债务人擅自出租抵押物，法院对《租赁合同》的效力认定

司法观点
债务人擅自出租抵押物，且未将租金用于偿还债务，则债务人与承租人订立的租赁合同是以合法租赁形式掩盖非法的逃避债务的目的。根据《合同法》第五十二条规定，以合法形式掩盖非法目的的合同无效。
经典案例
2012年7月25日澄城县农村信用合作联社与澄城县A公司签订《流动资金借款合同》，A公司从信用社借款450万元，期限一年，月利率9.9%。同日双方又签订《抵押担保合同》，A公司以其生产设备水冷却循坏系统一套对借款设定抵押担保，抵押合同约定未经抵押权人书面同意，抵押人不应有任何使抵押物价值减损或可能减损的行为，不应以转让、赠与、出租、设定担保物权等任何方式处理抵押物，双方在澄城县工商行政管理局对抵押物进行了企业动产抵押物登记。
后因A公司不履行《流动资金借款合同》义务，信用社将A公司诉至法院要求其偿还借款本息，经人民法院出具民事判决书后，2013年12月25日A公司与B公司签订《租赁合同》，将抵押物在未经信用社书面同意的情况下租赁给B公司，租赁费也未用于偿还该抵押物所担保的债权。
2015年1月，信用社将A公司与B公司诉至法院，请求法院确认A公司与B公司签订的《租赁合同》无效。庭审中，A公司辩称其违反《抵押担保合同》将抵押物进行出租的行为仅是违约行为，A公司与信用社在《抵押担保合同》中的约定并不能约束A公司与B公司签订的《租赁合同》，信用社无权诉讼确认《租赁合同》无效。
人民法院经审理查明确认本案的争议焦点为：第一、原告与被告A公司签订的《抵押担保合同》是否有效；第二、被告A公司与B公司签订的《租赁合同》是否有效；第三、原告是否有确认《租赁合同》无效的诉权。
法院认为
原告与被告A公司签订的《抵押担保合同》合法有效；被告A公司与B公司签订的《租赁合同》无效；原告有确认《租赁合同》无效的诉权。理由如下：
1、《抵押担保合同》是《流动资金借款合同》的从合同，《流动资金借款合同》和《抵押担保合同》是当事人真实意思的表示，合同没有违反法律的禁止性规定，且经过澄城县公证处公证，澄城县工商行政管理局对抵押物进行了动产登记。故《流动资金借款合同》和《抵押担保合同》是合法真实有效的。
2、该《租赁合同》的内容包括场地、办公用房、生产车间、生产设备设施，而本案涉及确认无效的是作为抵押物的生产设备设施，因被告A公司对作为抵押物的生产设备设施的租赁是以合法的租赁形式掩盖非法的逃避债务的目的，故被告澄城县A公司与被告B公司签订的《租赁合同》中对生产设备的租赁无效。
3、因被告A公司与被告B公司签订的《租赁合同》是以合法的租赁形式掩盖非法的逃避债务的目的，侵害了《租赁合同》以外第三人即原告的利益，故原告有权提起诉讼要求确认《租赁合同》中涉及抵押物的部分无效。
最终，人民法院认定A公司与B公司签订的《租赁合同》无效。
律师点评
上述典型案例涉及到了对擅自出租抵押物合同效力的认定，我们对擅自出租、处分抵押物作以下几点阐释：
1、抵押权设立的条件
首先，双方必须就抵押事项达成一致合意，并签订书面的抵押合同。
其次，以某些不动产或特殊动产设立抵押的，应当办理抵押物登记，抵押权自登记之日起生效。法律规定必须办理登记的抵押物类型有：土地使用权、房产、林木、航空器、船舶、车辆、企业设备和其他动产。当事人以其他类型的财产抵押的，可以自愿办理抵押物登记。需要注意的是，对于法律规定必须办理抵押登记的抵押物而言，登记是生效要件，即只有办理抵押登记，抵押权才算设立；对于法律不强制要求办理登记的抵押物而言，登记是对抗要件，即不办理抵押登记也能有效设立抵押权，但是不能对抗第三人。本案中A公司以企业设备作为抵押物，属于法律强制要求办理登记的类型。
2、擅自出租、处分抵押物的合同效力
首先分析擅自出租、处分抵押物所签订的《租赁合同》、《买卖合同》的效力。《合同法》第五十二条规定了几种合同无效的情形，如果涉及抵押物的租赁合同、买卖合同存在以下两种情形，则会被法院认定是无效合同：第一、承租人、买受人对标的物已被抵押知情，则合同可能会因双方恶意串通损害第三人利益（抵押权人）而被认定无效；第二、对于擅自出租、处分抵押物的情形，如果抵押人出于非法目的而签订租赁合同或买卖合同，例如本案中A公司为逃避债务而签订租赁合同，则该合同会因以合法形式掩盖非法目的而被认定无效。除此之外的租赁、买卖合同如果不存在其他无效事由，应是合法有效的，即使某些转让抵押物的行为无效，也不影响买卖合同的效力。
如果抵押人擅自出租抵押物的合同未被认定为无效合同，则当抵押权人实现抵押权之后，该租赁合同对受让人不具有拘束力。若抵押人出租抵押物时未书面告知承租人该财产已抵押，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失要承担赔偿责任。
一般来说，如果抵押未经登记，抵押人擅自处分、出租抵押物的合同不会被认定为无效，因为承租人、买受人有理由相信抵押人对抵押物享有出租、处分的权能，除非承租人、买受人对标的物已抵押明确知情。而且担保法司法解释也规定，如果抵押物未经登记的，抵押权人不得对抗受让人，只能通过请求抵押人承担赔偿责任来进行权利救济。
3、取得抵押物的受让人享有涤除权
为保护抵押权人的合法权益，法律规定如果抵押物已经登记，即使抵押人擅自处分抵押物，抵押权人仍可以行使抵押权。但法律同时也赋予了抵押物的受让人涤除权，即取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人（抵押人）清偿其全部债务，使抵押权消灭。
