妥善化解物业纠纷，是加强基层社会治理的重要一环，更是人民群众安居乐业、提升幸福感的重要保障。近年来，南京鼓楼区法院坚持向“新”而行、以“智”提质，聚力探寻基层物业纠纷诉源治理“最优解”。2021年以来共化解各类物业纠纷7000余件。近期，该院相关经验做法在全市法院物业纠纷源头治理推进会上作交流发言。
01
凝聚共识，绘制物业纠纷基层治理“同心圆”
聚焦精网实格，凝聚共治力
主动融入党委领导下的社会治理大格局，设立“物业纠纷特色融合法庭”，制定“1+2+3+N”工作机制，搭建“1庭2员3所”解纷平台，充分发挥基层网格在社会治理中的桥梁作用，打造政法网格阵地，形成共治合力。选取近年来物业收费率较低的小区作为示范点，充分调动网格法官、基层社区干部、专职网格员等各方力量，发挥业委会、管委会在小区物业管理中的职能作用，积极参与物业纠纷预防化解，形成基层治理合力。
着眼行业自治，赋增新动力
认真落实“总对总”要求，参与支持南京市物业协会设立全市首家物业协会调解中心（鼓楼），将物业协会调解中心纳入法院特邀调解组织名录，并配置专业指导法官，定期组织业务培训，通过讲解物业纠纷典型案例等方式，传授争点提炼、举证引导等调解技巧，帮助协会调解员将自身的专业知识与法律技能相结合，提高物业纠纷的调解效率和水平。自2023年8月以来，共参与调解物业案件300余件。
强化对企辅导，激发内生力
制发《物业企业合规体检表》，以简明直观的方式罗列正负清单，方便企业对照自查，引导企业依法依规提供合格的物业服务。与辖区物业企业建立常态化联络，通过实地勘察、问卷调查等方式了解小区基本情况、服务水平、收费标准等，建立清单式台账并逐年更新。将实践中易发多发的物业纠纷按照诉辩主体、类型类别、主观程度、客观问题等要素进行繁简分流，联合社区、物业企业共同开展“预防物业纠纷源头治理行动”。
02
同诊共治，构建物业纠纷多元化解“新格局”
加强多方联动，疏通治理堵点
与住建部门协作，在新楼盘建设初期，督促建设单位配套完善相关物业设施设备，保证房屋质量，杜绝“带病”交付。依托区综治中心平台，建议房管局和相关街道在新旧物业公司交接时加强过程监管，确保物业资料及费用顺利结转，避免产生纠纷。联合区公安局、区信访局、区行政执法局等单位，推动构建物业纠纷多元化解体系和建立区、街道、社区三级物业矛盾纠纷调处机制，解决欠缴物业费面纱之下隐藏的民生问题。
优化分级解纷，把握施策重点
与区司法局、区房管局、街道共建“物业纠纷人民调解工作室”，将人民调解与行政调解相结合，扩展纠纷化解链条。强化诉调统筹衔接，将驻院人民调解员深度嵌入审判团队，实现非诉解纷与速裁程序的有机结合，灵活适用司法确认、司法调解、小额终审、简易快审等方式，多途径化解纠纷。对于纠纷高发小区，采用巡回审判工作机制，在案涉小区内公开开庭，邀请小区居民、人大代表、政协委员等现场观摩，庭后由审判法官现场答疑，通过示范性调裁带动类案化解，起到以点带面的辐射效果。
深入走访座谈，找准矛盾焦点
在审理物业纠纷案件中，坚持“案结事了”，杜绝以“一判了之”，特别是对涉众型物业纠纷案件均要求在诉前调解阶段实地勘察小区、张贴公告、召开座谈会并进行随机走访，深入了解小区居民的真实想法、物业企业的现实做法、案件形成的原因背景等，在溯因分析的基础上，找准焦点，厘清对错，切断“恶性循环”因果链，重新建起物业企业与小区业主之间的信任基石。
03
创新赋能，安好物业纠纷源头防控“智能阀”
研推“示范诉讼智能审判系统”
把全区涉群体性物业纠纷案件以“母子案号”进行集中管理、智能匹配、全程管控。该系统既可以自动将示范案件的流程节点和裁判结果向平行诉讼当事人动态推送，又能够为平行诉讼当事人提供同类案例推送、诉讼风险分析、诉讼结果预判、先行调解方案等，提高当事人对解纷结果的预判力和可接受度，积极引导平行诉讼当事人参照示范诉讼的裁判结果进行调解，实现“裁判一案、化解一片”的社会效果，入选“2023年度江苏法院审判管理十大创新机制”。
引入“诉源大数据分析系统”
通过诉源分析，将辖区物业纠纷成讼情况、纠纷类型、防控重点向区委及其政法委报告，向街道、司法局通报，提高基层政府对物业纠纷发生的实时感知能力，共同开展分析研判和定期会商，形成联动化解闭环。积极运用司法大数据研判类案成因和发展态势，对矛盾尖锐的群体性物业纠纷和多发性社区进行预警，促进相关单位科学决策、完善管理、消除隐患，为物业服务基层自治提供抓手和考核依据。
构建“典型案例+司法建议”系统
定期召开物业案件审判新闻发布会，及时发布《鼓楼区涉物业纠纷案件审判白皮书》及典型案例，引导物业企业规范经营。编发《物业纠纷预防及维权手册》，提炼裁判要旨，提示诉讼风险，引导业主理性维权。针对审理过程中发现的物业企业共性问题向协会发出司法建议，推动行业加强监管力度，并积极向区房管局提出工作建议，协助其全面推行物业管理项目“红黑榜”制度，促推物业服务行业规范健康发展。