买新房，车位捆绑销售，合同有效吗？

前言
“车位捆绑销售”是指开发商在销售房屋的同时，要求购房者购买一定数量的车位。开发商往往利用定额优惠、小区特色，甚至限制贷款等方式促使购房者“车房同购”，旨在尽快将车位变现、回笼资金。这种“车位捆绑”的房屋销售合同有效吗？购房者是否需要按合同约定支付价款？车位定价不合理，能要求退款吗？
裁判要旨
“车位捆绑销售”合同的效力审查及是否可撤销，在审判实践中，购房者往往因难以举证证明开发商存在胁迫行为或存在显失公平而败诉。如购房者在未能提供相关证据证明合同无效或可撤销的情况下，直接拒绝履行合同义务，需承担违约责任。
基本案情
1、2016年7月25日，Q公司与刘某签订《XX楼盘认购书》（以下简称“《认购书》”），约定：刘某认购Q公司价值120万元的商品房一套及价值14万元的车位一个。
2、《认购书》约定，刘某确认，在签订本认购书时已清楚知道该车位尚未办理初始登记。
3、《认购书》约定，如果刘某未能按照认购书约定支付该车位的款项，每逾期一日刘某向Q公司支付逾期付款金额的万分之五作为违约金；逾期超过15日，本认购书中涉及该车位的相关条款自动解除，Q公司不予退还刘某已付的该车位的全部定金，并可以不通知刘某而将该车位另行出售。Q公司将于刘某提交书面退款申请并经Q公司确认无误后180日内，将除定金外的其他款项无息退回给刘某。
4、签约当天，刘某依约支付了车位首期款45000元（含定金15000元）。
5、2016年8月24日，XX市开发区房屋管理局因Q公司“在未办理车位车库销售方案公示、备案的情况下，从2015年9月开始进行预选车位、违规出售地下车位”的行为向其作出行政处罚。
6、2018年6月20日，Q公司取得案涉车位的《房地产开发项目车位和车库租售方案备案表》。
7、2019年8月11日，刘某向Q公司提交了《退车位申请书》，载，现由于个人原因，本人向Q公司申请解除合同、退还车位款45000元。
法院认为
本案的争议焦点为刘某与
Q公司签订的《认购书》中关于车位销售条款的效力。
虽然，合同订立时案涉车位尚未取得预售许可证，但在2018年6月20日Q公司已取得案涉车位的《房地产开发项目车位和车库租售方案备案表》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，《认购书》中约定的车位销售条款有效。
刘某主张案涉车位涉嫌捆绑销售，购买车位并非其真实意思表示，其提交了《行政处罚决定书》。但根据《行政处罚决定书》查明的事实，处罚决定实际针对的是Q公司未办理销售公示、备案预售车位的行为，而非针对刘某所述的捆绑销售行为。故，本院对其主张的《认购书》中关于车位销售条款无效的意见不予支持。
刘某提出解除《认购书》中关于车位销售的约定构成违约，应当承担违约责任。根据《认购书》的约定，首期款中的15000元属于定金，刘某解除合同构成违约，该定金应予没收。故本院对刘某主张的退还15000元定金不予支持。对于首期款中剩余的30000元，Q公司应予退还。
律师说法
广东南方福瑞德律师事务所 曹纯珂律师
1、“车位捆绑”销售，违反国家对房地产发展的指导精神
根据《住房和城乡建设部等8部门关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》（文号：建房〔2021〕55号）第二条第二款，房屋买卖。开发商不应利用不公平格式条款侵害消费者权益；捆绑销售车位、储藏室；捏造、散布不实信息，扰乱市场秩序。
2、“车位捆绑”销售，侵犯了购房者的自主选择权
从法律的角度，车位和房屋属于两个完全独立的商品。根据《消费者权益保护法》第九条规定，消费者享有自主选择商品或者服务的权利。消费者有权自主选择商品品种或者服务方式，自主决定购买或者不购买任何一种商品、接受或者不接受任何一项服务。开发商把“车位和房屋”进行捆绑销售，无疑是剥夺了购房者自主决定是否购买车位的权利。
3、维权指南
（1）当购房者遇见捆绑销售时，建议可对相关证据进行收集，并向住建部门或市场监管部门投诉；
（2）在签订合同时，购房者应当详细阅读合同条款，综合考虑自身情况、捆绑销售内容及条款等诸多因素，慎重考量继续签订合同还是直接拒绝；
（3）签订合同以后，消费者如以“车位不符合销售条件”为由，诉请全额退款，建议重点关注以下3方面：
①车位的性质，车位是否已取得《房地产开发项目车位和车库租售方案备案表》，是否符合销售条件；
②购房者是否已按合同约定履行义务；
③购房者是否充分掌握开发商强制“捆绑销售车位”的证据。
延伸阅读
在检索大量类案的基础上，笔者总结相关裁判规则如下，供读者参考：
裁判规则一：购房者以“车位涉嫌捆绑销售，购买车位并非其真实意思表示”为由，诉合同无效，未能提供相关证据，却拒绝履行合同，法院认定违约。
本案中，虽然在订立《认购书》时案涉车位尚未取得预售许可证，但Q公司实际已于2018 年6 月20 日取得案涉车位的《房地产开发项目车位和车库租售方案备案表》，该合同符合法律规定，应为有效合同。刘某逾期支付价款，应按合同约定的定金罚则承担责任。
案号：（2021）粤0112 民初7346 号
