信托行业的大突破：北京试点不动产信托登记

近日，国家金融监督管理总局北京监管局、北京市规划和自然资源委员会联合下发《关于做好不动产信托财产登记工作的通知（试行）》（下称：《通知》）。明确北京辖内信托公司，可依法将北京市行政区域范围内的不动产转移给信托机构，《通知》自印发之日起试行一年。
此次试点的不动产信托登记制度，将不动产信托登记视为一种特殊的登记行为，无疑为家庭财富的传承提供了更为便捷和经济的途径，使得不动产信托的使用更加便利。
PART.01.设立成本大幅下降
不动产信托登记制度的推出，旨在解决房地产登记进信托资产过程中成本较高的问题。在没有试点制度之前，不动产信托登记严格依照《中华人民共和国民法典》物权编的规定，按照房地产买卖转移进行过户登记。
这意味着，如果个人想要将房产转入信托，需要先设立现金信托，然后再由信托出面购买委托人指定的房产，最后办理不动产转移登记。一来一回之间，买卖行为产生的所得税、增值税和契税等，都会让委托人面临高昂的税收成本。
如果房产在两年内交易，总成本可能高达10.38%，包含作为卖方需要交纳的5.38%增值税和2%的所得税，以及买方需要交纳的3%契税。
与传统的不动产登记制度相比，北京市的不动产信托登记试点制度在税收和政策上带来了显著的变化。它通过简化操作环节的方式，降低了高额的税赋。
PART.02.新流程的三大变化
根据《通知》中的安排，不动产信托财产登记的流程大体分为三个步骤：预登记、设立信托、提出申请。首先，在不动产信托成立前，信托机构根据信托登记相关规定，在中国信托登记有限责任公司办理信托产品预登记，取得产品编码和信托预登记完成通知书。
之后，委托人与信托机构共同签署信托文件，并在其中明确信托目的、信托财产、信托期限、信托当事人的权利义务、信托财产管理、运用和处分等具体内容。最后，双方共同向不动产登记机构提出登记申请，后者则根据上述一系列证明，完成不动产转移登记。
与之前的政策相比，此次试点的不动产信托登记流程表现出三大变化：非买卖、无价格、附记登记。
不动产的所有权在委托人与信托受托人之间转移的过程，不再被视为买卖行为，自然不需要按照买卖交税。既然不是买卖行为，自然也不会涉及到交易价格，故也不会涉及到因交易价格产生的各种税费。
PART.03.信托与债务隔离
信托具有一定的隔离债务的功能，这也使其备受全球高净值人士的青睐。根据第九次民事审判会议纪要第95条，当事人与委托人、受托人或受益人之间有债权债务纠纷时，请求查封信托财产专户或对应的银行账户的强制保全措施，人民法院不应当予以准许。
但这并不意味着将任何财产装入信托就能万事大吉，法律也对信托的债务隔离功能做出了恰当的限制。只有信托设立合法，资产才可以得到一定程度的保护，免受民事债务的影响。
然而，这种债务隔离功能仅限于民事债务，不能对抗行政或刑事产生的债务。例如，在电视剧《人民的名义》中，为了保障自己和妹妹孩子的生活，姐姐高小琴利用山水集团香港公司出资2亿元成立了一支信托基金。由于涉及刑事犯罪，不能隔离债务，最终被视为国家财产予以没收。
北京市不动产信托登记试点的实施，是我国信托行业在资产管理领域、尤其是固定资产管理领域的一次重要创新。不仅能降低信托设立成本、扩大受托财产范围、简化设立流程，更为后续诸如以房养老、不动产家族信托等创新产品的发展补齐了制度短板。
未来，家族信托业务或将迎来更高质量、可持续的新突破。