“带押过户”是指依据《中华人民共和国民法典》（以下简称“《民法典》”）第四百零六条“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定”的规定，在申请办理已抵押不动产转移登记时，无需提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，从而实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。
为深化不动产登记和金融便民利企合作，协同做好不动产“带押过户”， 降低制度性交易成本，助力经济社会发展。自然资源部、中国银行保险监督管理委员会于2023年3月3日发布并施行《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》（自然资发〔2023〕29号，以下简称“29号文”），“带押过户”主要适用于在银行业金融机构存在未结清的按揭贷款，且按揭贷款当前无逾期。提出以点带面，积极做好“带押过户”。推动省会城市、计划单列市率先实现，并逐步向其他市县拓展；推动同一银行业金融机构率先实现，并逐步向跨银行业金融机构拓展；要推动住宅类不动产率先实现，并逐步向工业、商业等类型不动产拓展；并实现地域范围、金融机构和不动产类型全覆盖，常态化开展“带押过户”服务。
《自然资源部、国务院国有资产监督管理委员会、国家税务总局、国家金融监督管理总局关于进一步提升不动产登记便利度促进营商环境优化的通知》（自然资发〔2024〕9号,于2023年12月21日发布并施行）进一步提出深化不动产登记“带押过户”改革，加快实现“带押过户”业务跨银行业金融机构可办，覆盖工业、商业等各类不动产；推广“无还本续贷”抵押登记做法，通过旧抵押权注销和新抵押权设立登记合并办理、顺位抵押权设立和旧抵押权注销登记合并办理，或者办理抵押权变更登记等，实现“借新还旧”、抵押登记无缝衔接。《自然资源部办公厅关于进一步加强不动产登记便民利民窗口建设的通知》（自然资办函〔2024〕1319号，于2024年6月26日发布并施行）要求不动产登记部门加强便民利民的窗口建设；拓展“带押过户”范围，实现“带押过户”跨银行业金融机构可办，覆盖住宅、工业、商业等各类不动产。
2023年8月28日，国务院公布《国务院关于今年以来国民经济和社会发展计划执行情况的报告(2023)》显示，截至2023年末，已有28个省份开展“带押过户”。2024年2月28日，自然资源部发布《2023年中国自然资源公报》显示，全国累计办理带押过户业务11.6万件，涉及带押金额1600多亿元。
推行不动产“带押过户”登记服务新模式，是贯彻落实《民法典》“带押过户”规定的有效手段，是支撑群众刚性需求、改善住房条件和助企纾困、优化营商环境的重要举措，是有效降低交易成本和风险，实现便民惠企的有益探索。
二、二手房“带押过户”的模式
（一） 29号文中明确的“带押过户”模式
在传统的二手有抵押的房交易过程中，一般需解除抵押后才能办理过户，而解除抵押要求卖方还清贷款，进而买方再将房产抵押以获得贷款。在前述传统交易模式下，买卖双方于登记机构、银行多次办理手续，流程复杂、效率低下。
29号文中明确，地方在实践探索中主要形成了以下三种“带押过户”模式：
新旧抵押权组合模式 | 通过借新贷、还旧贷无缝衔接，实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记与旧抵押权注销登记。 |
新旧抵押权分段模式 | 通过借新贷、过户后还旧贷，实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记等，卖方贷款结清后及时办理旧抵押权注销登记。 |
抵押权变更模式 | 通过抵押权变更实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定抵押权变更等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、抵押权转移登记以及变更登记。 |
