房地产合作开发各方对工程款清偿责任的认定（下）

上篇笔者就房地产合作开发各方对工程款的清偿责任及最高人民法院关于合作开发房地产仅签订施工合同的发包人一方对工程款债务承担清偿责任的裁判观点进行了分析。现笔者将以最高人民法院案例为切入点，就突破合同相对性，合作开发房地产各方均需对工程款债务承担清偿责任的情形进行分析。
一、合作开发房地产各方均需对工程债务清偿承担责任的情形。
（一）未在施工合同签约的合作开发方委托发包人刻制相关印章，并加盖在建设工程施工合同上面的行为，视为债务加入。
最高人民法院在（2018）最高法民在296号民事判决书中认为：“（一）关于安远社区应否与锦泽公司连带承担支付工程款责任的问题。原北关村村委会与锦泽公司存在合作开发房地产合同关系。根据原北关村村委会向锦泽公司出具的《委托书》所载明的内容，原北关村村委会委托锦泽公司刻制东方雅典项目合同专用章和财务专用章，成龙公司提供的《建设工程施工合同》上同时加盖有锦泽公司印章和“西安市莲湖区北关村东方雅典项目合同专用章”，据此，《建设工程施工合同》应当认定为原北关村村委会与锦泽公司共同对外作出的意思表示，合同履行后产生的债务应由合作双方承担连带清偿责任。原审法院未判决安远社区与锦泽公司连带承担向成龙公司支付工程款8856331.08元及利息的责任，认定事实、适用法律均有错误，本院予以纠正。”，从以上认定可以看出，此种情形下，合作开发人虽未在施工合同中签约，但合同加盖的公章为其委托发包人刻制，合同加盖该印章的行为，视为合作开发人与发包人共同对外作出的意思表示，故合作开发人应当承担责任。
（二）未签约的合作开发方通过发出中标通知书及在涉案工程相关材料上签章确认，视为参与涉案工程并获益。
最高人民法院在（2017）最高法民申1775号民事裁定书中认为：“虽然鑫炬公司与原昌隆公司是《建设工程施工合同》的当事人，但如前所述，航发乳山分公司与原昌隆公司系合作开发房地产合同关系，涉案工程登记在航发乳山分公司名下，并以其名义向鑫炬公司发出中标通知书。鑫炬公司二审提交了《建设工程质量监督登记表》等相关证据，涉案工程设计、管理、监督、审核及验收的相关材料上均载明建设单位系航发乳山分公司并经其签章确认，能够证明航发乳山分公司实际参与了涉案工程的施工建设并因此获益。航发乳山分公司虽未直接与鑫炬公司签订案涉《建设工程施工合同》，但基于上述事实，原判认定航发乳山分公司对原昌隆公司欠付鑫炬公司的工程款及利息承担支付责任并无不当，原判认定航发乳山分公司系航发公司设立的分支机构，不具备法人资格，航发公司亦应承担支付工程款责任并无不当。”从以上认定可见，虽未在施工合同签约，但发出中标通知书及相关材料上签章确认的行为，视为参与涉案工程并获益，故未签约的合作开发方应当承担工程款清偿责任。
（三）未签约的合作开发方将案涉工程概括转让给第三人并获得相应的对价，应对案涉的工程款支付承担责任。
最高人民法院在（2019）最高法民终2015号民事判决书中认为：“虽然乐亭投资公司不是案涉工程的发包人，未与江苏泓建公司就案涉工程签订建设工程施工合同关系，但是其与案涉工程的发包人恒盛公司之间于2011年5月17日签订了《三期安置住房B区项目合作建设协议》，在恒盛公司因故退出案涉项目开发建设时，……江苏泓建公司施工的案涉工程根据乐亭投资公司与恒盛公司、文翔公司、腾骥公司签订的上述几份协议，最终流转至腾骥公司。乐亭投资公司与腾骥公司签订的《三期安置住房B区项目建设接转协议》约定，腾骥公司收购原恒盛公司完成的B区安置房区域的前期工程，收购价格按照唐山中元工程造价咨询事务所有限公司评估价格为准。协议签订后，腾骥公司以评估确定的价格向乐亭投资公司支付对价。由此可见，腾骥公司系从乐亭投资公司处接收江苏泓建公司施工的案涉工程后继续开发，并支付了相应对价。或者说，乐亭投资公司处分了江苏泓建公司施工的案涉工程。综合以上分析，乐亭投资公司作为案涉项目最初的合作建设方，不论其与恒盛公司、文翔公司、腾骥公司之间是否形成合作开发关系，其实际处分了江苏泓建公司施工的案涉工程，一审判决判令其就案涉工程对江苏泓建公司承担工程款支付责任，并无不当。”该案从实际获益情况出发，本着公平公正的原则，突破合同的相对性，判令未签约施工合同的合作方承担清偿责任，保证了承包人债权的清偿，体现了实质正义。
（四）案涉建设工程施工合同无效，非签约方作为项目建设方系该工程的实际受益人，应承担连带赔偿责任。
