租赁合同解除后，出租人如何向次承租人收回房产

现实中很多房东将房子出租后，许可承租人又进行了转租。假如承租人违约，出租人起诉解除租赁合同并腾交房产，司法确认出租人与承租人的租赁合同解除后，次承租人（实际占有人）却不愿腾房怎么办？律师告诉你方法。
如何让次承租人腾房，首先要区分在诉讼中是否将次承租人列为了被告或第三人。下面分情况进行讨论。
一、如果诉讼中将次承租人列为被告。那么，经司法程序确认出租人与承租人合同解除的状况下，无论出租人在最初是否同意转租，法院一般会判决次承租人有腾房义务，在后续强制执行中亦可以对次承租人强制清场。
先看几个法律规定，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》第十三条规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第三十一条规定“房屋租赁合同租赁期限届满、解除、确认无效后,承租人逾期退房的,出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。租赁房屋被转租的,出租人有权要求次承租人返还租赁房屋并赔偿损失,承租人承担连带赔偿责任。” 北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》的通知“四、房屋租赁与转租17、 房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除,出租人要求返还房屋的,次承租人的诉讼地位如何确定?房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除,转租合同亦不能履行,出租人既可以依据合同约定要求承租人返还房屋,也可以房屋物权人名义要求次承租人(实际使用房屋的承租人)腾退房屋。出租人仅以承租人为被告提起诉讼的,法院可以向其释明,告知其可以追加次承租人为共同被告,或者申请通知次承租人作为无独立请求权第三人参加诉讼;法院也可基于判决生效后的执行以及保护次承租人利益的需要,直接通知次承租人作为无独立请求权第三人参加诉讼。如果次承租人为多人,且各方利益不同,则不宜追加次承租人为第三人,可根据案件实际情况,由当事人另行分别解决。”《上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答（一）》第8条规定：“ 经出租人同意的转租合同，如因转租人拖欠出租人租金，出租人要求解除，而次承租人要求继续履行转租合同的，是两个租赁合同同时解除，还是判明次承租人直接与出租人建立租赁关系?……我们认为，租赁合同因承租人未依约给付租金而致合同被解除的，则转租合同将因此而处于履行不能的状态。但原租赁合同与转租合同毕竟是两个合同，原出租人并非转租合同的当事人，不能强迫他继续履行转租合同。因此，除非出租人与次承租人就继续履行合同达成一致，否则，次承租人要求继续履行合同的主张不能支持。”
笔者搜集了几个案例予以参考：
案例一：广东省高级人民法院（2019）粤民申6776号《民事裁定书》
裁定主文为：“关于津联泰公司与许涛之间是否存在租赁合同关系的问题。许涛在本案起诉时已明确表述 其系与郭雄辉签订《商铺分租协议》,由郭雄辉将承租的涉案房产转租于许涛。许涛虽然与津 联泰公司曾签订备案租赁合同,但许涛起诉时以备案租赁合同所主张的亦是津联泰公司同意郭 雄辉将涉案房产转租于许涛,且许涛是依据其与郭雄辉签订的《商铺分租协议》的约定向郭雄 辉交纳涉案房产的押金和每月租金,并非依据备案租赁合同的约定向津联泰公司交纳押金和租金。因此,二审法院认为对于涉案房产,津联泰公司为出租人、郭雄辉为承租人、许涛为次承租人,津联泰公司与许涛之间不存在租赁合同关系,并无不当。许涛以其与津联泰公司所签备案租赁合同主张双方存在租赁合同关系,依据不足。 关于津联泰公司是否应赔偿许涛装修损失、物品损失的问题。津联泰公司因郭雄辉拖欠租金而主张解除双方之间的租赁合同,郭雄辉签收解除通知后,未提出异议,二审法院据此认定双方的租赁合同于 2016 年 8 月 1 日解除,并无不当。许涛基于与郭雄辉之间的转租合同而装修并使用涉案房产,在津联泰公司与郭雄辉之间的租赁合同解除后,许涛作为次承租人已丧失占有使用涉案房产的权利基础。因郭雄辉的原因导致郭雄辉与许涛的租赁合同未能继续履行, 二审法院据此判决许涛的装修损失由郭雄辉予以赔偿,并无不当。许涛要求津联泰公司对装修 损失承担共同赔偿责任,依据不足,二审判决不予支持,并无不当。