上述三种“带押过户”模式下，不用先归还原来的房屋贷款就可以实现银行贷款审批、新设抵押、放款及过户登记、原抵押注销等交易环节的一并办理，效率大大提升，也有效降低了交易成本和潜在的法律风险。
（二） 各地实施的二手房“带押过户”模式
目前，绝大部分地区已陆续实施了二手房“带押过户”政策，实现“带押过户”常态化服务，同时结合当地实际，呈现出不同的交易流程细节，以一、二线城市中的北京、深圳、天津、西安、成都、武汉为例，具体如下：
1、 北京
北京的交易流程上卖方贷款银行可根据买方购房款的支付方式不同（全款支付、跨行贷款支付、同行贷款支付），先要求买方将全部或部分购房款支付至约定的监管账户以用于清偿卖方银行贷款，若买方全款购房的，卖方贷款银行用买方购房款结清贷款后解除抵押权；若买方通过银行贷款方式支付购房款的，则买方贷款银行应先对房产增设第二顺位抵押，卖方贷款银行用监管账户购房款清偿贷款后解除第一顺位抵押。该等流程，即可保证卖方贷款银行债权的实现亦可确保买方贷款银行抵押担保措施的落实。
文件名称 | 《中国银行保险监督管理委员会北京监管局、中国人民银行营业管理部、北京市规划和自然资源委员会、北京市住房和城乡建设委员会关于推进个人存量住房交易“带押过户”有关工作的通知》 | |
文号 | 京银保监发〔2023〕45号 | |
办理流程 | （一）签订买卖合同。买卖双方自行或在中介机构撮合下达成房屋买卖意向，签订房屋转让合同，约定同意“带押过户"。 （二）办理房屋网签。买卖双方通过存量房交易服务平台办理网上签约。 （三）向银行申请“带押过户"。 （四）办理“带押过户"登记手续。买卖双方及相关方在不动产登记中心办理“带押过户"。 （五）银行贷款发放及结清。 | |
“带押过户”模式 | 跨行贷款购房模式（买卖双方贷款机构为不同银行，即抵押权人为不同银行） | 1、申请 买卖双方向银行申请“带押过户"，与双方贷款银行签订协议，约定首付款监管账户、卖方贷款银行收款账户等事项；买方申请贷款，买方贷款银行按照市场化原则自主审批，如首付款和贷款金额之和不足以结清卖方贷款，卖方需向卖方贷款银行补齐差额部分；双方贷款银行通过北京金融综合服务网交互信息（未接入北京金融综合服务网的银行通过事前约定方式交互信息）；买方将首付款交至约定的监管账户。 2、银行贷款发放及结清 买方贷款银行方面：确认“带押过户"完成信息；对房产增设第二顺位抵押权；将首付款和贷款划至约定的卖方贷款银行收款账户。卖方贷款银行方面：确认款项到账信息；结清贷款并解除房屋抵押权；将剩余资金转至卖方本人收款账户。 |
同行贷款购房模式（买卖双方贷款机构为同一银行，即抵押权人为同一银行） | 1、申请 买卖双方向银行申请“带押过户"，签订相关协议，约定首付款监管账户等事项；买方申请贷款，银行按照市场化原则自主审批，如首付款和贷款金额之和不足以结清卖方贷款，卖方需向银行补齐差额部分；买方将首付款交至约定的监管账户。 2、银行贷款发放及结清 银行对房产增设第二顺位抵押权；发放买方贷款至约定的监管账户，扣划资金结清卖方贷款；解除卖方贷款抵押权，将剩余资金转至卖方本人收款账户。 | |
买方全款购房模式 | 1、申请 买卖双方向卖方贷款银行申请“带押过户"，签订相关协议，约定交易资金监管账户等事项；买方将购房款交至约定的监管账户。 2、银行贷款发放及结清 卖方贷款银行用购房款结清贷款；解除房屋抵押权；将剩余资金转至卖方本人收款账户。 | |
2、 深圳
深圳“顺位抵押"、“双预告登记"的“带押过户”模式，贯彻落实了29号文关于不动产登记机构向银行业金融机构延伸登记服务端口，实现预告登记、转移登记、抵押登记等业务合并办理，支持转移预告登记与抵押预告登记以及“双预告”登记转本登记一并申请、一并办理的要求。
文件名称 | 《深圳市住房和建设局、深圳市司法局、深圳市规划和自然资源局、深圳市地方金融监督管理局、中国人民银行深圳市中心支行、中国银行保险监督管理委员会深圳监管局关于印发<深圳市推广二手房“带押过户”模式的工作方案>的通知》 | |
文号 | 深建房产〔2023〕1号 | |
工作内容 | 在二手房交易中，对于卖方未还清贷款、抵押尚未解除，买方也需要使用贷款购房的情况，或者在买方一次性付款、买方的首付款超过卖方原欠款的情况下，买卖双方可选择适用二手房“带押过户"之“顺位抵押"、“双预告登记"模式的办理流程。 | |
