人民法院案例库专题(三)：“房屋买卖合同纠纷”案件裁判要旨<下篇>

2024年2月27日，人民法院案例库已正式上线。人民法院案例库，收录的是经最高人民法院审核认为对类案具有参考示范价值的权威案例，包括指导性案例和参考案例。最高人民法院明确，法官在审理案件时必须检索查阅案例库，参考入库同类案例作出裁判。案例库可以辅助司法审判、统一裁判尺度、防止“类案不同判”，通过对案例的收集、筛选，及时发现和纠正司法审判工作中的问题，做实加强监督指导的要求。同时，方便老百姓通过案例学习法律规定、明确行为规则，促进矛盾纠纷前端化解，起到“发布一案、教育一片”的效果。建纬长沙所戴勇坚主任牵头，带领律师团队将案例库中与建设工程、房地产、公司、破产、执行异议、行政协议等相关的案例进行整理分析，形成了系列案由的裁判要旨，将陆续分期为大家展示。本文为下篇，笔者将着重对案例库中涉及“房屋买卖合同纠纷”类案例进行筛选、整合，供大家参考。前文回顾：裁判观点 | 人民法院案例库专题(二)：“房屋买卖合同纠纷”案件裁判要旨<上篇>
裁判要旨
11、顾某某诉王某房屋买卖合同纠纷案
【入库编号】2023-07-2-091-009
【案例类型】参考案例
【案号】
一审：江苏省无锡市惠山区人民法院（2020）苏0206民初25号
二审：江苏省无锡市中级人民法院（2020）苏02民终5243号
【裁判要旨】
1.关于房屋出卖人单方变更购房款支付方式导致抵押权不能涤除的违约责任认定。房屋买卖合同约定了抵押权涤除，出卖人单方变更履行方式，且未提供担保措施担保其能够在取得购房款后及时涤除抵押权的，买受人有权拒绝付款，其拒绝付款的行为不构成违约。
2.关于房屋买卖合同履行期间出卖人为房屋设定新抵押且不能涤除的违约责任认定。房屋买卖合同履行期间，出卖人为房屋设定了新的抵押，且于抵押到期后明确表示不予涤除，造成合同无法继续履行的，构成根本违约，应承担相应违约责任。因此导致合同解除的，买受人有权向出卖人主张房屋差价损失等违约损失赔偿。
【法律规定】
《中华人民共和国民法典》第488条：承诺的内容应当与要约的内容一致。受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约。有关合同标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等的变更，是对要约内容的实质性变更。
第563条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
第566条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
第577条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
12、余某某诉某某实业开发公司商品房预售合同纠纷案
【入库编号】2023-07-2-091-010
【案例类型】参考案例
【案号】
一审：广东省佛山市高明区人民法院（2020）粤0608民初3200号
【裁判要旨】
1.关于带装修商品房买卖合同交付条件的认定。商品房预售合同对商品房应当具备的装饰装修及设备标准进行了明确、详尽约定的，应当认定商品房的交付条件包括装修工程的完成，在合同约定的交房日期届满时涉案商品房装修工程未完成的，买受人享有拒绝收楼的权利。装修工程已经完成，但是存在装修瑕疵的，在不严重影响正常居住的情况下，可认定涉案商品房已具备交付条件。
2.关于约定带装修的涉案商品房装修工程未完成情况下，出卖人支付逾期交房违约金的截止日期的认定。约定带装修的涉案商品房装修工程逾期完成的，在涉案商品房已具备交付条件时，买受人拒绝收楼的权利在其查验房屋后丧失，应当配合买受人完成收楼手续。因此确认涉案商品房在买受人查验房屋之日实际交付，逾期违约金应计算至该日为止。
3.关于未完成装修工程违约责任承担的认定。在约定带装修的商品房买卖合同中，如果出卖人未如约交付符合合同约定装修标准的房屋，应承担何种责任，取决于装修工程的进度：其一，如果在合同约定的交付期限届满时，装修工程未完工或未开始进行，则出卖人应当承担继续履行且支付延迟交付房屋违约金的违约责任；其二，如果买受人收房时，装修工程已完工，但存在质量问题，则可按照合同约定要求开发商采取及时更换、修理等补救措施，并赔偿相应损失。
【法律规定】
《中华人民共和国民法典》第509条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。
第577条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第585条第1款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第601条：出卖人应当按照约定的时间交付标的物。约定交付期限的，出卖人可以在该交付期限内的任何时间交付。
13、贾某诉张某等房屋买卖合同纠纷案
【入库编号】2023-07-2-091-011
【案例类型】参考案例
【案号】
一审：上海市虹口区人民法院（2016）沪0109民初12824号
二审：上海市第二中级人民法院（2016）沪02民终9503号
