2014新版商品房买卖合同中的解除合同情形

一、解除合同情形
解除合同涉及10大情形，其中出卖人在1种情况下，即买受人不能履行付款义务时出卖人有权解除合同，买受人有权解除合同的情形有9中，分别涉及：出卖人对房屋权利状况的承诺、交付房屋、商品房实测面积、规划变更、设计变更、地基基础和主体结构质量、其他房屋质量问题、空气质量或建筑隔音情况、房屋所有权登记。具体如下：
（一）出卖人有权解除合同的情形
1、除不可抗力外，买受人未按约定时间付款，且逾期超过 日的；（除解除合同外亦可另行约定其它解决方式）
买受人解除合同的，应自出卖人解除合同通知书送达之日起 日内按照累计应付款的 %向出卖人支付违约金，但出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。
《商品房买卖合同案件司法解释》还规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。
（二）买受人有权解除合同的情形
1、出卖人违反第五条约定房屋权利状况承诺，导致不能完成合同登记备案或房屋所有权转移登记的；
买受人解除合同的，出卖人应承担责任：（1）自买受人解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）；（2）自买受人付款之日起，按照不低于央行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；（3）给买受人造成损失的，由出卖人支付已付房款价一倍或买受人全部损失的赔偿金。
违反第五条约定房屋权利状况承诺的情形：不享有商品房合法权利，一房二卖，被司法查封或被限制转让，其他约定情形。
2、除不可抗力外，出卖人未按约定时间将商品房交付买受人，逾期超过 日的；（除解除合同外亦可另行约定其它解决方式）
买受人解除合同的，出卖人应承担责任：（1）自买受人解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）；（2）自买受人付款之日起，按照不低于央行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；（3）出卖人按照全部房价款的 %向买受人支付违约金。
3、商品房实测面积与预测面积发生误差的，套内建筑面积误差比绝对值超出3%，或建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%的；（限预售合同，除解除合同外亦可另行约定其它解决方式）
买受人解除合同的，出卖人应承担责任：（1）自买受人解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）；（2）自买受人付款之日起，按照不低于央行公布的同期贷款基准利率计算给付利息。
4、商品房规划用途、面积、容积率、绿化率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划变更，出卖人未在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人的；（限预售合同）
买受人解除合同的，出卖人应承担责任：（1）自买受人解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）；（2）自买受人付款之日起，按照不低于央行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；（3）出卖人按照全部房价款的 %向买受人支付违约金。
5、出卖人合法变更建筑工程施工图设计文件，影响商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向或供热、采暖方式等商品房质量或使用功能，出卖人未在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人的；（限预售合同）
买受人解除合同的，出卖人应承担责任：（1）自买受人解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）；（2）自买受人付款之日起，按照不低于央行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；（3）出卖人按照全部房价款的 %向买受人支付违约金。
6、商品房地基基础和主体结构经检测不合格的；
买受人解除合同的，出卖人应承担责任：（1）自买受人解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）；（2）自买受人付款之日起，按照不低于央行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；（3）给买受人造成损失的，由出卖人支付已付房款价一倍或买受人全部损失的赔偿金；（4）因此而发生的检测费用由出卖人承担。
7、发现除地基基础和主体结构外质量问题，经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的；
买受人解除合同的，出卖人应承担责任：（1）自买受人解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）；（2）自买受人付款之日起，按照不低于央行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；（3）给买受人造成损失的，由出卖人承担相应赔偿责任；（4）因此而发生的检测费用由出卖人承担。
8、商品房室内空气质量或建筑隔声情况经检测不符合约定的国家或地方标准，经出卖人整改后仍不符合标准的；
买受人解除合同的，出卖人应承担责任：（1）自买受人解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）；（2）自买受人付款之日起，按照不低于央行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；（3）给买受人造成损失的，由出卖人承担相应赔偿责任；（4）经检测不符合标准的，检测费用由出卖人承担，整改后再次检测发生的费用仍由出卖人承担；（5）因整改导致该商品房逾期交付的，出卖人承担逾期交付责任。
9、因出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起 日内取得房屋所有权证书的；（除解除合同外亦可另行约定其它解决方式）
买受人解除合同的，出卖人应承担责任：（1）自买受人解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）；（2）自买受人付款之日起，按照不低于央行公布的同期贷款基准利率计算给付利息。
比较买受人与出卖人解除合同的情形可以发现，出卖人有权解除合同是因买受人原因不能如约支付房价款，而买受人有权解除合同包括违反权利承诺、不能按时交付房屋、面积误差比超过3%、规划设计变更、房屋质量问题以及未如约办理房屋所有权证的情形。这是和买卖双方权利义务相对应的。归纳一下，买受人解除合同的，出卖人主要承担退还房款、支付利息、承担违约金、赔偿损失、承担检测费用的责任。
（三）非任一方原因解除合同的情形
对此，新版合同并未明确约定。2011长沙版文本第二十三条则约定，双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但应当告知另一方并提供相应证明。因国家政策调整的原因导致不能按照约定履行本合同的，双方可解除合同，且都不承担因解除合同而产生的违约责任。买受人应当配合出卖人办理房屋登记撤销等手续，同时，出卖人应将购房款（含同期银行利息）全部退还给买受人。对于不可抗力、国家政策调整的具体认定，下文将依次提到。
《商品房买卖合同案件司法解释》还规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
（四）解除权的行使期限
《合同法》第九十五条，“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。问题是，在相对方没有催告的情形下，解除权的存续期间到底有多长？对此，《商品房买卖合同案件司法解释》第十五条规定，“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。实践中，可能会发生起初相对方未催告解除权人行使解除权，在按相对方未催告的情形下自解除事由发生之日起计算一年除斥期间的过程中，如相对方又行使催告权，一年除斥期间和三个月除斥期间的冲突如何解决？
有观点认为，在司法解释对两种除斥期间的适用情形和起算点均有明文规定的情况下，应严格按照规定以解决此种冲突，即在发生相对方起初未催告解除权人行使解除权，在按相对方未催告的情形下自解除事由发生之日起算一年除斥期间的过程中，如相对方又行使催告权，则适用除斥期间的基础发生了变化，应按照三个月的期限行使解除权。