“带押过户”模式及办理流程 | 顺位抵押 | 1.买卖双方达成交易意向，签订二手房买卖合同。 2.买卖双方在选定的资金监管机构（如银行、公证机构）办理资金监管手续，对买方的购房款（包括首付款和银行贷款）进行监管。同时，买方向银行申请贷款。 3.买方贷款审批通过后，买卖双方和买卖双方贷款银行共同线上申请“转移登记+抵押权变更登记+抵押权设立登记"合并办理，按顺位设立新的抵押权。 4.不动产登记部门根据买卖双方和买卖双方贷款银行申请，同步办理完成三个登记事项，记载不动产登记簿，并向买方贷款银行推送抵押登记电子证明。 5.买方贷款银行根据不动产登记部门推送的抵押登记证明发放贷款，涉及公积金贷款的，由公积金管理部门确认后，按照操作流程进行放款。资金监管机构用监管账户中的购房款偿还卖方银行贷款本金和利息，结清贷款。 6.卖方贷款银行结清贷款后，线上提交抵押注销申请，买方贷款银行的抵押权顺位相应向前，即由第二位升为首位抵押。 7.资金监管机构将资金监管账户余额划转给卖方。 |
双预告登记 | 1.买卖双方达成交易意向，签订二手房买卖合同后，买方向银行申请贷款。 2.买方贷款审批通过后，买方贷款银行会同买卖双方，线上申请办理二手房转移预告登记及抵押预告登记。 3.不动产登记部门根据买方贷款银行及买卖双方申请，完成“双预告登记"业务审核，记载不动产登记簿，并向买方贷款银行推送抵押预告登记电子证明。 4.买方贷款银行依据抵押预告登记结果足额放款，涉及公积金贷款的，由公积金管理部门确认后，按照操作流程进行放款。买方的首付款和银行贷款均直接存入买卖双方在提存协议中约定的资金提存账户中进行监管。公证机构出具相关材料，并送达买方贷款银行、买卖双方。 5.购房款存入提存账户后，买卖双方和买方贷款银行及时向不动产登记部门申请办理双预告登记转本登记。 6.房产转移登记完成后，提存机构用提存账户中的购房款偿还卖方银行贷款本金和利息，结清贷款。卖方贷款银行线上提交抵押注销申请，不动产登记部门在线审核，也可以由卖方本人提出注销抵押，银行线上确认申请。如果房产转移登记不能完成，提存机构将提存账户中的购房款分别归还买方贷款银行及买方本人。 | |
3、 天津
天津根据协同推进“互联网+不动产登记"方便企业和群众办事等文件要求，创新工作思路,调整优化贷款、交易、登记业务流程,以信息共享、业务协同、集成办理为依托,通过数据交换等手段实现个人存量房屋交易线上“带押过户",大大降低个人存量房屋交易的资金和时间成本,更好的保证交易双方和抵押权人的合法权益。
文件名称 | ||
施行日期 | 2022年11月25日 | |
办理流程 | (一) 贷款及交易 1.贷款约定。交易双方与原抵押权人及新抵押权人等签订《“带押过户"协议》,约定“带押过户"及资金拨付事项。涉及住房公积金贷款的,应经天津市住房公积金管理中心同意后办理相关手续。 2.网签协议。通过“津心登"APP提交《“带押过户"协议》及其他网签材料,申请签订《天津市存量房屋买卖协议》。 3.资金管理。为保证交易资金安全,“带押过户"的交易资金按照天津市存量房屋交易资金管理有关规定及各方约定执行。 (二) 不动产登记 1.线上申请。金融机构通过“不动产登记一网通"银行端系统线上提交原抵押权注销登记、新抵押权首次登记申请材料,并将转移登记的相关材料推送至“津心登"APP,交易双方通过“津心登"APP对登记申请进行确认。 2.线上预审。不动产登记经办机构对金融机构及交易双方提交的登记申请进行审核,并将审核结果反馈金融机构及交易双方。 3.多登合一。审核通过后,交易双方可通过线上渠道或到不动产登记大厅缴纳税费。不动产登记经办机构核对相关电子材料和纸质材料无误后,对原抵押权注销登记、转移登记、新抵押权首次登记同步审批登簿。 4.发证反馈。向买受人核发不动产电子证照或纸质证书,并将登记结果反馈至原抵押权人、新抵押权人等相关机构。 | |
