建设工程价款优先受偿权实务盘点

建设工程价款优先受偿权（以下简称“优先受偿权”）是我国《民法典》赋予承包人的重要权利，旨在保障施工人的工程款债权优先于一般债权甚至抵押权受偿。本文结合法律规定和司法实践，对优先受偿权的适用要点进行梳理。
一、优先受偿权的法律规定
我国建设工程价款优先受偿权由《合同法》第二百八十六条所设立，至今已有26年。《民法典》第八百零七条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。“以及2021年1月1日实施的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十一条规定，将建设工程价款优先受偿权的行使期限变更为十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。根据上述法律规定，承包人的工程价款就建设工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿的权利。
二、优先受偿权的法律性质
关于优先受偿权的法律性质，目前我国学术界主要有三种不同的观点。
1、留置权说。该观点认为，建设工程价款优先受偿权为留置权。建设工程合同在性质上属于承揽合同，《民法典》第八百零七条规定实际扩大了留置财产的范围，建设工程合同的债权人对不动产同样可以行使留置权。
2、法定抵押权说。该观点认为，从《合同法》立法过程来看，《合同法》第286条从设计、起草、讨论、修改、审议直至最后通过，始终是指法定抵押权。为维护交易安全和第三人利益，应当建立建设工程价款优先受偿权登记制度。
3、优先权说。该观点认为，建设工程价款优先受偿权属于优先权，符合优先权特点。建设工程价款优先受偿权只要符合本条规定的条件即成立，既不需要以承包人占有建设工程为要件，也不需要登记。在《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中使用了“建设工程承包人行使优先权”的表述，说明司法实践认可建设工程价款优先受偿权为一种优先权。
笔者认为第3种“优先权说”当前具有合理性。我国《企业破产法》《民事诉讼法》《海商法》等法律也规定了优先权。这种权利系立法者基于特定政策考量，为追求实质公平而赋予了特定民事主体权利优先保护的法律效力。
三、优先受偿权的权利主体
根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十五条规定：“与发包人订立建设工程施工合同的承包人，依据民法典第八百零七条的规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”总结得出：
1、与发包人存在直接施工合同关系的承包人享有优先受偿权。
2、分包人（含甲指分包）与发包人不存在直接的施工合同关系，不享有优先受偿权。
鉴于分包人与承包人之间产生合同关系，而不与发包人产生直接的权利义务关系，依据上述规定不享有优先受偿权。另一方面，在分包人只享有部分工程价款情况下，赋予分包人越过承包人与发包人就工程折价或者由请求人民法院拍卖工程以优先实现分包人应得工程价款的债权，对承包人有失公平且不合理。
3、实际施工人一般不享有优先受偿权。
所谓的“实际”施工人，须以“名义”施工人的存在为前提。因此，借用资质订立施工合同（挂靠）、转包以及违法分包合同中实际完成工程建设的三类主体被认定为实际施工人。一般而言，实际施工人不与发包人产生直接的权利义务关系，依据上述规定不享有优先受偿权。另一方面，在肢解转包或者违法分包的情形下，实际施工人因折价所得款项只占全部工程价款的一部分，其请求拍卖工程不具有合理性。即使全部转包，由于转包人即承包人形式上仍维持与发包人之间的承包关系，实际施工人一般难以履行行使优先受偿权应有的催告、协商等程序。
4、建设单位直接发包的专业分包人对承包工程部分享有优先受偿权。
实践中，建设单位直接发包的土方、桩基承包人、施工总承包人、机电装修工程承包人和幕墙工程承包人对其承包工程部分享有优先受偿权符合上述法律规定。
四、优先权行使期限的起算时点
根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十一条规定，“承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。”如何确定“应当给付建设工程价款之日”？
首先，建设工程施工合同对付款时间及方式有明确约定且合同已正常履行完毕，应当遵从当事人约定。在合同有明确约定的情况下，发包人依约应该支付工程款的时间（如发包人收到承包人提交的竣工结算报告之日起多少日内支付）即为应付工程款之日，视为承包人行使建设工程价款优先受偿权的起算时间。
在承、发包双方对付款时间没有约定或者约定不明的，双方未进行结算、工程价款尚不确定的情况下，“应当给付建设工程价款之日”往往容易产生争议。主要有以下几种情形：
1.建设工程实际已经交付使用的，则以建设工程交付之日为应付款时间。
2.建设工程未交付、建设工程价款也未达成结算时（即“半拉子”和“烂尾”工程），一般以起诉之日为应付款时间。承包人诉发包人主张工程款时，应同时请求法院或仲裁机构确认其就案涉工程享有优先受偿权。