【裁判要旨】
出卖人权利瑕疵担保责任的认定问题。向买受人交付具有完整、清洁权利的标的物，保证第三人对标的物不享有任何权利，是出卖人应向买受人负担的法定义务，也是诚信原则和买卖合同法律性质的内在要求。附着于房屋之上的第三人承租权，将对房屋买受人的所有权构成限制，在买受人未知情且同意的情况下，出卖人将附有第三人承租权的房屋交付买受人，违背了前述法定义务，应当承担相应的权利瑕疵担保责任。对于权利瑕疵的判断，应采用“可能性”标准而非现实性标准，即不要求第三人针对标的物实际行使了权利，或第三人行使权利的行为对买受人造成了实际妨碍；只要第三人具有就标的物行使权利的可能性，且此种“可能性”对买受人取得标的物完整权利构成潜在的障碍或风险，即可认定构成权利瑕疵。
买受人中止付款权利的行使问题。《中华人民共和国合同法》第152条规定买受人有中止付款的权利，该权利具有抗辩权属性，可以对抗出卖人的价款请求权，在标的物权利瑕疵被清除之前，推迟付款义务的履行而不构成违约。该条款同时规定，买受人中止付款时，需要就标的物权利瑕疵提供“确切证据”予以证明。据此，对于中止付款权行使的有关基础要件事实，包括标的物权利瑕疵的存在、付款义务的履行情况、相关通知义务的履行情况等，应由买受人承担举证责任。针对标的物权利瑕疵的证明，应与前述“可能性”标准相衔接，原则上，买受人有充分证据证明标的物上存在第三人享有的权利，即可认定完成了举证责任。但根据“举轻以明重”原则，若买受人能够证明第三人就标的物实际主张或行使相关权利，或证明第三人行使权利的行为对买受人所有权的行使造成实际的限制或干扰，则更能证实标的物存在权利瑕疵。
权利瑕疵清除的时间确定问题。以第三人对标的物享有承租权作为权利瑕疵的，出卖人与第三人租赁合同关系的解除，可以作为权利瑕疵清除的重要依据。买受人以通知方式解除与第三人之间的租赁合同关系，但第三人提出异议，买受人又提起诉讼请求法院确认合同解除效力的，应以法院终审裁判的生效时间，作为认定权利瑕疵是否清除的时间依据。出卖人与第三人之间租赁合同解除时间的认定，效力范围应仅限于租赁合同主体，不影响标的物权利瑕疵清除时间的认定及买受人中止付款权利的行使。
【法律规定】
《中华人民共和国民法典》第612条：出卖人就交付的标的物，负有保证第三人对该标的物不享有任何权利的义务，但是法律另有规定的除外。
第614条：买受人有确切证据证明第三人对标的物享有权利的，可以中止支付相应的价款，但是出卖人提供适当担保的除外。
（本案适用《中华人民共和国合同法》（现已失效）第150、152条）
14、陈某等诉某公司房屋买卖合同纠纷案
【入库编号】2023-16-2-091-001
【案例类型】参考案例
【案号】
一审：广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第770号
二审：广东省广州市中级人民法院（2014）穗中法民五终字第3190号
再审：广东省广州市中级人民法院（2015）穗中法审监民再字第45号
【裁判要旨】
再审是一种对生效判决的特殊纠错机制，只有在某些特殊情形下，通过两审终审制的通常机制无法实现权利救济之时，才能启动再审程序。当一审胜诉或部分胜诉的当事人未提起上诉，二审判决对一审相关判决又未予改判的情况下，未上诉的当事人又申请再审的，因其缺乏再审利益，对其再审请求不应予以支持。
【法律规定】
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（2022年修正）第321条：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。
当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。
（本案适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（2015年施行）第323条，现已修正）
15、石某诉余某某、陈某某房屋买卖合同纠纷案
【入库编号】2023-16-2-091-002
【案例类型】参考案例
【案号】
一审：宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院（2015）吴利民初字第2739号
二审：宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院（2016）宁03民终270号
再审：宁夏回族自治区高级人民法院（2022）宁民再2号
【裁判要旨】
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十五条规定，当事人之间恶意串通，企图通过诉讼、调解等方式侵害他人合法权益的，人民法院应当驳回其请求，并根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。本案中，生效的刑事判决认定石某某的行为构成虚假诉讼罪，石某与其父石某某串通，故意隐瞒案件事实，提起的本案诉讼，属于虚假诉讼，按照法律规定，其诉讼请求依法应当驳回。
【法律规定】