营商环境优化 | 《天津市规划资源局关于进一步做好“不动产登记一网通”银行端相关工作的通知》（2024年1月23日公布并施行）： 一、有在我市办理不动产抵押登记业务需要的机构，在我市具备符合国家网络安全等级保护三级及以上安全要求的网络环境、专职网络安全运维人员的，可申请开通银行端，与我局签订战略合作框架协议，成为银行端合作机构。 二、通过银行端可以申请办理不动产抵押权预告登记、首次登记、变更登记、注销登记及“带押过户"等。 | |
4、 西安
西安为保障存量房交易安全，在推行的存量房（二手房）“带押过户”流程中，结合实际情况引入“存量房交易资金监管”模式，买卖双方在房产交易管理部门办理存量房（二手房）交易合同网签备案、存量房交易资金监管手续。在房产转移登记完成后或在发生房产转移登记不能完成的情况下，由房产交易管理部门按照监管协议等相关约定，对资金监管账户中购房款进行划转。
文件名称 | 《西安市自然资源和规划局、西安市住房和城乡建设局、陕西银保监局、西安住房公积金管理中心关于推行存量房(二手房)“带押过户”的通知》 | |
施行日期 | 2023年6月25日 | |
“带押过户"业务办理范围 | 西安市城六区、开发区范围内，已经办理抵押登记的不动产在存量房（二手房）交易过程中，无需先还清贷款解除抵押再办理过户转移，买卖双方可以自愿选择使用“带押过户"服务，买卖双方与贷款银行、住房公积金管理中心签订协议后，可以共同向不动产登记机构提出申请办理房产转移登记及抵押权相关登记。 当事人因赠与、作价出资（入股）、法人或者其他组织合并（分立）等原因，申请转移抵押不动产的不纳入合并登记办理范围。 | |
“带押过户"业务办理流程 | （一）买卖双方在房产交易管理部门办理存量房（二手房）交易合同网签备案、存量房交易资金监管手续。 （二）买卖双方共同向原抵押权人（银行、住房公积金管理中心等）申请“带押过户"，获得同意后，按照原抵押权人要求提交提前还贷申请。向新贷款银行、住房公积金管理中心申请抵押贷款并获得同意。 （三）不动产登记部门根据抵押权人（银行、住房公积金管理中心等）及买卖双方的申请，实行“带押过户"相关登记行为的合并办理。 （四）房产转移登记完成后，房产交易管理部门按照监管协议等相关约定，向卖方原贷款银行结清贷款，剩余部分划转至卖方个人银行账户。 此外，合并办理业务的登记事项在未载入登记簿前可以撤回申请，撤回申请需全部申请人共同提出，单独申请撤回合并业务中的某个子业务或合并业务已经完成登簿的，不予撤回。 在发生房产转移登记不能完成的情况时，房产交易管理部门负责将资金监管账户中的购房款分别归还买方贷款银行及买方本人。 | |
分步实施“带押过户"业务 | （一）以买卖双方都在同一银行贷款的情形为基础，严格按照本通知明确的“带押过户"业务办理流程执行，力争增加“带押过户"业务的受理量，不断总结经验、发现问题并及时沟通解决。 （二）逐步开展跨行及公积金贷款办理“带押过户"业务。在同一银行“带押过户"业务开展的基础上，逐步开展卖方贷款银行与买方贷款银行属不同银行的“带押过户"情形，由原贷款机构出具同意“带押过户"证明后，买卖双方及各自银行签订相关协议，共同申请不动产登记。 （三）积极探索“双预告登记"。根据同行贷款、跨行贷款“带押过户"实施过程中的经验，适时推出“双预告登记"。卖方向贷款银行提起带押过户申请，买方提起购房贷款申请，买卖双方各自银行审批通过后签订二手房“带押过户双预告"四方协议，买卖双方及各自贷款银行共同向不动产登记机构申请“不动产转移的预告登记、新抵押权设立的预告登记"。 | |
5、 成都
成都为进一步落实开展存量房交易资金监管服务工作，进一步推进存量房“带抵押过户"登记服务工作，针对存量房交易贷款资金监管服务和“带押过户"的三种情形五种模式，制定了非常具体的工作流程，细致的明确了各方具体的工作职责。存量房交易贷款资金监管，对交易当事人实行无偿服务，不收取任何费用。优化营商环境，保障交易安全，降低交易成本，提升登记效率，充分维护买卖双方及各银行业金融机构的合法权益。
文件名称 | 《成都市住房和城乡建设局、成都市规划和自然资源局、成都住房公积金管理中心关于我市开展存量房交易贷款资金监管服务进一步做好“带押过户”的通知》 | |
施行日期 | 2024年7月5日 | |
