+3000万股权转让款）还是3000万？我们的答案是：3000万才是股权转让价格，也就是股权的实际价值。
借款也好，工程款也好，债务主体都是项目公司，而非股东。由于股权的变更，导致公司的股东和实控人变更，只不过新股东将来对项目公司的债务有权作出安排，但并不改变项目公司才是债务主体这一法律关系。并且项目公司债权债务都应考虑进所有者权益和公司净资产中，综合计算后的才是股权价值，因此，千万不要将项目公司债权债务和股权价值混同，否则容易在股权转让价格上产生歧义，从而造成股权转让的障碍。
承债式收购有很多复杂的安排，比如债务偿还期限问题、股东是否承担连带责任问题、有股权质押的情况下如何让债权人同意股权转让的问题等等，不是本篇文章所能涵盖，在此只对股权转让价格做简单界定，后续笔者会对承债式股权并购做专门的分享。
三 投资方设立的退出条款如何应对
通常，项目受让方在完成项目整体销售或部分销售后，都会进行模拟清算，然后股权退出，仍然将公司交还给原出让方，以维持后续运转。股权转让涉及此类退出条款的设计时，就需要考虑在达到何种条件下，受让股东从公司退出，比如房屋销售达到一定比例就可以退出并进行模拟清算。受让方退出时，条件约定的越详细越好，从财务清算、税务清算、公司经营资料、人员管理到物业管理、房屋保修等都要进行详细的约定。只有面面俱到地考虑到实际交接中的各项工作，才能预测将来的风险点或争议点，并加以提前规避。
其实，中小房企股权出让过程中还有很多实务性的问题需要加以研究和规范，本篇文章只是抛砖引玉。希望中小房企能引起重视，并提前对风险加以规避。