《民法典》之“居住权”浅析及对银行业务的法律风险提示

《民法典》将于2021年1月1日起施行，其中“居住权”是《民法典》物权编新增的一项新型用益物权，也是此次《民法典》物权编的一大亮点。
什么是“居住权”
居住权指居住权人依照合同约定或者按照遗嘱内容，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
居住权有如下特点
（一）居住权的目的一般仅限于满足生活居住需要，而不能用于生产经营等营利活动，且不可转让或继承；但是当事人另有约定的除外。
（二）普遍观点认为居住权人只能是自然人，不能是法人或非法人组织。
（三）居住权的客体被限定为“他人住宅”，例如商铺、工业厂房就无法设立居住权了。
（四）居住权的设立一般具有无偿性，但是当事人另有约定的除外，即允许当事人进行有偿性约定。
（五）居住权设立和消灭应分别向登记机构履行设立和注销的登记程序。
对银行业务的影响分析及风险提示
从《民法典》的现有规定来看，并未明确禁止抵押权和居住权的并存，即，未禁止在已设立抵押权的住宅上设立居住权，亦未禁止对已设立居住权的住宅设立抵押权。因此银行作为抵押权人，居住权与抵押权的并存势必会对抵押权的行使造成实质影响，故做出如下风险提示：
（一）建议在业务办理过程中审查相关住宅类抵押物房产状况时，除查询权属、司法查封、设立抵押等情况，还应注意查询房屋是否登记居住权。
（二）不建议接受已登记居住权的房屋作为抵押物，如果抵押人提供已设立居住权的住宅作为抵押物，该房屋在交易过程中可能会遇到障碍。即使房屋能够过户，因设立居住权的合同或遗嘱对居住时间的设定可能较长或存在不确定性，且抵押物需长久保障居住权人的权益，故该房屋的交换价值将会降低，可能无法实现处置抵押物的目的，或面临抵押物处置的价款大幅降低的风险。
（三）建议进一步加强个人住宅抵押的贷后管理，定期核查房屋的居住权登记情况，以便银行能够及时以抵押合同为依据主张权利。如果抵押人提供给银行作为抵押物的房屋在抵押期间设定了居住权，虽然银行作为抵押权人的优先受偿权不受影响，但因在实现抵押权时需保障居住权人的权益，故此势必会加大银行实现抵押权的难度。建议银行可以在抵押权合同中对居住权的设定进行约定，比如“抵押人未经抵押权人同意设定居住权的应承担违约责任”，以此来更好的维护银行的合法权益。
以上是本人基于目前《民法典》对于居住权规定的理解，仅代表个人观点。当然待《民法典》正式施行后，审判实务和实践操作中难免会面临需要协调的事宜，届时期待相关法律法规和司法解释的出台。