业务办理范围 | 在本市行政区域内全面开展国有土地上存量房交易贷款资金监管服务工作。首先在成都高新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区范围内开展试点工作，待试点成熟后，逐步向全市其他区（市）县推广。 | |
“带押过户”三种情形五种模式 | 情形一（模式1）：买卖双方均有贷款（含贷款银行不同，涉及跨行转账），用自有资金和贷款资金共同还贷 | 1.买卖双方签订存量房买卖合同（经纪服务合同）； 2.卖方向A银行提交提前还贷及“带押过户”申请（可通过A银行现有APP等方式提出申请或线下申请）； 3.买卖双方向B银行申请贷款并签订同意将贷款资金纳入监管的协议，B银行审核贷款； 4.1买卖双方到C银行签订监管协议（在还贷模式中选择情形一 模式1：用自有资金和贷款资金共同还贷），自有资金到达监管账户； 4.2 A银行通过审核买卖双方选择还贷模式中的监管资金是否满足还贷需要：（1）当还贷金额大于A银行提供的预估金额时，系统自动审核通过；（2）当还贷资金小于预估金额时，需A银行在两个工作日内，通过人工完成审核。A银行通过系统将信息推送至存量房交易资金监管平台和B、C银行。 5.买卖双方和B银行到不动产登记中心办理转移登记及买方贷款的顺位抵押登记（“二合一”）； 6.权利人领取不动产登记证书及他项权利证书； 7.B银行贷款资金到达C银行监管账户，A银行结算卖方贷款还款金额、利息等； 8.C银行划转监管资金至A银行，A银行确认还贷资金到账； 9.C银行划转剩余监管资金； 10.解除抵押 备注：（一）本流程中卖方贷款银行（含公积金中心）简称为A银行，买方贷款银行（含公积金中心）简称为B银行，已开展自有资金监管服务的银行简称为C银行； （二）当B银行为监管银行C，步骤3、4.1应同时办理； （三）当AB、AC、BC、ABC为同一家银行时，按各自身份依照上述流程办理； （四）当A银行收款账户为多个时，C银行应通过系统区分划款金额并分别划款； （五）第4.2步将在第4.1步买卖双方选择还款模式时进行，A银行审核通过后，C银行才能继续办理监管手续； （六）本情形卖方为多个产权人时只能约定为一人收款 |
情形一（模式2）：买卖双方均有贷款（含贷款银行不同，涉及跨行转账），只用自有资金还贷 | 步骤1至3、4.2至6与情形一（模式1）内容相同 4.1买卖双方到C银行签订监管协议（在还贷模式中选择情形一 模式2：只用自有资金还贷），自有资金到达监管账户； 7.1 A银行结算卖方贷款还款金额、利息等； 7.2 B银行贷款资金到达C银行监管账户； 8.C银行划转监管资金至A银行，A银行确认还贷资金到账； 9.C银行划转剩余监管资金（自有资金）； 10.解除抵押。 备注：第（一）至（四）、（六）与情形一（模式1）内容相同 （五）第4.2步将在第4.1步买卖双方选择还款模式时进行，A银行审核通过后，C银行才能继续办理监管手续；第7.2步中贷款资金到达监管账户时间可能在划转自有资金前，也有可能在划转自有资金后，以B银行实际划转时间准； | |
情形一（模式3）：买卖双方均有贷款（含贷款银行不同，涉及跨行转账），只用贷款资金还贷 | 步骤1至3、4.2至6与情形一（模式1）内容相同 4.1买卖双方到C银行签订监管协议（在还贷模式中选择情形一 模式3：只用贷款资金还贷），自有资金到达监管账户； 7. C银行划转监管资金（自有资金）； 8. B银行贷款资金到达C银行监管账户； 9. A银行结算卖方贷款还款金额、利息等； 10. C银行划转监管资金（贷款资金）至A银行，A银行确认还贷资金到账； 11. C银行划转剩余监管资金（贷款资金） 12. 解除抵押。 备注：第（一）至（六）与情形一（模式1）内容相同 | |
情形二（模式4）：卖方有贷款，买方无贷款。 | 步骤1至2与情形一（模式1）内容相同 3.买卖双方到C银行签订监管协议（在还贷模式中选择情形二 模式4：卖方贷款，买方无贷款。），自有资金到达监管账户； 4.买卖双方到不动产登记中心办理转移登记手续； 5.权利人领取不动产登记证书； 6.A银行结算卖方贷款还款金额、利息等； 7.C银行划转监管资金（贷款资金）至A银行，A银行确认还贷资金到账； 8.C银行划转剩余监管资金； 9.解除抵押 备注：（一）本流程中卖方贷款银行（含公积金中心）简称为A银行，买方贷款银行（含公积金中心）简称为B银行，已开展自有资金监管服务的银行简称为C银行； （二）当A、C为同一家银行时，按各自身份依照上述流程办理； （三）当A银行或卖方收款账户为多个时，C银行应通过系统区分划款金额并分别划款； （四）本情形卖方为多个产权人时只能约定为一人收款 | |