案例二：浙江省杭州市中级人民法院(2018)浙 01 民终 9294号《民事判决书》
判决主文为“本院认为,2015 年 1 月 19 日中浙公司与李帅签订《房屋租赁合同》,将杭州市滨江区伟 业路太阳国际公寓 650、652、654、656、658、660 号房屋出租给李帅,该租赁关系合法有效。 根据上述协议中关于李帅“可部分分租”的约定,2016 年李帅与我爱我家公司签订《房屋租 赁合同》,将伟业路太阳国际公寓 650、652 号房屋租赁给我爱我家公司,该租赁关系也应认定 有效。但在 2017 年 6 月因李帅拖欠租金,中浙公司向法院起诉,一审法院判决解除了中浙公 司与李帅签订的《房屋租赁合同》等,导致我爱我家公司继续租赁上述房屋没有了合法依据, 同时,我爱我家公司也只是支付了 2018 年 4 月 4 日以前的租金,之后的房屋租金也一直没有支付,故现中浙公司要求腾退伟业路太阳国际公寓 650、652 号房屋,符合《中华人民共和国 物权法》第三十四条等规定,本院应予支持。 ……”
案例三：最高人民法院（2014）民申字第200号《民事裁定书》
裁定主文如下：“本院认为:咸阳工农兵工贸集团有限公司将案涉房屋1-5层所有权转让给金义公司,其中 1-4 层房屋产权证已办至金义公司名下,后金义公司将 1-3 层房屋通过段琳转租给苏宁公司。 虽然工农兵公司破产管理人依据人民法院的生效裁定取得案涉房屋的合法产权,但是根据《中 华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响 租赁合同的效力,苏宁公司对案涉房屋仍享有租赁权,其作为次承租人与段琳之间的租赁合同 仍然有效。工农兵公司破产管理人取得房屋所有权后,有权向承租人收取租金,行使出租人的 合法权利。经查,工农兵公司破产管理人在取得房屋所有权后,向承租人段琳和次承租人苏宁 公司发出催缴房租通知,但是段琳向工农兵公司破产管理人交纳两个月租金后,再未按月续交, 也未主张优先购买权,其以实际行为表示不再继续履行租赁合同。工农兵公司破产管理人是否 提供房产证书和收款凭证,并不能成为段琳拒绝履行付款义务的抗辩理由。段琳的行为已经构 成根本违约,根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项之规定,其与工农兵公司破产 管理人之间的租赁合同依法应予以解除,苏宁公司作为次承租人自然不再享有承租权益,工农 兵公司破产管理人有权要求苏宁公司腾房并交纳使用费。二审法院认为工农兵公司破产管理人 与苏宁公司之间未形成租赁关系不当,应予纠正,但判决苏宁公司腾退房屋并交纳使用费的处 理结果并无不妥,本院予以维持。 ”
根据上述规定及案例，虽然出租人与次承租人没有租赁合同关系，但在审判程序中，如果确认出租人与承租人的租赁合同解除，一般会认定次承租人丧失了继续占有使用涉案房产的权利，继续租赁房产没有了合法依据。从而判决次承租人有腾房义务。一经判决确认次承租人有腾房义务，那么在后续的强制执行程序中，根据《民事诉讼法》第二百三十六条“发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。”之规定，法院一般会强制执行次承租人腾房。
二、如果诉讼中次承租人未被列为被告或第三人。那么，在后续强制执行程序中，次承租人不是被执行人。能否强制执行次承租人腾房呢，因目前仅存在审判程序中次承租人腾房义务的法律规定，强制执行程序的实践中有不同做法。
