新中国法治建设系列之我国物权立法的前世今生

《民法典》于2020年5月28日审议通过，已于2021年1月1日正式实施。其中，物权制度“关涉国本，事系民生”，是确认财产、利用财产和保护财产的基本法。
物权立法的发展
我国物权立法的发展，从1949年新中国成立至今，大体上可以分为三个阶段:
01 第一阶段，1949～1956年期间的物权立法
这一时期是我国社会主义革命和建设史上极其重要的历史时期，虽然没有颁布施行于全国的形式意义上的物权法，但在最高人民法院和司法部有关的“解释”或“批复”及一些地方性法律文件中，有不少关于物权的规定。因此，这一时期可以称为中华人民共和国物权立法的萌芽时期。
02 第二阶段，1956～1978年的物权立法
1956年生产资料所有制的社会主义改造基本完成后，我国建立了社会主义公有制，土地等重要生产资料的私人所有制不复存在，尤其是1959年以后追求生产资料的“大”而“公”，加之这个时期我国法学界接受了前苏联法学界流行的观点，认为所有权以外的其他物权是私有制之下的特有现象，因而在法律上只承认所有权而否认用益物权等他物权制度，于是，地上权、永佃权以及地役权等权利随之消灭。在审判实践中，虽然承认典权和抵押权，但只涉及房屋而不涉及土地。事实上，在这一时期，我国在立法上只承认以公有制为基础的所有权，在法的理论和实践上否认物权概念与制度，物权立法和理论研究基本上处于停滞状态。
03 第三阶段，1978年以后至今的物权立法
党的十一届三中全会后，我们国家逐步从“左倾”政策中摆脱出来，尤其是随着商品经济的发展和改革开放政策的推行，陆续颁布了些保护商品经济发展的民事法律。1981年的《中华人民共和国经济合同法》虽然用了抵押和留置的概念，但那是在债权制度中作为债的担保方式出现的。1983年国务院发布实施的《城市私有房屋管理条例》从行政管理的角度规定了城市私有房屋的所有权以及这种权利如何进入市场的法律规范，这是我国在“文化大革命”对私有财产的浩劫之后，第一个承认并规范重要私有财产的法规。1984年实施的《森林法》和《草原法》、1987年实施的《渔业法》(2000年修订)以及1988年实施的《水法》，分别确认了森林使用权、草原所有权、水面和滩涂的所有权和使用权、捕捞权、养殖权、用水权等一些独特的物权类型。
《物权法》的制定及发展
物权法开始被纳入立法规划是1994年，但正式着手起草《物权法》的工作始于1998年。这一年3月，全国人大常委会法律工作委员会专门委托江平、王家福、梁慧星、王利明等9人成立了《物权法》专家起草小组，负责我国民法典的编纂和物权法草案准备工作。经过长达9年的努力，历经八次审议，2007年3月16日，《中华人民共和国物权法》获得通过，并于2007年10月1日开始实施。
《物权法》实施以来，诸如各类财产的法律地位、国有资产的保护、农村土地权利的物权化保障、个人财富的确认等各种长久以来的争论，悄然改变了各自的声音。那么，物权法有哪些亮点呢，解决了哪些问题，又带来了哪些变化，接下来我们逐一进行说明：
一、关于物权保护
物权法在总则编设单章全面规定了物权的保护方法，从各个角度为物权人提供了周全的保护。这些保护方法主要包括确认物权、返还原物、排除妨碍、消除危险、修理、重作、更换、恢复原状、损害赔偿。确认物权是在物权的归属和内容发生争议的情况下进行适用；返还原物是在物权的标的物被他人非法侵占时适用；排除妨碍则在他人对物权人行使物权构成妨碍时适用；消除危险是在损害尚未发生、但有发生的可能性时适用，其他民事权利一般没有这种保护方法；修理、重作、更换以及恢复原状用于物权人试图恢复其物权的本来面貌；损害赔偿为最终的保护方法。这些保护方法，确保了物权人在物权之标的物受到他人侵夺、受有妨碍、面临危险、毁损灭失等各种情况下均受到保护，实现了物权法保护物权的重要立法任务。
二、关于物权变动
物权变动是物权法的重要组成部分，其核心问题有物权变动的公示方法、公示的效力等。此次物权法关于物权变动的公示的规定，最突出的地方就是规定了预告登记制度。预告登记制度的建立，为保护先前买受人的权利提供了制度支撑，通过办理预告登记，可以限制出卖人一物二卖，使先买受人获得不动产所有权的初衷不致落空，有效地保护了其利益。
三、关于所有权
在物权法所有权部分，其最值得一提的当是建筑物区分所有权制度。建筑物区分所有权，是由业主对建筑物专有部分所享有的专有权、对建筑物共用部分所享有的共有权以及因管理该建筑物而产生的成员权的总称。对于专有权，社会公众的意识比较浓厚，但共有权以及成员权的意识还有待于提高。建筑物区分所有权制度的规定，对于解决实践中各种相关纠纷提供了法律依据，是物权法的重大进步。
四、关于他物权