情形三（模式5）：买方有贷款，卖方无贷款。 | 1.买卖双方签订存量房买卖合同（经纪服务合同）； 2.买卖双方向B银行申请贷款并签订同意将贷款资金纳入监管的协议，B银行审核贷款； 3.买卖双方到C银行签订监管协议（在还贷模式中选择情形三 模式5：买方有贷款，卖方无贷款。），自有资金到达监管账户； 4.买卖双方和B银行到不动产登记中心办理转移登记及买方贷款的顺位抵押登记（“二合一”）； 5.1 权利人领取不动产登记证书及他项权利证书； 5.2 B银行贷款资金到达C银行监管账户； 6.C银行划转监管资金； 备注：（一）本流程中卖方贷款银行（含公积金中心）简称为A银行，买方贷款银行（含公积金中心）简称为B银行，已开展自有资金监管服务的银行简称为C银行； （二）当B银行为监管银行C时，步骤3、4应同时办理； （三）当A银行或卖方收款账户为多个时，C银行应通过系统区分划款金额并分别划款； （四）第5.2步贷款资金到达监管账户时间可能在划转自有资金前，也有可能在划转自有资金后，以B银行实际划转时间准； | |
开展存量房交易贷款资金监管服务进一步做好“带押过户"工作的流程 | 卖方在取得卖方银行“带押过户"同意后，买卖双方根据网上签订的存量房买卖合同（经纪服务合同）向买方银行申请贷款，买卖双方到监管银行签订存量房交易资金监管协议、选择还贷模式、办理自有资金监管，买方银行在交易双方完成存量房转移登记和抵押权登记后将贷款资金划转至政府部门在监管银行开设的存量房交易资金监管专用账户中，监管银行根据买卖双方选择的还贷模式对贷款资金和自有资金本息进行划转。 | |
银行职责 | （一）卖方银行负责提供卖方提前还贷及办理“带押过户"的相关条件、办理该业务所需材料及流程等资料，并通过成都住房租赁交易服务平台公示。对符合公示条件的，不得以买方银行不是本行等理由拒绝办理；提供接受还款的银行内部账号；预估卖方还款金额；审核还款资金是否满足还贷需要；及时结算卖方贷款还款金额、利息等，明确请款金额及请款时间；在收到还款资金到账信息后，卖方银行应当在约定时间内申请抵押权注销登记等。 （二）买方银行负责提供买方申请贷款及办理贷款资金监管业务的相关条件、办理该业务所需材料及流程等资料，并通过成都住房租赁交易服务平台公示。对符合公示条件的，原则上不得拒绝办理；与买卖双方签订同意将贷款资金纳入监管的协议；在贷款审批通过后，及时通知买卖双方办理存量房交易资金监管手续、存量房转移登记及抵押登记（或顺位抵押登记）；在收到转移登记登簿信息及抵押登记登簿信息后，按照规定、约定及时将买方申请的贷款资金划转至监管银行资金监管账户中等。 （三）监管银行应根据工作职责，确保可办理现金业务的各网点均能办理存量房交易资金监管业务(自有资金和贷款资金)；在买卖双方选择还贷模式时，做好宣传解释工作；确保监管资金安全，在规定的时间内及时、准确划转监管资金等。 （四）卖方银行、买方银行、监管银行应当按照本通知规定的工作流程，正确履行各项工作职责。 【备注：本通知中卖方贷款银行（含公积金中心）简称为卖方银行；买方贷款银行（含公积金中心）简称为买方银行；已开展自有资金监管服务的银行简称为监管银行。】 | |
6、 武汉
武汉在二手房“带押过户”不动产登记工作，推出在不动产登记机构可一并申请办理“三合一”登记（即存量房转移登记＋新设抵押权首次登记＋原抵押权注销登记）的模式，有效降低交易成本，提高交易效率，防范交易风险。
文件名称 | ||
文号 | 武自然资规发〔2022〕47号 | |
适用范围 | 全市范围内，抵押贷款购买的房屋在抵押期间买卖过户，且买方需要以该房屋申请抵押借款的，当事人可以向不动产登记机构一并申请办理“三合一”登记（存量房转移登记＋新设抵押权首次登记＋原抵押权注销登记）。 | |
