住宅小区人防车位的所有权归属问题探讨

背景
随着经济发展和人民生活水平的提高，私家车数量与日俱增，小区停车位越来越紧张，尤其表现在人口密集城市，车位有限而车辆日趋增多，小区车位资源关系到开发商、物业公司和业主等多方的经济利益。
在现实生活中，业主可能会选择购买地下人防车位，因其在售价和使用期限上和普通产权车位并无区别，导致业主以为自己购买的是普通车位，但业主却没有产权证明，而且无法二次流转，在人防车位的使用和收益权能上，受到了一定程度的限制。作为人民防空工程，人防车位所有权归属于谁？业主与开发商之间的人防车位买卖合同是否有效？
在此之前，我们先要清楚普通车位和人防车位的区别：
普通车位VS人防车位
普通车位
产权车位是可以进行买卖交易的，车位属于开发商出售给购房者的。由于属于开发商规划销售的一部分，已经通过审批，这类车位可以办理产权证，车位年限与商品房使用权年限一致，业主取得产权证书后也可以出售车位。
人防车位
开发项目根据《人民防空法》的要求，建设人民防空地下室，然后将之设计成平时使用的地下停车位，这类车位称之为“人防车位”。在战时或重大灾难时用于躲避居民。
由此可见，普通车位和人防车位最主要的区别就是所有权归属的问题。现行立法中，《物权法》第七十四条未涉及人防车位所有权的归属，《人民防空法》作为规制人防工程的专门法律，则在第五条明确了“谁投资、谁使用、谁收益”的原则，仅涉及使用权的内容，未提及所有权的归属。
目前关于人防车位所有权的归属，学术上主要有三种观点，分别是：
国家所有说：
持该观点的人认为：国家是人防工程的投资人。国家给予免交土地出让费、相关税费的扣除等优惠政策以及从法律上赋予投资者使用和收益的权利属于国家投资。人防工程属于国防资产，且有明确的法律依据。从国家法律层面上看,根据《人民防空法》第二条、《国防法》第三十七条以及《物权法》第五十二条规定，人防车位属于国防资产归国家所有。
案例：（2018）赣 0722 民初 733 号
审理法院认为根据《人民防空法》第二条和第五条、《国防法》第三十七条以及《物权法》第五十二条的规定，人防工程属于国防资产组成部分，且国防资产归国家所有。因此，人防车位属于国家所有，法律仅赋予投资人平时使用和收益的权利，未赋予处分权。
开发商所有说：
持该观点的人认为：开发商为人防工程的真正投资人。根据《物权法》第三十条的规定，以及谁投资、谁所有原则，开发商作为小区人防工程的直接投资建造人，在其建造行为完成之时原始取得所有权。
案例：（2014）沪一中民二（民）终字
人防车位的建筑面积未分摊进入公用建筑面积，故可证明其非小区建筑物区分所有权的公共部分，未分摊到小区业主的购房款中。结合谁投资、谁收益，谁享有所有权的原则，人防车位属开发商所有。
业主共有说：
持该观点的人认为：全体业主为人防工程的投资人。人防工程虽由开发商投资建造，但在商品房销售后，其建造成本即转嫁至全体业主分摊，因此，小区业主是实际上的投资人。
因地下人防车位而产生的纠纷，主要根源在于所有权归属不明确。纵观诸多关于城市住宅小区地下人防车位的案例，多数是发生在小区业主和开发商之间的，无论是地下人防车位的所有权，还是车位转让合同的效力，业主和开发商都能进行有理有据的论证。而法院在相关立法不完善的情况下，多数会根据现行法律法规以及地方性规章，结合自己的理解，做出了相关判决。
案例：（2017）鲁01民终8946号
2016年5月29日，周某、张某与某房地产经纪公司三方签订了一份车位买卖合同，约定将所有权为张某的位于某地块（19区）东区地下车库T107出售给周某，金额总计150000元。周某于2016年5月29日交付给张某20000元定金，交付给某房地产经纪有限公司佣金5000元。诉讼中，经当事人申请、法院调查，该买卖合同中车位属于人防车位。周某诉请判决车位买卖合同无效，并要求两被告分别返还定金和佣金。