物权法关于他物权的规定，最值得肯定的是其中的用益物权。此次物权法设计了用益物权的具体种类，并就各用益物权的具体内容、设立、变更、消灭等问题进行了规定。根据物权法的规定，我国的用益物权体系由土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权组成，其值得指出的特点有二：一是将与农民具有密切联系的土地承包经营权、宅基地使用权规定为物权，无疑是很大的进步。二是引进了西方国家普遍规定的地役权，有利于提高不动产的价值。
《民法典》物权编的制定及亮点
十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》。这是新中国第一部以法典命名的法律、新中国截至目前体量最为庞大的法律，被誉为社会生活的百科全书。《民法典》物权编在《物权法》的基础上，健全归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度，进一步完善了物权法律制度。其中物权编共5个分编、20章、258条。
亮点一：完善建筑物区分所有权，助力建设美好家园
城乡社区处于国家治理体系的最基层，犹如神经末梢。实现国家治理体系和治理能力现代化，离不开城乡社区治理的现代化。因此，民法典物权编格外注重保障业主建筑物区分所有权的实现，以激发社区自治的活力。主要体现在以下几点：
（一）打破维修资金“沉睡”状态，维修资金惠及业主
公共维修资金启动难、使用难、监督难一直是困扰业主的老大难问题，影响着业主权利的行使。民法典以维护业主权益为遵循，打出“组合拳”，直面并解决现实问题。首先，针对维修资金的启用，在业主共同决定的事项上，民法典第二百七十八条将筹集和使用分离，并降低了使用维修资金的决议门槛，打破了维修资金的“沉睡”状态。其次，第二百八十一条在物权法第七十九条的基础上，进一步规定屋顶、外墙、无障碍设施等也能够利用维修资金进行维修、更新和改造，以示维修资金可用之处的广泛性。再者，第二百八十一条明确规定，建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。对物业服务企业等主体施加明确的义务，防止维修资金的滥用，保障业主的知情权与监督权。
案例解析
荷塘区某小区建于2008年，小区的业主已经入住13年，很多公共设备已经早就过了使用年限，比如该小区的监控，自从2019年开始，陆续出现故障，直到年底，除了门禁监控之外，小区的其他监控彻底失效，给业主的居住安全带来了不小的隐患。经过监控公司的检查，由于很多电子元件老化，监控已经无法修复，需要重新铺设新的监控，这时候，一个实际问题摆在了小区业主的面前。新监控的钱从哪来？
《民法典》第二百八十一条规定，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。该规定赋予了业主大会或者业主委员会在紧急情况下申请使用维修资金的权利，有利于业主大会和业主委员会及时开展工作，减少事后因使用维修资金发生纠纷。因此，该案例当中新监控的钱可以使用公共维修资金。
（二）优化业主团体表决规则，鼓励业主参与自治
业主团体开会难、表决难等问题严重制约着社区自治的开展。其中一个原因是，在业主共同决定事项的表决规则上，物权法第七十六条对于业主决议的通过条件过于严苛，要求业主人数与专有部分面积的“双三分之二”。
因此，民法典降低了决议通过的门槛，对表决规则作出了两个重要修改。首先，根据共同决定事项对业主的利害关系与重要程度，将决议区分为特别决议与普通决议，并灵活设置不同的表决规则，特别决议需“双四分之三”，普通决议仅需“双过半”；其次，计算表决比例时将参与表决的业主人数和专有部分面积作为计算基数，而不再以全体业主人数和全部专有面积作为计算基准。如此一来，业主团体开会难、议事难、表决难的问题将得以有效解决。
案例解析
城市小区管理问题涉及千家万户，“老旧小区加装电梯难”“维修资金使用难”等屡屡成为热点问题。我们小区环境很好，但是附近没有幼儿园。有人建议把小区闲置的网球场地出租，用于开办幼儿园，既能盘活资源又能解决小区业主儿童入园问题。不知道是否可行？
《物权法》赋予了业主有共同决定一些重大事项的权利，比如选聘物业、改建、重建建筑物及其附属设施等，但对于业主利用共有部分从事经营活动的情况没有规定。新颁布的《民法典》第二百七十八条规定，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。因此，上述用于开办幼儿园就应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决同意。
（三）细化“住改商”规则，还业主生活安宁