申请主体 | 由买卖双方以及双方贷款银行共同申请。其中：存量房转移登记由买卖双方和卖方贷款银行共同申请，若不动产登记簿不存在禁止或限制转让抵押不动产约定的，则由买卖双方共同申请；新设抵押权首次登记由买方和买方贷款银行共同申请；原抵押权注销登记由卖方贷款银行单方申请。 | |
办理流程 | （一）申请受理。当事人到不动产登记综合窗口提交申请材料，一并申请办理存量房转移登记、新设抵押权首次登记和原抵押权注销登记。 （二）审核登簿。不动产登记机构一窗受理后，与房管、税务部门同步开展审核工作，买卖双方税费缴纳完毕，不动产登记机构完成“三合一”不动产登记。其中： 1．存量房转移登记，将不动产权利人由卖方名下转移至买方名下； 2．新设抵押权首次登记，为买方贷款银行设立抵押权； 3．原抵押权注销登记，将卖方贷款银行的抵押权注销。 如果卖方以及卖方贷款银行不能同步结清贷款，无法提供不动产登记证明以及贷款结清证明，可待卖方贷款还清后，由卖方贷款银行按照《市自然资源和规划局关于进一步加强银行业金融机构不动产抵押权注销登记业务“全程网办”风险防范工作的通知》（武自然资规发〔2022〕2号）规定，自行线上申请办理不动产抵押权注销登记。 | |
三、一手房“带押过户”的模式
根据我们通过公开渠道对“带押过户”相关制度规范的检索，我们注意到除前述大部分地方陆续实施的二手房“带押过户”政策外，部分地方还结合当地实际创新开展了“一手房带押过户”相关业务。这项服务模式的创新，有效降低了企业的经营成本和制度性交易成本，缓解了开发企业融资难、销售难的问题，同时也提高了一手房市场的流通性，加快了经济的稳步回升。
目前已实施“一手房带押过户”城市主要有广州、珠海、佛山，相关规定具体如下：
（一）广州
文件名称 | ||
施行日期 | 2023年4月28日 | |
适用范围 | 全市范围内已办理在建工程抵押的预售商品房，以及已办理新建商品房首次登记和抵押权设立登记的持证商品房（即一手现房），在完成房屋带押销售及网签等事项后，当事人可向不动产登记机构申请办理“一手房带押过户”相关业务。 | |
预售商品房带押过户办理模式 | 购房人一次性或分期付款情形下办理带押过户 | 在建工程抵押银行、开发企业、购房人共同到不动产登记部门申请，不动产登记部门合并办理“在建工程抵押权注销登记＋预购商品房预告登记”。 |
购房人按揭付款情形下办理带押过户 | 1.在建工程抵押银行、按揭银行为同一抵押权银行机构。开发企业、购房人、银行共同到不动产登记部门申请，不动产登记部门合并办理“在建工程抵押权注销登记＋预购商品房预告登记＋预购商品房抵押权预告登记”。 2.在建工程抵押银行、按揭银行非同一抵押权银行机构。开发企业、购房人、在建工程抵押银行、按揭银行共同到不动产登记部门申请，不动产登记部门合并办理“在建工程抵押权注销登记＋预购商品房预告登记＋预购商品房抵押权预告登记”。 | |
持证商品房（即一手现房）带押过户办理模式 | 抵押权变更、转移直接办理模式 | 1.开发企业、购房人贷款银行为同一抵押权银行机构。抵押期间，开发企业转让已抵押不动产且转让前后抵押权人为同一银行，开发企业、购房人、银行在不注销原抵押权的情形下申请办理一手房转移以及抵押权变更，不动产登记部门合并办理“一手房转移登记＋抵押权变更登记”。 2.开发企业、购房人贷款银行为非同一抵押权银行机构。抵押期间，开发企业转让已抵押不动产且转让前后抵押权人发生变化，开发企业、购房人、银行在不注销抵押权情形下申请办理一手房转移以及抵押权转移、变更，不动产登记部门合并办理“一手房转移登记＋抵押权转移登记＋抵押权变更登记”。 |
新旧抵押权分阶段办理模式 | 抵押期间，开发企业转让已抵押不动产且不注销旧抵押权的情形下，开发企业、购房人、银行申请办理一手房转移以及抵押权变更，同时设立新的抵押权，不动产登记部门合并办理“一手房转移登记＋（旧）抵押权变更登记（抵押人变更）＋（新）抵押权设立登记（二次抵押）”。待抵押人原贷款结清后（从约定），不动产登记部门再依申请办理旧抵押权注销登记。 | |
新旧抵押权“三合一”办理模式 | 抵押期间，开发企业转让已抵押不动产，开发企业、购房人、银行申请办理一手房转移、新抵押权设立以及旧抵押权注销，不动产登记部门合并办理“（旧）抵押权注销登记＋一手房转移登记＋（新）抵押权设立登记”。 | |