法院观点：根据《人民防空法》，人民防空是国防的组成部分。人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。国防资产属于国家所有，禁止任何组合或者个人破坏、侵占人民防空设施。由于涉案车位为人防车位、人防设施，不得进行买卖，因此原被告之间签订的车位买卖合同为无效合同。
关于人防车位的相关案件，大多数裁判机构都采纳上述的观点，小编也是较为认同的。根据《人民防空法》第五条第二款规定：人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。而判断车位是否是国防资产，主要分为两个标准：第一，是否为国家投资；第二，是否用于国防目的。在（2018）湘民申2571号案中，审理法院认为涉案车位由开发商投资修建，且未计入房屋建筑公摊，其虽属于人防车位，但不能据此认定归国家所有。参照《湖南省人民防空工程产权管理办法》第四、第六条规定，开发商依法对其享有使用收益权。由此可见，各地方政府出台的政策法规也是个案裁判中的重要依据。
为了解决现实中日益增多的纠纷，各地方政府都出台了地方性规章等作为上位法的补充，也有的对于“谁投资、谁使用、谁收益”的观点持肯定态度，规定不允许买卖，可以租赁。
（一）江苏省
江苏省规定地下人防车位应当向全体业主开放，也就是说只有业主可以享有使用权，开发商不能将地下人防车位交由业主以外的主体使用。同时规定地下人防车位不能买卖、附赠，但是可以租赁，并且规定了3年的最长租赁期限。
（二）浙江省宁波市
浙江省宁波市出台了规范修建人防地下工程管理的通知，通知中明确了修建人防地下工程属于人防工程，系国防战备设施，禁止任何单位或个人出售修建人防地下工程的产权或者使用权，只允许临时出租，且每次租期必须在3年以下。
（三）广东省深圳市
2020年3月1日开始施行的《深圳经济特区物业管理条例》明确了物业管理区域依法配建的人防工程用作停车位的，应开放使用并保持人防功能，并按照“谁受益，谁负责”原则确定维修责任的主体。
（四）湖南省
《湖南省人民防空工程建设与维护管理规定》（2019年）第4条：人防工程属于国防设施和社会公益设施，平时实行谁投资、谁所有、谁受益、谁维护，战时由人民政府统一调配使用。第6条规定：人防工程所有权人依法占有、使用、抵押、出租、处分人防工程和取得收益等的合法权益受法律保护。
虽然《人民防空法》没有对人防车位的所有权归属作出明确规定，但随着住宅小区人防车位大规模地开发利用，其所蕴含的社会经济效益日益凸显。部分地方政府和裁判机构采用“谁投资、谁使用、谁收益”的原则，强调的是人防车位的使用权而不是所有权，符合《人民防空法》的规定，做到了物尽其用，充分利用地下空间，一方能够保证开发商投资成本收益，另外一方面也能保障业主使用车位迫切需求。
所以人防车位所有权归属于国家还是归属于开发商或业主的认识分歧，不影响人防车位的实际使用和收益权利人的认定，根据《人民防空法》的规定，投资者有权出租涉案地下车位，并获取相应收益。当事人担心车位的权属关系时，可以通过在租赁合同中对权利义务关系进行详细约定，消除各方的顾虑。
那请问，在人防车位的交易过程中，业主和开发商应该注意什么？
作为业主，应该考虑自身的需求，在买车位的时候，建议向开发商或卖家询问车位的详细情况，是否属于人防车位，是否可以办理相关产权。
作为开发商，为防止人防车位相关交易合同被认定无效，开发商在对人防车位进行广告宣传时，建议不使用“买卖、销售、转让所有权”等用语。在与业主签署相关合同时，应将车位的实际情况告知业主。