对涉及违法建筑纠纷案的处理原则

近日笔者又处理一宗农村集体经济组织诉请确认租赁合同无效和交还土地、地上建筑物但被法院驳回部分起诉的案件，当中涉及民事纠纷案件中“违法建筑”是否应由人民法院处理的问题，具有一定代表性，值得专门处理涉农土地房产纠纷的律师思考。
基本案情
1997年3月某村经济联社与江大明（化名）签订了土地租赁合同，约定村经济联社将位于村辖区内土名“山丫髻”面积3亩的土地出租给江大明办厂使用，租期40年，40年租期的租金每亩15万元，在签订合同后2个月内付清。合同签订后，江大明依约向村经济联社支付45万元租金，在地上建了3层约5000平方米厂房开办模具厂至今，由于历史原因，当时建厂房未办理有关报建手续。
2021年1月村经济联社向法院提起诉讼，诉讼请求为确认租赁合同无效，要求江大明向村经济联社返还土地和地上建筑物。
在该案审理过程中法院向当地规划和自然资源局调查取证，规划和自然资源局函复称案涉土地为农用地，现规划用途为建设用地，但未办理用地批准手续和不动产权证，地上建筑物未办理建设工程规划许可证。
一般人都会认为，农用地未经批准用于非农建设，起诉前未办理有关用地手续，租赁合同会被人民法院认定为无效合同，建筑物未办理建设工程规划许可证，根据合同无效“各自返还”的原则，法院应判决确认租赁合同无效，江大明将土地和地上建筑物返还村经济联社，但最后结果并非如此。
一、法院认为案涉地块未经批准用于“非农建设”，判决确认案涉租赁合同无效
（一）
土地的规划用途并不等同于土地的使用用途，判断土地是否属于建设用地仍需审查该土地是否完善建设用地手续。
本案中，虽然案涉土地现规划用途为建设用地，但土地规划用途针对的是土地使用方向，土地使用用途针对的是土地利用现状，故土地的规划用途并不等同于土地的使用用途。案涉地块在土地利用规划中为建设用地，并不当然代表着案涉地块即属于可用于非农业建设的建设用地，判断土地是否属于建设用地仍需审查该土地是否完善建设用地手续。
（二）
案涉地块未经批准用于“非农建设”，租赁合同无效。
案涉租赁合同项下地块经查并未取得建设用地批准书或不动产权证，即表明案涉地块并无被相关行政部门批准为建设用地使用，村经济联社将未完善集体建设用地手续的土地提供给江大明用于非农建设，违反了《中华人民共和国土地管理法》（1986 年）第三十六条的规定。

《中华人民共和国土地管理法》（1986 年）第三十九条规定“乡（镇）村企业建设需要使用土地的，必须持县级以上地方人民政府批准的设计任务书或者其他批准文件，向县级人民政府土地管理部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。乡（镇）村企业建设用地，必须严格控制。”而案涉租赁合同项下土地至今没有经相关行政部门批准为建设用地，故合同涉及的土地违反法律的强制性规定，应属无效。法院判决确认案涉租赁合同无效。

二、法院裁定驳回村经济联社要求返还土地和地上建筑的起诉
法院认为虽案涉租赁合同无效，依据法律规定，因无效合同所取得的财产应当“各自返还”，但由于江大明在取得合同项下的土地后已进行了建设3层共5000多平方米的厂房，该厂房建筑物尚未取得建设工程规划许可证，故地上建筑物的合法性尚需有关行政主管部门进行处理，在有关行政部门处理前，土地及地上建筑物的返还不宜由人民法院处理，对于村经济联社要求江大明返还土地及地上建筑物的起诉予以驳回，法院因此裁定驳回村经济联社该项起诉。
三、涉及违法建筑纠纷是受理还是驳回起诉
（一）
本人代理过二十多宗涉及未取得建设工程规划许可证建筑物或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的租赁纠纷或保护物权纠纷案件，虽然各案案情并不相同，但当涉及当事人诉请确认违法建筑权利归属及内容时，法院通常以“地上建筑物的合法性尚需有关行政主管部门进行处理”为由，裁定驳回当事人的该项起诉。
法院对该类诉请裁定驳回起诉的主要依据是最高人民法院2016年11月21日印发《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第21条：“对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，人民法院不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。”的规定。
（二）
在当事人诉讼请求涉及未取得建设工程规划许可证的构筑物或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑，人民法院根据不同情况进行处理。
当事人起诉请求确认违法建筑权利归属及内容的，人民法院不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。当事人起诉请求确认租赁合同效力、支付占有使用费的或其他不涉及确认违法建筑权利归属及内容的，应作为民事案件受理。
律师在处理该类案件时，应尽量先查明建筑物是否为违法建筑，再根据建筑物的性质设定具体的诉讼请求，避免因诉讼请求涉及确认违法建筑权利归属及内容而被法院裁定驳回起诉，以彰显律师专业水平，维护当事人的合法权益。