物业服务合同发生纠纷如何处理？——物业管理无资质时代，律师为业主维权支招

前言
2018年4月4日，国务院总理签署第698号国务院令，公布《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》，其中对《物业管理条例》作出了部分修订，修订的主要内容为：取消对物业服务企业的资质要求。至此，物业管理步入无资质时代。物业管理没有了资质的要求，业主如何维权，成了广大业主普遍关注的问题。
笔者曾在2018年6月份做了一份有关于南宁市区物业服务合同纠纷案件的大数据报告，在统计有关数据时发现，物业服务合同纠纷常见的争议类型主要集中在物业服务合同效力性、物业服务费、维修基金、代收费（包括代收水费和电费、公摊水费和电费、垃圾费等费用）、违约金、业主知情权等方面。本文笔者从前述几个方面，就业主在物业服务合同纠纷中遇到的常见法律问题如何维权，提供参考思路和处理意见。
一、物业服务合同的有效无效
物业服务合同
——开发商选聘的物业服务和业主委员会选聘的物业服务
物业服务合同是物业公司与业主之间权利义务的基础，物业服务合同的有效与否，影响着业主、物业公司权利义务的行使。以物业公司选聘主体进行划分，物业服务分为开发商选聘的物业服务和业主委员会选聘的物业服务。前者是在小区的业主委员会尚未成立时，由开发商根据法律规定为小区业主选聘物业公司，后者则是在小区业主委员会成立之后，由业主委员会选聘物业公司。
常见问题
——小区业主委员会没有成立并重新选聘新的物业公司之前，业主能否以主张物业服务合同无效进行维权？
律师支招
——物业服务合同有效无效的判断
在业主委员会尚未成立之前的物业服务，我们称之为前期物业服务，只要是小区的业主委员会没有成立，小区的物业服务都属于前期物业服务范畴，此时的物业公司由小区开发商选聘，作为自然人的业主，无权主张前期物业服务合同解除或者无效。只有小区业主委员会成立后，业主委员会才能通过法定程序选聘物业公司，包括是否解除开发商选聘的物业公司、是否选聘新的物业公司等。
二、物业服务费的缴纳
物业服务费
——物业服务费收取的依据
物业服务费是物业公司基于提供了合同约定的服务而收取的费用。判断物业公司是否有权收取物业服务费，物业费的标准如何，一是要看物业公司是否提供了物业服务，二是要看物业公司收取的物业服务费标准是否经过物价管理部门备案。
常见问题
——1.业主能否以建设单位违反房屋买卖合同为由不交纳物业服务费进行维权？
——2.业主能否以物业公司的物业服务存在瑕疵为由主张减少物业服务费进行维权？
律师支招
——业主应如何看待物业服务费？
从物业公司的角度出发，如果物业公司没有提供物业服务，就无权向业主主张物业服务费；如果物业公司提供了物业服务，但其收费标准未经物价管理部门备案（一般体现为擅自提高物业服务费标准），则物业公司无权就超出物价管理部门备案价格的部分向业主收取费用。
从业主的角度出发，业主不交或者少交物业服务费的理由，也应围绕物业公司是否提供了物业服务、物业公司收取的物业服务费标准是否经过物价管理部门备案这两个方面进行考量，否则业主将不能拒交或者少交物业服务费。
三、维修资金争议的处理
维修资金
——关于维修资金的法律规定
《物业管理条例》第五十三条规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。”
常见问题
——遇到物业公司申请或者诉请公共维修资金如何处理？
律师支招
——如何判断物业公司能够申请或者主张维修资金
在实践中，维修资金有两种筹集模式，一种是在开发商销售房屋时，预先让业主预交一定金额的维修资金；一种是在发生需要对公共设施进行维修情形时，由物业公司或者业主委员会向业主筹集。维修资金无论是采用哪一种收取模式，使用维修资金要以发生实际的维修为前提。物业公司申请使用维修资金或者向业主主张维修资金，就也要举证证明其是否提供维修义务，否则其主张不能成立，简而言之，物业公司只有进行了维修，才能收取维修资金费用。
四、各种代收费如何缴纳
代收费
——什么是代收费？
所谓代收费，是指收费的一方不是物业公司，物业公司仅是代替收费单位向业务收取费用，物业公司收取该费用之后，全部转交给收费单位的一种收费方式。代收费一般常见的有代收水费、电费、燃气费等能源费、垃圾费等，有的则不仅限于前述代收费项目。
常见问题
——业主能否拒绝支付代收费用？
律师支招
——代收费缴纳的审判实务
在司法实务中，只要物业公司能举证证明物业服务合同对代收费的内容有约定，且物业公司代缴了约定的代收费，业主应当向物业公司支付起代缴的代收费；当然，如果物业公司没有证据证明帮业主代缴了，即使有合同约定，也无权向业主主张。另外，物业公司代缴费用的标准超出了物价管理部门核定的标准或者物业服务合同约定的标准的，业主可以拒绝超出部分代收费的缴纳。
五、物业服务合同违约金的计算
违约金
——违约金的约定方式
违约金可分为法定违约金与约定违约金。法定违约金是指法律法规中明文规定的违约金数额或比例上限;约定违约金则是指合同双方当事人在签订合同时约定的违约金数额或比例。《合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用<合同法>若干问题的解释》（二）第二十七条、第二十九条均有这方面的规定。
常见问题
——业主能否以物业公司的物业服务存在瑕疵为由主张不支付违约金进行维权？
律师支招
——物业服务合同违约金如何计算
根据笔者之前对于南宁市区物业服务合同纠纷案件的大数据统计，对业主拖欠物业服务费的违约金，物业公司均按照拖欠物业服务费每天3‰-5‰的比例进行计算。如果因违约金发生纠纷诉诸法院，法院对违约金是否进行调整、如何调整，做法不一。如何解决这一现实难题，我们认为，在物业服务合同纠纷中，业主要积极应诉，向法院明确陈明己方关于违约金的调整模式，以减少违约金支付，维护自身合法权益。
六、业主知情权的行使
业主知情权
——业主知情权的法律规定
《物业管理条例》第六条规定：“房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。”
常见问题
——业主是否有权请求物业公司公布物业服务合同、共有部分的使用和收益情况？
律师支招
——业主如何行使知情权？
业主在物业管理活动中，可以基于《物业管理条例》第六条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定赋予的权利，行使业主知情权，要求物业公司公开法律规定物业公司应当公开的情况和资料，如公布物业服务合同、共有部分的使用和收益情况，物业公司不得拒绝，如果物业公司无法定或者约定事由，业主可以向法院提起诉讼，要求物业公司公开进行维权。
结束语
物业服务合同是业主与物业公司签订的，双方均应恪守履行。业主作为物业服务合同的一方主体，依法享有法律、行政法规规定和合同约定的权利。如果业主在物业管理活动中发现自身合法权利受到侵害，应当积极行使权利，依法维权。当然，为营造良好的物业管理服务环境，促进稳定和谐社区氛围，在业主与物业公司发生物业服务合同纠纷时，建议业主优先考虑通过协商方式解决。