在实践中常出现部分业主将其住宅改变为经营性用房，即“住改商”，影响了相关业主的生活安宁。物权法第七十七条曾规定，“业主将住宅改变为经营性用房，应当经由利害关系的业主同意”。但是利害关系业主的同意究竟是全部同意还是多数同意，存在争议。民法典将相关司法解释的规定法律化，明确指出，“住改商”应经有利害关系的业主一致同意。在化解司法实践相关争议的同时，也保障了业主的生活安宁。
案例解析
某小区的刘先生向物业公司反映称，自己所住的单元楼开了一家筋骨养护店，十分影响自己的生活。这家店开张以后进出单元楼里的陌生人多了，显得有些杂乱，让这里的居民没有安全感。刘先生抱怨，居民楼里开公司，陌生人增多，不仅嘈杂声影响了他们的生活，安全也存在很大隐患。这可怎么办呢？
在现实生活中，业主将住宅改变为经营性用房，未经有利害关系的业主一致同意，有利害关系的业主可请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。《民法典·物权编》回应当前社会日益普遍的‘住改商’现象，对‘住改商’法律规范进一步完善，强化有利害关系的业主‘一票否决’的权利，有利于保护相关业主居住品质与房屋价值。因此，没有经过刘先生等利害关系人的同意，刘先生可以要求这家筋骨养护店排除妨害、消除危险、恢复原状。
（四）规制共有部分利用，维护业主的共同权益
在审判实践中，建筑物区分所有权纠纷往往是围绕共有部分展开的，业主共有权时常受到侵害。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第二款曾规定，物业服务企业等擅自进行经营性活动，权利人可以要求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途。民法典对上述司法解释的规定作出有益吸收并完善，在第二百八十二条中明确指出，“利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有”，符合业主共有权的本质，维护了业主的共同利益。
案例解析
某小区地面停车位多年以来一直被物业公司对外出租，电梯间也有广告投放，但因此产生的公共收益，业主却从未见过。有业主表示，在该小区居住了六年，电梯里一直有广告，但是从来没有人告知我们要贴这些广告，也完全不知道收益去了哪里。此前也有业主找物业公司了解情况，但最终不了了之。业主是否可以找物业公司要这部分钱呢？当然是可以的。
物业公司擅自利用小区公共部分进行经营活动，小区可以召开业主大会决议，要求物业公司公布利用小区公共部分的收益情况，并将收益扣除合理成本后用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途。若物业公司对业主大会决议置之不理，可由业委会代表全体业主向人民法院提起诉讼，由人民法院判令物业公司返还业委会公共收益并赔偿占用资金损失。
亮点二：充实用益物权体系，助力增进民生福祉
（一）落实承包地“三权分置”，推进农业农村现代化
三农问题关系国计民生。党的十九大报告明确提出，要巩固和完善农村基本经营制度，深化农村土地制度改革，完善承包地“三权分置”制度。民法典在土地承包经营权部分贯彻了近年来“三权分置”的改革成果。第三百三十九条明确了土地承包经营权人向他人流转土地经营权的方式，这使得土地承包经营权人可以在继续保有土地承包经营权的基础上，使土地经营权进入市场。第三百四十条明确，土地经营权人可自主开展农业生产经营并取得收益，为农业的规模化、集约化经营提供制度保障。第三百四十一条明确，流转期限为五年以上的土地经营权可以向登记机构申请登记，以登记保障土地经营权以及基于土地经营权而生的交易安全。
（二）新增居住权，实现 “居者有其屋”
党的十九大报告提出，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。因此，民法典在用益物权中新增居住权，规定居住权可以依照合同、遗嘱设立；以无偿为原则；居住权不得转让、继承，原则上设立居住权的住宅不得出租等。这些规定体现了居住权的人身性和保障性，立足于满足“居者有其屋”“住有所居”的朴素追求。居住权的增加也贯彻了物尽其用的立法宗旨——让有限的资源最大程度地发挥其效用。
居住权这一新增的用益物权将会带来各方面的变化。例如，在涉及房屋交易中，居住权将成为交易当事人间需予以重点关注的对象，房屋之上存在的居住权将对当事人间的交易目的、交易过程以及权利义务产生重要影响；在产业发展上，居住权或带动以房养老模式的发展，为其提供制度保障；同时居住权的灵活性也能为廉租房、公租房等既有住房模式提供法治支持。
总的来说，物权编较《物权法》在内容上更为丰富，在具体制度上进行了修改与完善，为实现“定分止争”，促进“物尽其用”提供制度保障。《民法典》物权编的贯彻实施，必将进一步鼓励财富创造，更好地维护人民群众财产权益，增加人民群众获得感、幸福感和安全感，让“恒产者有恒心”，促进人的全面发展和经济社会的全面进步。