涤除权的行使有两点需要注意，第一、行使涤除权不需要经过抵押权人的同意，对于行使涤除权履行的债务清偿，抵押权人不得拒绝受领；第二、抵押物的受让人行使了涤除权使抵押权消灭之后，可以向抵押人进行追偿。
公司治理建议
1、注意抵押财产的性质
首先要明确法律所明文禁止抵押的财产：土地所有权；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；所有权、使用权不明或者有争议的财产；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所欲的土地使用权。但抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟等的土地使用权可以抵押。
其次，注意几种特殊情况：第一、如果抵押财产是共有财产，让共有人也在抵押合同上签字同意，以免日后共有人以未经其同意为由请求确认抵押合同无效；第二、如果抵押财产是依法获准尚未建造的或正在建造中的房屋或其他建筑物，当事人办理了抵押物登记的，人民法院可以依法认定抵押有效。但如果抵押财产是被确认为违法、违章的建筑物，抵押是无效的；第三、如果抵押财产尚未办理权属证书，在一审法庭辩论终结前提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。
最后，注意一种例外情形。一般来说，乡、村企业土地使用权不得单独抵押，但乡、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权也同时抵押。
2、不要在抵押合同中订立流质条款
流质条款即绝押条款，是指转移抵押物所有权的预先约定。订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务人履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押物所有权转移为债权人所有。
流质条款与设立抵押的目的相悖，而且会出现价值较高的物品以较低的价格转移给抵押权人的情况，极有可能损害债务人的利益。因此法律规定流质条款无效。
3、签订抵押合同后及时对抵押物进行登记
虽然法律没有规定所有类型的抵押物都要进行登记，但对抵押物进行登记可以产生公示效力。
对抵押物进行登记主要有以下两点好处：第一、如果抵押人擅自处分、出租抵押物，抵押物上的登记有助于法院排除对第三人“善意”的认定，且抵押物的转让不影响抵押权人行使抵押权；第二、如果抵押人将同一财产抵押给两个以上债权人的，抵押物拍卖、变卖之后所得的价款清偿就存在先后顺序的问题。对于登记为生效要件的抵押，按抵押登记的先后顺序清偿。对于登记为对抗要件的抵押，进行过登记的抵押权人就可以优先于未登记的抵押权人受偿。
法条指引
《中华人民共和国合同法》
第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：
（一） 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二） 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三） 以合法形式掩盖非法目的；
（四） 损害社会公共利益；
（五） 违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国担保法》
第三十八条 抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。
第三十九条 抵押合同应当包括以下内容：
（一） 被担保的主债权种类、数额；
（二） 债务人履行债务的期限；
（三） 抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属；
（四） 抵押担保的范围；
（五） 当事人认为需要约定的其他事项。
抵押合同不完全具备前款规定内容的，可以补正。
第四十条 订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。
第四十一条 当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
第四十三条 当事人以其他财产抵押的，可以自愿办理抵押物登记，抵押合同自签订之日起生效。
当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。当事人办理抵押物登记的，登记部门为抵押人所在地的公证部门。
第四十九条 抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。
抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》
第六十一条 抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。
第六十七条 抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。
如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任【合同法研15】