租赁合同无效，作为物业管理方的出租人是否有权主张租赁合同或管理合同中约定的管理费？

前言‍
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“《解释》”）第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”当房屋租赁合同被认定为无效时，《解释》第四条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”
而在实务中，出租人和承租人除了约定租金之外，往往在租赁合同或另行签订的管理合同中还约定了管理费。
如出租人并非物业管理方，出租人仅将承租人支付的管理费代交给物业管理方，出租人有权主张对方支付管理费这一裁判观点争议不大，因为该情形与出租人仅将承租人支付的电费代交给供电局的情形中出租人的地位相似，出租人仅代收代缴管理费和电费。
但如出租人作为物业管理方，而被认定为无效的租赁合同中还约定了管理费，出租人是否有权请求对方支付无效租赁合同中约定的管理费？如出租人作为物业管理方，与承租人分别签订租赁合同与管理合同的，管理合同的效力如何，出租人是否有权请求对方支付管理合同约定的管理费呢？本文将分两种情形进行讨论，结合相关案例进行裁判观点的展示和分析，以回答上述两个问题。
01、在无效的租赁合同中约定管理费
在租赁合同无效的情形下，租赁合同中关于租金、管理费、水电费等约定均无效。《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”依此规定，租赁合同无效的，承租人应当将依据租赁合同取得使用权的房屋返还给出租人，在承租人占有使用房屋的过程中取得的利益应当予以返还，如因承租人的过错造成出租人的损失，应赔偿其损失。
在实务中，法院倾向于认定承租人应当向出租人支付包括房屋占有使用费、管理费、水电费在内的费用。例如，厦门市中级人民法院在（2015）厦民终字第784号案件中就原审法院认定租赁合同无效、出租人主张管理费于法无据的判项进行改判，指出虽租赁合同无效，但出租人确实有进行管理的行为，其要求承租人参照租赁合同约定支付管理费并无不当，因此，承租人应当向出租人支付管理费。
笔者认为，在该案例中，厦门市中级人民法院指出出租人已履行管理义务，故承租人应支付管理费。为进一步探讨出租人主张管理费的依据，此处可根据无效合同的处理规则，从财产返还的角度论证其合理性。虽租赁合同无效，但承租人在出租人对租赁物的管理、维护之下实际占有、使用了租赁物，获得了事实上的利益。由于承租人基于占有、使用租赁物所获得的利益为无形财产，无法现实返还，而只能以折价方式进行补偿，而支付房屋占有使用费、管理费正是这种折价补偿方式的体现。从合同无效、财产返还的角度而言，承租人应当向出租人支付租赁合同中约定的管理费。
02、另行签订管理合同约定管理费
出租人作为物业管理方，既与承租人签订租赁合同，又就同一租赁物另行签订管理合同的，管理合同的效力如何？承租人是否需要支付管理合同中约定的管理费？不同法院对此问题有不同的观点。
（一）管理合同有效，承租人应当支付管理费
最高人民法院在（2016）最高法民申3576号民事裁定书中指出，运营管理合同的内容包含项目统一业态管理、项目统一形象管理、项目统一日常管理、项目统一营销推广、服务管理、物业管理等，与租赁合同之间有发生上的牵连性，而不具有主从关系。故租赁合同虽被二审判决认定无效，并不必然导致运营管理合同无效。而运营管理合同系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，因此合法有效，承租人应当支付管理费。
广州市白云区人民法院在（2016）粤0111民初1824号案件中确认租赁合同无效，而指出出租人提出支付管理费的诉讼请求属于另一法律关系，应另案主张，故不予处理。随后出租人另案起诉，广州市白云区人民法院受理案件并做出（2016）粤0111民初14106号民事判决书，指出管理合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定。该合同合法有效，双方均应当恪守履行。
笔者认为，管理合同与租赁合同虽当事人相同、标的物相同，但合同目的和合同的权利义务不同。租赁合同约定出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人向出租人支付租金，而管理合同约定出租人对租赁物进行管理、维护，承租人向出租人支付管理费，二者属于不同的法律关系。管理合同可以独立于租赁合同而存在，而管理合同并不具有法律规定的无效情形，应属有效合同，故承租人应当履行管理合同约定的支付管理费的义务。
（二）管理合同无效，但承租人仍应当支付管理费
广州市中级人民法院在（2016）粤01民终655号案件中指出，出租人与承租人签订了租赁合同，同时在管理合同中约定了一方作为出租人及物业管理人、另一方作为承租人应负的权利义务，故而管理合同实质上是租赁合同的补充，收取的物业管理费是出租人对租赁场地维护、管理的对价，该份管理合同的履行以出租人与承租人之间具备租赁合同关系为前提和基础，在租赁合同无效的情形下，作为补充合同的管理合同当属无效。而关于承租人是否需要支付管理合同中约定的管理费的问题，广州市中级人民法院认为，由于管理合同的履行是以双方存在租赁合同关系为前提的，管理合同有赖于租赁合同的履行，承租人已实际占有涉案商铺，故应向出租人支付物业管理费。
笔者认为，在这一案例中，广州市中级人民法院将管理合同理解为租赁合同的补充合同，补充合同在原合同的基础上约定了出租人负有维护、管理租赁物的义务，而作为对价，承租人支付管理费。补充合同是原合同不可分割的一部分，与原合同具有同等效力，原合同无效，补充合同亦无效。此时，租赁合同与管理合同属于同一法律关系，该情形下的裁判规则与在无效的租赁合同中约定管理费的情形下的裁判规则一致，出租人已履行交付房屋和维护、管理房屋的义务，承租人基于合同无效时返还财产的原理，应支付管理费。
结论
从上述案例中可知，在租赁合同无效的情形下，司法实务的倾向为：在租赁合同中约定管理费的，承租人应当向作为物业管理方的出租人支付管理费；如双方当事人另行签订管理合同的，不同法院虽对管理合同的效力认定不同，但大多认为承租人应当向作为物业管理方的出租人支付管理费。