3.建设工程施工合同解除或者终止履行，且工程未经竣工结算，应区分情况认定应付工程款之日。如果发包人与承包人就合同解除后的工程价款的支付事宜达成合意，则以该协议约定确定工程款的支付时间作为优先受偿权的起算时间。如果发包人与承包人未达成上述合意，一般以起诉之日为应付款时间。承包人诉发包人主张工程款时，应同时请求法院或仲裁机构确认其就案涉工程享有优先受偿权。
五、优先受偿权的债权范围
根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十条规定，“承包人建设工程价款优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定。承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的，人民法院不予支持。”现行有效的国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定主要有：
（一）《建设工程工程量清单计价标准》（GB/T50500-2024）
1、建设工程价款包括分部分项工程费、措施项目费、其他项目费、规费和税金。2、分部分项工程费按工程量清单的综合单价计算，涵盖人工、材料、机械、管理费和利润。3、措施项目费包括安全文明施工费、夜间施工增加费等临时性费用。4、其他项目费含暂列金额、暂估价、计日工、总承包服务费等。
（二）《建筑安装工程费用项目组成》（建标〔2013〕44号）
1、建筑安装工程费用项目按费用构成要素组成划分为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润、规费和税金。2、为指导工程造价专业人员计算建筑安装工程造价，将建筑安装工程费用按工程造价形成顺序划分为分部分项工程费、措施项目费、其他项目费、规费和税金。
综上，建设工程价款一般包括：A直接费用：人工、材料、施工机具使用费。B间接费用：企业管理费、利润。C其他费用：暂列金额、暂估价、规费（社保、公积金等）、税金（增值税等）。D措施费用：安全文明施工、脚手架、模板等临时设施费用。故优先受偿的范围指工程价款本金，违约金、利息和损失赔偿则不属于。
六、司法实践中不宜折价、拍卖的建设工程
建设工程折价、拍卖的前提是按照法律规定和建设工程性质，其本身具有可转让性。司法实践中不宜折价、拍卖的建设工程主要有以下情形：
1、该工程的所有权不属于发包人，承包人不得申请将该工程拍卖或折价；
2、国家重点工程（如军事设施）；
3、具有特定用途的工程（如监狱）；
4、公益用房（如学校）；
5、回迁用房；
6、应当拆除的违章建筑。
七、司法实践中存在的主要争议
1、优先受偿权是否可预先放弃？
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十二条规定，“发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权，损害建筑工人利益，发包人根据该约定主张承包人不享有建设工程价款优先受偿权的，人民法院不予支持。”笔者倾向认为，承包人原则上有权放弃或限制建设工程价款优先受偿权，放弃该权利后成为普通债权，清偿顺序排在担保债权之后。但承包人放弃优先受偿权不得损害建筑工人利益，否则无效。
关于是否“损害建筑工人利益”的判断，最高人民法院民事审判第一庭于《最高人民法院新建设工程施工合同司法解释（一）理解与适用》中指出，判断承包人放弃或者限制建设工程价款优先受偿权是否损害建筑工人的利益时，要看承包人这一行为是否影响其整体的清偿能力，要将承包人整体的资产负债情况以及现金流情况是否因此恶化到影响建筑工人工资支付的程度作为主要的考虑因素。
2、优先受偿权与抵押权的受偿顺序？
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条规定，“承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。”因此，在清偿顺序上，优先受偿权优于抵押权。
3、优先受偿权是否及于土地使用权？
实践中，浙江省、河北省、四川省和安徽省等各地高级人民法院纷纷对此问题出台解答文件，一致认为土地使用权不属于优先受偿权的客体，承包人对该工程占用范围内的土地使用权的拍卖价款不能主张优先受偿。笔者倾向认为，建设工程价款优先受偿权不及于建筑物所占用的建设用地使用权部分。在将建筑物价值变现时，尽管根据“房地一体处分”原则要将建筑物和建设用地使用权一起进行处分，但是实操中可对建设工程和土地使用权分开进行价值评估，建设工程价款优先仅仅对建筑物的价值部分享有优先受偿权。
4、工程质量保证金是否应享有优先受偿权？
《建设工程质量保证金管理办法》第二条第一款规定，“本办法所称建设工程质量保证金是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。”笔者倾向于认为，质量保证金属于预留的工程款，因此到期的质量保证金应该纳入优先受偿权的范围，以保证承包人的合法利益。但对于未到期的质量保证金，因其未达到清偿条件，暂不能纳入优先受偿权的范围。