《中华人民共和国民事诉讼法》（2023修正）第115条第1款：当事人之间恶意串通，企图通过诉讼、调解等方式侵害他人合法权益的，人民法院应当驳回其请求，并根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
（本案适用《中华人民共和国民事诉讼法》（2021修正）第115条，现已修正）
16、吕某某诉刘某、杨某房屋买卖合同纠纷案
【入库编号】2024-07-2-091-001
【案例类型】参考案例
【案号】
一审：河北省唐山市路北区人民法院（2023）冀0203民初116号
二审：河北省唐山市中级人民法院（2023）冀02民终7205号
【裁判要旨】
人民法院在审理确权诉讼时，发现需要确权的财产已经被人民法院查封、扣押、冻结的，可以参照《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》（法发〔2018〕9号）第8条的规定，依法裁定驳回起诉，并告知当事人可以通过执行异议之诉主张权利。
【法律规定】
《中华人民共和国民事诉讼法》（2023修正）第238条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
（本案适用的是《中华人民共和国民事诉讼法》（2021修正）第234条）
17、山东倪某房地产开发有限公司诉文登市惠某房地产开发有限公司商品房预售合同案
【入库编号】2024-08-2-091-001
【案例类型】参考案例
【案号】
一审：山东省威海市环翠区人民法院（2014）威环民初字第1549号
再审：山东省威海市中级人民法院（2017）鲁10民再20号
【裁判要旨】
考察双方签订商品房预售合同是否系其真实意思表示，提起诉讼是否系试图通过虚构法律关系、利用法院裁判权实现非法目的，是处理此类案件的基础。
让与担保，是指债务人或者第三人为担保债权人的债权，与债权人签订不动产买卖合同，约定将不动产买卖合同的标的物作为担保标的物，但权利转让并不实际履行，于债务人不能清偿债务时，须将担保标的物的所有权转让给债权人，债权人据此享有的以担保标的物优先受偿的担保物权。为保护社会交易安全，应认可合同双方设定担保是真实的意思表示，其买卖合同系让与担保的外在表现形式，让与担保并非通谋虚伪意思表示。
【法律规定】
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（2022修正）第407条第1款第2项：人民法院对调解书裁定再审后，按照下列情形分别处理：……（二）人民检察院抗诉或者再审检察建议所主张的损害国家利益、社会公共利益的理由不成立的，裁定终结再审程序。
（本案适用的是《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（2015年施行）第409条第1款第2项）
18、上海某某房地产有限公司诉杨某某等房屋买卖合同纠纷案
【入库编号】2023-10-2-091-001
【案例类型】参考案例
【案号】
一审：上海市静安区人民法院（2010）静民一（民）初字第2956号
二审：上海市第二中级人民法院（2012）沪二中民二（民）终字第1430号
【裁判要旨】
不可抗力是指合同签订后，非因合同当事人的过失或疏忽，而是基于发生了合同双方都无法预见、无法避免、无法控制和无法克服的意外事件（如战争、车祸等）或自然灾害（如地震、火灾、水灾等），以致当事人不能依约履行或不能如期履行合同，发生意外事件或遭受自然灾害的一方可以免除履行义务的责任或推迟履行职责。本案中，买受人因车祸死亡这一事件对于房屋买卖合同的双方当事人而言都是不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因此，双方因不可抗力在法律规定的范围内可部分或者全部免责。但同时，当事人亦应当采取措施，避免损失扩大，否则将对扩大的损失自行承担责任。
【法律规定】
《中华人民共和国民法典》第300条：共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。
（本案适用《中华人民共和国物权法》（现已失效）第96条）
第119条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。
（本案适用《中华人民共和国合同法》（现已失效）第8条）
第590条：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
（本案适用《中华人民共和国合同法》（现已失效）第117、118条）
第1151条：存有遗产的人，应当妥善保管遗产，任何组织或者个人不得侵吞或者争抢。
（本案适用《中华人民共和国继承法》（现已失效）第24条）
第1124条第1款：继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，以书面形式作出放弃继承的表示；没有表示的，视为接受继承。
（本案适用《中华人民共和国继承法》（现已失效）第25条第1款）
第1159条：分割遗产，应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务；但是，应当为缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人保留必要的遗产。
