不容错过的二手房100问（定金、居间篇）

上周四，微法苑为大家推出了一个相当实用且干货的系列——星瀚房产天团的《存量房（二手房）100问》！
在上期节目里，我们针对买房签约准备期间可能产生的问题，做了许多贴心的回答，详情请见《不容错过的存量房100问（签约篇）》（点击可阅读原文）。本周四，我们将围绕购房定金、找中介环节的种种问题为大家答疑解惑！
1 什么是购房定金？
定金是当事人一方在合同订立时或订立后、履行前，预先给付对方的一定数额的金钱，用于担保合同的履行。二手房买卖中，买方通过向卖方支付一定数额的购房定金，主要用来确保双方在规定期限内签署《上海市房地产买卖合同》（示范文本）及履行其他义务，在一定程度上起到锁定交易、降低双方违约风险的效果。
2 交易双方未能签订正式买卖合同的，定金如何处理？
如果因一方原因未能订立买卖合同的，应按照“定金罚则”处理：因买受人原因造成的，出卖人有权没收定金；因出卖人原因造成的，由出卖人双倍返还买受人定金。因不可归责于双方的原因导致合同未订立的，出卖人应向买受人退还定金。
3“订金”、“意向金”和“定金”有什么区别？
二手房交易中的“订金”、“意向金”并非法律概念，通常被认定为预付购房款，不具备定金的担保作用。若买卖一方原因导致合同最终无法订立，订金、意向金由卖方向买方退还，不适用定金罚则处理。
4 二手房交易中，定金一般要支付多少？
法律规定的定金金额不得超过总房价的20%，超出部分不具备定金的效力。实践中，定金的具体数额可由买卖双方协商确定。
5 定金交由中介代为保管，需要注意什么？
若定金交由中介代为保管，应注意以下几个问题：（1）根据法律规定，定金自实际交付之日起发生效力。因此，买方即便将定金直接交由中介保管，也需要卖方签收，以确保定金生效；（2）明确约定订立买卖合同后，中介代为保管定金的处理，如：订立买卖合同后，定金转为部分房价款，由中介公司转付给房东；（3）明确买卖合同未成功订立的情形下，中介如何退还保管的定金。
6 非产权人能签署定金合同、收取购房定金吗？
可以。非产权人以产权人代理人的名义与购房人签订定金合同的，购房人应在签约时核实代理人的身份，如为法定代理人的，应提供代理人与被代理人的亲属关系证明，如为委托代理人的，应提供经委托人本人签字的授权委托书（经公证为宜），其实施代理行为的后果，由产权人承担；非产权人也可以其自己名义签署定金合同、收购购房定金，确保购房人按期与产权人订立买卖合同，由非产权人自己承担相应的法律后果。
7 授权委托书公证与否，是否影响买卖合同的效力？
《民法总则》规定，委托代理授权采用书面形式的，授权委托书应载明代理人的姓名、代理事项、权限和时间，并由被代理人签名或盖章。这就意味着，代理人取得被代理人的明确授权，即可实施代理行为，授权委托书是否办理公证，并不影响代理人代为签订买卖合同的效力。需要注意两点：第一，经公证的委托书真实性一般不存在异议，仅手写或打印签字的委托书无法核实被代理人签字的真实性；第二，在办理二手房转移登记的过程中，若交易当事人无法到场，为满足登记部门形式审查的需要，必须由代理人提供经公证的授权委托书，作为转移登记的必要申请文件之一。
8 “居间协议”可能存在哪些法律关系？
“居间协议”可能存在以下法律关系：（1）居间方向买卖双方报告交易机会、提供交易媒介，卖方、买方、居间方之间构成居间合同法律关系；（2）卖方、买方将资料原件交付居间方保管，构成保管合同法律关系；（3）买方委托居间方向卖方转付意向金、定金等，构成委托合同法律关系；（4）买卖双方之间就房屋交易达成一致，构成买卖合同法律关系。
9 购买二手房是否必须通过中介公司成交？
不是必要的。中介公司的作用，主要是为交易双方提供媒介、并促使双方成交。若买方自行获取房源信息，并自行与卖方磋商达成交易条件，则无需另行通过中介公司成交签约。
10 中介公司的佣金费率有无标准？
目前，上海对于二手房买卖的房地产经纪服务收费实行市场调节价。虽无限价规定，但中介公司需严格执行明码标价制度，在其经营场所的醒目位置公示价目表，价目表应包括服务项目、服务内容及完成标准、收费标准、收费对象及支付方式等基本标价要素。上海地区二手房佣金的市场行情价格为房屋成交价的2%，由买卖双方各半承担。实践中，因卖方约定“到手价”的情形较为普遍，故佣金通常由买方一方全部承担。
11 居间协议签订后，买卖双方没有签订《上海市房地产买卖合同》（示范文本），是否需要支付佣金？
根据《合同法》，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，可见中介公司收取佣金应以订立买卖合同作为条件。如果居间协议中约定了房屋地址、房屋总价、付款方式及期限、过户、交房等主要条款，并由买卖双方签字确认，可以认定中介公司促使买卖双方达成买卖关系，其有权收取佣金。司法实践中，亦倾向认定中介公司符合收取佣金的条件，然考虑到买卖双方未签订《上海市房地产买卖合同》示范文本，中介公司未进一步协助买卖双方完成后续交易，故在佣金总额上酌情扣减。
12 买卖双方订立买卖合同后自行协商解约，是否需要承担中介公司佣金？
需承担。根据《合同法》，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。中介公司促成买卖双方达成交易的，其主要居间义务已经完成，故其有权收取佣金。买卖双方自行协商解约，不影响居间方促成合同订立的事实。
13 中介隐瞒房屋缺陷，买方能否以此为由拒付佣金？
根据《合同法》，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。买方对于中介在提供居间服务时的故意隐瞒行为需承担举证责任。