（一）即使出租人最初时同意转租，法院仍支持直接强制执行次承租人腾房
案例一：福建省高级人民法院（2017）闽执复84号《执行裁定书》
裁定主文如下：“本院认为,茶业公司、酒业公司在本案异议中自认其是向曾岚承租福州市 XX 区 XX 街道 XX 楼 1 层 108 商铺、2 层 108 商铺辅助用房,作为次承租人的茶业公司、酒业公司,因郑孙强 与曾岚签订的《店铺租赁合同》被生效仲裁裁决解除,已不再拥有占有、使用上述租赁房屋的 合法依据,故茶业公司、酒业公司意在阻却福州中院将上述租赁房屋交付出租人郑孙强的执行 而提出的案外人异议主张,不能成立。 ……”
案例二：北京市第三中级人民法院（2019）京03执异1号《执行裁定书》
裁决主文如下：“本院认为,发生法律效力的法律文书,当事人必须履行。一方当事人未履行的,对方当事人可以依法向人民法院申请执行。本案中,案外人虽主张已与被执行人签订合法有效的书面租赁合同并实际占有使用该不动产,且对涉案房屋投入了大量资金进行实际运营,但涉案房屋并非法院执行中查封的被执行人的财产,而是执行依据确认的被执行人应向申请执行人腾退返还的房屋,故案外人的异议理由不成立,对其异议请求本院不予支持。 ……”
案例三：北京市第二中级人民法院 (2020)京 02 执异 114 号《执行裁定书》
裁决主文如下：“本院认为,案外人巨擘达公司所提交证据显示其承租案涉财产的时间晚于盛世天通公司将 包括案涉财产在内的 71 号院内财产出售给邮政北京分公司的时间,因生效判决判令盛世天通公司将包括案涉财产在内的 71 号院内财产交付邮政北京分公司,本院在执行中责令盛世天通公司限期迁出 71 号院内房屋,巨擘达公司以其已承租案涉财产为由要求中止执行的异议请求 缺乏法律依据,本院不予支持。 ”
（二）若出租人最初时同意转租，法院不支持强制清退次承租人。
案例一：四川省成都市中级人民法院（2019）川01执复271号《执行裁定书》
裁定主文如下：“本院认为,执行法院(2017)川 0107 民初 8458 号民事判决是发生法律效力的判决,该判 决书载明,合同履行期间,中新成公司已经对外签订的房屋租赁合同是基于《房屋销售代理及 租赁合同》的授权,属合法有效合同,并不能因立方公司、中新成公司双方《房屋销售代理及 租赁合同》的解除而解除,其合同效力仍及于立方公司。中新成公司返还房产的义务仅为出租 人权益的移交,并不涉及房产本身的交付。因此,本案房屋返还的判决主文并不包含案涉房产 的实际腾退。复议申请人立方公司请求撤销异议裁定的理由不能成立,本院不予支持。”
综上，如果没在审判程序中确认次承租人有腾房义务的情况下，在执行中直接强制执行次承租人腾房具有一定法律风险。总结支持腾房的理由为：1、引用审判中的法律规定说理，认为没有继续占有使用房屋的合法依据，2、认为判决腾交的是房产，那么房产无论是谁占用都有腾交的义务。而不支持在执行中腾房房产的理由为：出租人授权转租的行为，导致次承租人的转租合同有效不主动解除。而判决返还房产对于出租人来说，只有归还房产的权益，而不进行实体腾退移交。
三、笔者认为，鉴于未经审判程序而直接在强制执行程序中对次承租人进行腾退没有明确的法律规定，存在一定的法律风险。建议将次承租人作为共同被告起诉腾房和连带承担房产占有费更为稳妥。同时建议在签订租赁合同及履行中，注意以下事项：
1、如果不同意转租，在租赁合同中可明确约定不同意转租。根据《民法典》第七百一十六条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”为免于更多纠纷，建议对是否同意转租进行明确约定。
2、如果同意转租，合同中约定要求次承租人必须把租赁合同和身份信息在出租人处进行备案。要求次承租人承诺，承租人或次承租人违约时，次承租人无条件搬离，并与承租人共同承担连带责任。
3、承租人违约时，出租人向次承租人直接要求租金。《民法典》第七百一十九条：“承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。”