业主大会决议被撤销，物业合同是否有效？

物业公司咨询：
小区业主向法院申请撤销业主大会选聘物业公司的决议，如果决议被撤销，是否意味着我们签订的《物业服务合同》无效？
业主行使撤销权的法律渊源
《民法典》第280条第一款及第二款规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条，业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据民法典第二百八十条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。
法律分析
1、业主撤销权的对象是业主大会或业委会，其在案由确定上属于建筑物区分所有权项下，主要受《民法典物权编》等相关法律规范调整，《民法典》第280条并不是新创设的，而是来源于《物权法》第76条，条文无删改。而《物业服务合同》主要受《民法典合同编》的规范与调整，两者属于不同的法律关系。
因此，虽然业主对业主大会选聘公司的决议行使撤销权的根源在于对物业服务的异议，甚至有些案件中，是业主在物业公司向法院起诉催缴物业费时作出的抗辩行为，但业主行使撤销权，并不能直接产生影响物业服务合同效力的结果。
2、业主大会或业委会作出的决议并没有物业公司参与，因此，物业公司也没有对决议过程进行合法性审查的权力和义务，物业公司依据业主大会选聘决议，与业主签订《物业服务合同》。
即便该决议存在程序违法，物业公司并不是过错方，不应该直接承担由此导致的不利后果。
3、《物业服务合同》一经签订，约束的是物业公司及小区内的全体业主，影响范围大。法律允许单个业主或部分业主行使撤销权，实际上是一种救济途径，但是权利是否被侵害，导致什么样的后果，还需要法院根据不同的法律关系分别予以认定。
如果决议被撤销直接导致《物业服务合同》的效力被否定，则影响的是更大范围业主的权益，单个或部分业主对其权利的行使，不应该影响甚至侵害其他大部分业主权利。
4、如果决议被撤销导致《物业服务合同》无效，也会影响《物业服务合同》履行的稳定性。而且，从行使撤销权的情形看，大部分主张撤销决议的业主已经与物业公司签订《物业服务合同》，只是在履行合同过程中发生纠纷进而触发撤销权的行使。
因此，即便从避免因内部纠纷陷入混乱，从而引发诚信风险的角度，业主行使撤销权也不应该当然导致《物业服务合同》的无效。
5、《物业服务合同》是否有效，应当根据《民法典合同编》关于合同效力的条款进行认定，业主与业主大会或业委会之间的纠纷，不是判断合同是否有效的直接标准。
案例索引
湖北省高级人民法院（2020）鄂民申554号
毕金玉、郧县蓝天物业管理有限公司物业服务合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书
关于毕某申请再审主张“物业服务不达标、业主委员会成立不合法、二审法院未核实业主大会会议记录、业主委员会记录等，物业服务合同无效，拒绝缴纳物业服务费用”
湖北省高级人民法院认为：
毕金玉所在郧县锦绣龙苑小区业主选举了小区业主委员会，并经物业行政主管部门同意备案，李勣作为业主委员会主任代表锦绣龙苑业主与蓝天物业公司签订《物业服务合同》系履行职务行为，并非个人行为，故案涉《物业服务合同》合法有效，对小区全体业主具有法律约束力。
毕金玉作为该小区业主，已接受了蓝天物业公司提供的物业服务，应当承担依约支付物业服务费的义务。毕金玉关于李勣无权代理小区业主签订《物业服务合同》以及案涉《物业服务合同》无效的理由不能成立，本院不予支持。
关于物业服务是否达标问题，毕某并未举证证明物业公司服务不到位，即便该公司在日常管理服务中存在不足，一审法院已通过调整滞纳金来维护业主权益，故毕某不能据此拒绝履行交付物业费的合同义务。
本案系物业公司与小区业主之间的物业服务合同纠纷，业主与业主委员会之间的纠纷并非本案审理范围，本院不予处理，毕某可以另行主张。”
湖北省高级人民法院据此驳回了毕某的再审申请。
郧和律师建议
1、对业主方来说，签订《物业服务合同》后，按约定交纳物业费是主要合同义务。如果认为物业选聘程序不合法，应当及时行使自己的权利。法律规定，业主行使撤销权的期限是知道或应当知道权益被侵害起一年，这里的一年是一种除斥期间，也就是一种法律上的不可变的期间。
从权利行使的有效性来说，针对物业服务做出行使撤销权的抗辩行为，不仅可能出现主张权利超过法定期限，即使决议被撤销，也不能直接导致《物业服务合同》无效的法律后果，到不到利于问题解决的效果。
2、从业委会角度来说，应当建立程序意识，完善决议程序，决议事项作出后及时向街道办事处或其他监督管理部门备案。业主大会决议的事项往往关系着业主的切身利益，依法依规的履行职能显得尤为重要。如果因为程序瑕疵导致决议无效，则会导致经决议确定的事项进入一种不稳定的履行状态，最终影响的是全体业主的利益。
3、从物业公司角度来说，应当提高服务质量，及时依照法律规定公告费用收支。对业主反映的问题及时回应，主动缓解业主与物业服务企业矛盾。
4、从行政部门的角度来说，对业主大会的决议流程应实行全过程的监督管理，对重大事项的决议结果做好备案手续。对业主与物业服务企业之间的矛盾，起到缓解和调和的中间人作用。
物业服务关系到每个人的切身利益，需要各方协作，才能实现物业管理和服务的有效运转。