（二）珠海
文件名称 | |
施行日期 | 2023年6月28日 |
适用范围 | 全市范围内已办理房地产权首次登记和抵押权设立登记的一手商品房，在完成带押网签后，开发企业和购房业主可向不动产登记机构申请办理一手商品房“带押过户"相关业务。 |
办理流程 | （一）开发企业转让已设立抵押的一手商品房，应取得原抵押权人出具的“带押过户"同意书。 （二）购房业主取得新抵押权人出具的同贷书。 （三）开发企业和购房业主到新抵押权人（即不动产登记机构在合作银行设立的便民服务点）处申请办理一手商品房转移登记、二次抵押权设立登记的“二合一"手续。 （四）不动产登记机构线上审查登簿后，分别颁发不动产权证书（证明）给购房业主和新抵押权人。 （五）新抵押权人将购房业主的按揭款划转至原抵押权人内部账号。 （六）原抵押权人在结清原贷款并将剩余款项退回开发企业后，通过不动产登记网上申办系统自助注销原抵押权登记。 |
（三）佛山
文件名称 | 《佛山市自然资源局关于开展新建商品房“带押过户”的通告》 | |
施行日期 | 2024年3月8日 | |
适用范围 | （一）全市范围内已办理在建工程抵押的新建商品房，可以申请办理在建工程抵押权注销登记、不动产首次登记和一般抵押权设立登记的组合办理以及批量办理，即“带押确权”。 （二）全市范围内已办理新建商品房首次登记和抵押权设立登记的新建现售商品房（即一手现房），在完成房屋带押销售及网签等事项后，可以带押申请办理一手房转移登记和购房人抵押权设立登记，放贷后办理出售方抵押权注销登记，即 “一手房带押过户”。 | |
办理模式 | 带押确权 | 房地产开发企业已经办理了按“套”或“栋”在建工程抵押，抵押期间房地产开发企业完成竣工验收后，申请按“套”或“栋”办理商品房首次登记（即“大确权”）的，无须先注销在建工程抵押，可以一次性组合申请办理在建工程抵押权注销登记、不动产首次登记和一般/最高额抵押权设立登记，不动产登记机构合并办理，同时登簿。 结合首次登记的实际业务需要，不动产登记机构为申请人提供批量申请服务。 |
一手房带押过户 | 1.房地产开发企业向辖区住建部门申请办理“带押现售”，开通相应业务权限。 2.已抵押的新建现售商品房申请带押现售，买卖双方达成交易意向，签订商品房买卖合同完成网签后，向银行提交申请贷款资料、提前还款申请和“带押过户”申请。 3.买卖双方及其贷款银行共同签订《一手房“带押过户”四方协议》（若新旧抵押权人为同一银行的可为三方协议），同时银行向买方出同意贷款通知书。 4.买卖双方持《一手房“带押过户”四方协议》（若新旧抵押权人为同一银行的可为三方协议）、已备案的《商品房买卖合同》等有关材料，联合银行到不动产登记综合窗办理，并向税务部门申报纳税后，办理产权过户和购房人抵押权设立登记。 5.缮证与发证。 6.放款至专门账户，结清出售方贷款。 7.出售方贷款银行结清贷款后，银行线上提交抵押注销申请。 | |
四、“带押过户”的法律风险
（一） 买方风险
1、 抵押权的追及效力
在卖方抵押完全解除之前，买方对房屋的所有权并不能够对抗抵押权人对房屋的优先受偿权。
2、 抵押权人限制抵押物转让
抵押权人往往倾向于禁止或限制抵押人（卖方）对抵押物进行转让，并且就“禁止或限制转让抵押不动产”的约定并办理了登记。
（二） 卖方风险
对于卖方来说，“带押过户”可以不用还清房贷就出售二手房，但由于卖方贷款所设定的抵押并未解除，卖方偿还房贷的责任并未免除。若房屋出现不可弥补的价值贬损或者房屋灭失，就会加速卖方的贷款到期，使得卖方短期承担巨大的还贷压力。若出售二手房所得款项不足以偿还房贷，卖方还需通过其他方式筹措款项。
（三） 抵押权人的风险
由于“带押过户”模式之下，会有短期“双抵押并存”的情况存在：在买方尚未将卖方贷款还清的阶段，房屋既存在卖方先前贷款所设定的抵押，又存在买方后续贷款所设定的抵押。当房屋实际拍卖价值不足以清偿原抵押与现抵押总额的情况出现时，抵押在后的抵押权人权利势必会遭受损害。买方贷款银行作为顺位在后抵押权人，权利并没有得到充分的保障，因此倾向于降低对买方发放的房贷数额。