最高人民法院在（2019）最高法民申3727号民事裁定书中认为：“一、案涉项目工程属于必须进行招投标的建设工程，浩晨公司与中翔科公司在明知相关法律规定的情况下，未经招投标程序而订立的《施工协议书》和《施工合同》属无效合同。二、城投公司与浩晨公司系合作开发关系，由城投公司投入土地作价1.2亿，浩晨公司以该项目所需的建设开发资金及项目开发管理团队作为双方投资合作的条件。双方共同组建项目部，各指派3名管理人员，对项目开发建设工程进行全程管理。项目收益中，双方同意销售回款全部进入指定帐户，前期销售回款60%用于支付城投公司的土地款，剩余款项用于该项目的建设和管理等费用。在收回1.2亿土地款后，双方按照5：5进行利润分配。还约定浩晨公司对外以自己的名义签订合同，但应使用城投品牌，保证城投公司声誉，城投公司负责该项目前期相关手续的办理工作，为项目开发主体。通过上述查明事实，可知浩晨公司与中翔科公司订立的《施工协议书》和《施工合同》因违反国家强制性法律规定而无效，浩晨公司支付工程款及履约保证金，是依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定返还因无效合同取得的财产。城投公司作为项目建设方，中翔科公司履行《施工协议书》和《施工合同》所完成的工程系兴建城投公司在建工程，城投公司是实际受益人。因此，一、二审民事判决认定城投公司对其合作方浩晨公司订立的合同无效所产生的返还保证金及支付相关工程款项等法律后果承担连带责任，符合公平原则。一、二审民事判决认定事实清楚，适用法律正确，城投公司的再审申请理由不能成立。”，从此认定可见，合同是否无效，并不影响合作开发人的责任承担。
二、非“合作开发房地产合同”的情形。
最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第21条—24条分别列举了以合作开发之名，实为土地使用权转让合同、房屋买卖合同、借款合同、房屋租赁合同的四种情形。此四种情形不再一一阐述，最高人民法院在2010年-公报案例（2009）民申字第1760号亦为此种情形下的责任承担提供了参考。
最高人民法院在2010年-公报案例（2009）民申字第1760号“陈全、皮治勇诉重庆碧波房地产开发有限公司、夏昌均、重庆奥康置业有限公司合同纠纷案”中认为：“奥康公司在与碧波公司联合开发过程中的主要义务是提供土地并办理相关手续，所分配的利益是18000平方米住房的包销款1980万元，不承担经营风险，符合最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条关于“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”的规定……本院认为：二审判决认定奥康公司不承担经营风险并无不当。”
综上，依据最高院的司法解释及公报案例可知，实践中合作开发房地产存在不同情形。有些名为合作开发实则可能为土地转让、房屋买卖、借款、房屋租赁。只有在双方之间的《房地产开发合同》为共同投资、共享利润、共担风险的情况下，才存在合作开发房地产的事实，而后才存在合同各方对工程款债务清偿责任承担的问题。
结语
综上分析，对于合作开发房地产合同各方对工程款债务清偿责任，司法裁判观点如下：
（一）原则上未在《施工合同》中签约的合作开发人不承担连带责任。
1、根据合同的相对性原则，诉争的法律关系是施工合同纠纷，而不是合作开发房地产合同纠纷。《施工合同》只对合同当事人产生约束力，对合同当事人以外的人不发生法律效力。
2、从法理上讲，债权属于相对权，相对性是债权的基础。债是特定当事人之间的法律关系，债权人和债务人都是特定的。债权人只能向特定的债务人请求给付，债务人只能对特定的债权人负有给付义务。即使因第三人的行为致使债权不能实现，债权人也不能依据债权的效力向第三人请求排除妨害，债权在性质上属于对人权。
3、连带责任的承担必须基于当事人约定或法律规定。目前法律未明确规定合作开发房地产双方应当为对方的债务承担连带责任。
据此，笔者认为在发包人无力偿还工程欠款时，其他未在《施工合同》签约的合作方对其偿还工程欠款原则上不承担连带责任。
（二）如发生特殊情形，合作开发房地产合同各方应对工程款欠付承担责任。
从最高院的司法判例来看，在特殊情况下,可以突破合同的相对性要求未签约的合作方对工程欠付承担给付责任，如非签约方通过委托发包人刻章并在建设工程施工合同上盖章；以自己的名义发出中标通知书或在建设相关材料上签字都视为其参与涉案工程成为共同发包人，应当承担给付工程款的义务。另外，非签约方将工程概括转让给第三人或建设工程合同无效的情况下，非签约方作为工程的受益人，亦应承担给付责任。