危房租赁案件中出租人能否要求解除合同？

【案情简介】
2014年2月28日，A公司与黄某签订一份《协议合同书》。合同约定，A公司将解放路11、12号铺面出租给黄某。2014年11月5日，A公司对其名下商铺进行安全隐患排查，黄某承租的11、12号铺面被南宁市房屋安全鉴定所鉴定为危房。A公司于2015年1月8日向黄某发出律师函，要求黄某停止营业、腾空房屋，将房屋交给A公司处理。但黄某置之不理。A公司无奈之下诉至法院，请求法院判令依法解除《协议合同书》，判令黄某立即搬出解放路11、12号铺面。
与此同时，黄某亦将A公司诉至法院，要求法院判令A公司继续履行合同。
【问题提出】
出租人A公司能否以租赁房屋系危房为由，要求解除合同？
【法律分析】
一、危房是否符合出租条件？
本案中，黄某所承租的房屋经南宁市房屋安全鉴定所鉴定为危房，同时，南宁市房屋安全鉴定所在鉴定报告中建议停止使用，维修加固或拆除重建。根据《城市房屋租赁管理办法》第6条、《南宁市城市房屋租赁管理办法》第5条的规定，不符合房屋安全标准的房屋，不得出租。据此，讼争房屋已不再符合适租条件。
二、出租人是否拥有法定解除权？
根据《合同法》第233条规定，“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同”；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第8条规定，“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况导致租赁房屋无法使用的，承租人享有租赁合同解除权。”上述法律条文系是承租人对危房租赁享有合同解除权的规定，只要存在租赁物危及人身安全的情况，不问承租人有无过错，都赋予其合同解除权。然而，本案中承租人黄某却不要求解除合同。那么作为出租人的A公司能否援引上述法律条文中承租人的合同解除权主张解除合同呢？
笔者认为：
1、根据司法解释的精神，从保障人的生命安全这一最高利益出发，租赁物危及他人安全或健康的，出租人依据上述条文的规定亦应当享有合同解除权。本案讼争房屋系危房，不符合法律关于房屋使用条件的强制性规定。
2、根据《城市危险房屋管理规定》第17条的规定，“房屋所有人对经鉴定的危险房屋，必须按照鉴定机构的处理建议，及时加固或修缮治理。”作为房屋所有人的A公司及作为房屋使用人黄某均应遵守《城市危险房屋管理规定》对危房进行修缮治理。A公司作为出租人通过解除合同进行自我纠正并对房屋安全隐患予以排查的，依法应当享有合同解除权。
3、依据《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第26条的规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当依据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。”本案中，黄某所租赁的房屋被鉴定为危房是原、黄某双方在订立合同时都不可预见、也不可归责于双方当事人的重大事实变化。本案中，黄某为了经营获取利益置自身安危于不顾，坚持继续履行合同，只需继续向A公司支付租金即可；而A公司却将承担因为继续出租危房而可能受到行政处罚、承担法律责任并遭受巨大经济损失的风险，这对于A公司来说是极其不公平的。且本案中的租赁房屋系危房，不符合房屋安全标准，不具备适租条件，合同履行的基础已经丧失，合同目的已然无法实现。因此，根据情势变更的有关规定，A公司和黄某之间的租赁合同应当依法解除。
4、本案讼争租赁房屋属于危房，如果继续使用，将给A公司、黄某及广大市民的人身和财产安全埋下隐患，后果不堪设想，A公司解除租赁合同、收回房屋合情合理。
本案中，讼争房屋经鉴定为危房，存在巨大安全隐患。该房屋地处街头闹市，人来人往。如果继续投入经营使用，不仅损害了A公司的合法权益，更是犹如在广大市民身边埋下了一颗定时炸弹。黄某的经济利益有价，而广大市民的身体健康及生命安全却是不能以区区经济利益来衡量的。危房随时有可能丧失结构稳定和承载能力，一旦发生坍塌，将造成不可预估的财产损失及人员伤亡。因此，A公司要求解除合同、收回房屋合情合理。
综上分析，笔者认为根据承租人法定解除权的有关规定及司法解释精神，以及《合同法》对于情势变更的有关规定，A公司要求解除合同，于法有据；从广大市民的身体健康及生命安全的角度出发，A公司要求解除合同，于情合理。