（本案适用《中华人民共和国继承法》（现已失效）第33条第1款）
19、钱某某诉钱某、金某某房屋买卖合同纠纷案
【入库编号】2023-10-2-091-002
【案例类型】参考案例
【案号】
一审：上海市虹口区人民法院（2013）虹民三（民）初字第1432号
二审：上海市第二中级人民法院（2013）沪二中民二（民）终字第2075号
【裁判要旨】
在审理涉及公房居住权民事案件中，应注意区分居住权不同主体的权利来源以及是否已另有住房保障两个方面的问题。
其一，注意区分公房居住权取得的两种情况。一是在公房被初始分配时，作为受配人而迁入；二是经过承租人的同意，为帮助解决其居住问题而迁入。在这两种情况下，公房同住人虽然都获得居住权，但其权利来源截然不同。因受配而迁入户籍的同住人，其权利来源于国家给予的住房福利待遇。而经承租人同意而迁入户籍的同住人，其权利来源于承租人对其居住保障的单方承诺。这一承诺通常为默示，表现为同意其迁入户籍，并允许其居住于该公房。一旦承租人以行动默示作出承诺，承租人即受此约束，即不得随意要求同住人迁移户籍或搬出房屋。
其二，来源于承租人同意而取得的居住权主体，因有他处住所其原居住权相应消灭。对因承租人同意而迁入户籍的同住人而言，其权利来源于承租人的承诺。该承诺具有明确的目的性，即解决同住人的居住问题；而该目的性也就隐含了其条件性，即同住人除此房屋之外并无其他适合的住所。因此，一旦同住人已经以其他方式获得了居住保障，解决了其居住问题，则承租人之承诺的条件和目的都已消失，其义务即应告解除。否则将有悖于承租人同意其迁入户籍来保障其居住的初衷。故对因承租人同意而迁入户籍的同住人而言，其对公房的居住权因其另行获得适宜的住所而消灭。
【法律规定】
《中华人民共和国民法典》第3条：民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。
（本案适用《中华人民共和国民法通则》（2009修正）（现已失效）第5条）
20、印某诉上海某置业有限公司商品房预售合同纠纷案
【入库编号】2023-07-2-091-013
【案例类型】参考案例
【案号】
一审：上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初17843号
二审：上海市第一中级人民法院（2020）沪01民终6984号
【裁判要旨】
虽然行政机关对于开发商虚假广告、虚假宣传等行为进行了行政认定，但对于该行为是否构成民事法律意义上的欺诈，法院仍应根据民事法律规定进行认定。合同已明确约定将广告宣传等排除在合同内容之外，购房人明知其购买的涉案房屋系毛坯房，故虚假广告宣传对于购房人订立商品房买卖合同以及房屋价格的确定并无重大影响，其并未基于开发商广告宣传而做出错误的意思表示，则无法认定开发商的行为构成民事法律意义上的欺诈。
【法律规定】
《中华人民共和国消费者权益保护法》（2013修正）第55条第1款：经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。法律另有规定的，依照其规定。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）第3条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
（本文适用的是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第3条，现已修正）
21、谭某诉利川市某房地产公司房屋买卖合同纠纷案
【入库编号】2023-01-2-091-003
【案例类型】参考案例
【案号】
移送管辖：湖北省利川市人民法院（2018）鄂2802民初4197号
指定管辖：最高人民法院（2020）最高法民辖44号
【裁判要旨】
当事人对管辖权有异议的，应当在提交答辩状期间提出。人民法院对当事人提出的异议，应当审查。除违反级别管辖和专属管辖规定之外，当事人未提出管辖异议，并应诉答辩的，视为受诉人民法院有管辖权。
【法律规定】
《中华人民共和国民事诉讼法》（2023修正）第128条：人民法院应当在立案之日起五日内将起诉状副本发送被告，被告应当在收到之日起十五日内提出答辩状。答辩状应当记明被告的姓名、性别、年龄、民族、职业、工作单位、住所、联系方式；法人或者其他组织的名称、住所和法定代表人或者主要负责人的姓名、职务、联系方式。人民法院应当在收到答辩状之日起五日内将答辩状副本发送原告。
被告不提出答辩状的，不影响人民法院审理。
（本案适用《中华人民共和国民事诉讼法》（2017修正）第125条，现已修正）
第130条：人民法院受理案件后，当事人对管辖权有异议的，应当在提交答辩状期间提出。人民法院对当事人提出的异议，应当审查。异议成立的，裁定将案件移送有管辖权的人民法院；异议不成立的，裁定驳回。
当事人未提出管辖异议，并应诉答辩或者提出反诉的，视为受诉人民法院有管辖权，但违反级别管辖和专属管辖规定的除外。
（本案适用《中华人民共和国民事诉讼法》（2017修正）第127条，现已修正）