刘某、Q公司房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书
裁判规则二：购房者以“车位不符合销售条件”为由，诉请全额退款，法院支持。
本案中，吴某已按照认购书的约定支付了第一、二期价款。虽然，其在认购书约定的购买权保留期限到期之前即提起了诉讼，但根据S公司所提交的证据，不足以证明在2022年11月17日之前，案涉车位处于可销售状态。因此，S公司直至2022年11月17日仍不具备销售案涉车位的条件。故，对S公司主张吴某违约，要求扣除案涉车位总价款20%的违约金，法院不予支持。
案号：(2023)粤01民终15617号
S公司、吴某房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
裁判规则三：购房者以“重大误解”为由，诉合同撤销，法院不予支持。
本案中，董某与Z公司签订的《协议书》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在其他导致合同无效的法定情形，故该《协议书》合法有效。
首先，重大误解应当是由于误解人自己的大意、缺乏经验或者信息不通而造成的，是受害方当事人自己的过失，而不是由于受到对方的欺诈、胁迫或者对方乘人之危而被迫订立的合同。本案中，董某称其产生误解是由于Z公司未明确告知其地下车位系人防工程，在签订《协议书》时故意隐瞒重要事实，与重大误解所需具备的误解方之过失并不相符。
其次，重大误解中的误解应当是对合同的内容构成重大误解。本案中，在Z公司与董某签订的《协议书》中明确约定，地下附属设施由Z公司投资建设，依法享有使用权和收益权，董某所支付的款项为使用费，且双方对使用期限进行了约定。因此，从合同内容可以看出，双方协议约定的是使用地下车位，并非转让买卖，对合同内容并不会产生重大的误解。
再次，产生重大误解的合同能直接影响到当事人所应享有的权利和承担的义务，合同的履行会使误解者的利益受到较大的损失或达不到误解者订立合同的目的。本案中，董某与Z公司签订《协议书》的目的是使用地下车位，只要Z公司提供该车位给董某使用，则董某使用车位的合同目的便可实现。
最后，重大误解导致合同撤销，应当是由于误解才导致合同的订立，没有这种误解，当事人将不订立合同或者虽订立合同但合同条件将发生重大改变。本案中，董某购买了该小区商品房，为了居住生活便利，由Z公司为其提供地下车位符合常理，双方订立地下车位的使用合同并不是因为误解而产生。
综上，董某主张因其对地下车位的性质存在重大误解而要求撤销《协议书》，无事实与法律依据。
案号：(2015)一中民终字第08465号
Z公司与董某合同纠纷上诉案
裁判规则四：购房者以“显失公平”为由，诉合同无效，法院不予支持。
本案中，金某诉称R公司在销售商品房时违法搭售高价车位，显失公平。首先，金某作为完全民事行为能力人，其对购买案涉车位和房屋的合同内容应具有认识能力。其次，R公司在当地商品房市场并不具有垄断地位，金某可以选择其他开发商开发的商品房，也可以购买相应的二手房屋，其购买案涉车位及商品房，应是其自愿选择的结果。再次，金某在购买时明知购买房屋同时需要购买车位，也明知车位和商品房的价格，而且双方自愿签订合同，金某也交付了车位款，应为双方意思自治的结果。最后，即使R公司存在捆绑搭售的行为，案涉车位价格较高，但金某正是基于案涉商品房的价格优惠及该地区房价上涨较快，购买案涉商品房存在价值增值、有利可图情形下，才自愿购买案涉车位，且结合当地房屋价格现状，金某购买的案涉商品房已实际增值，金某已实际获利。
综上，案涉车位买卖合同的签订和履行是双方当事人真实意思表示，并不存在显失公平及合同欺诈的情形，金某的诉请，法院不予支持。
案号：（2017）皖 0111 民初 5770 号
金某与R公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。
依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。
第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020修正)
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
住房和城乡建设部等8部门关于持续整治规范房地产市场秩序的通知（建房〔2021〕55号）
第二条第二款 房屋买卖。发布虚假违法房地产广告，发布虚假房源信息；捂盘惜售，囤积房源；挪用交易监管资金；套取或协助套取“经营贷”“消费贷”等非个人住房贷款用于购房；协助购房人非法规避房屋交易税费；违规收取预付款、“茶水费”等费用，变相涨价；利用不公平格式条款侵害消费者权益；捆绑销售车位、储藏室；捏造、散布不实信息，扰乱市场秩序。
《中华人民共和国消费者权益保护法》
第九条 消费者享有自主选择商品或者服务的权利。
消费者有权自主选择提供商品或者服务的经营者，自主选择商品品种或者服务方式，自主决定购买或者不购买任何一种商品、接受或者不接受任何一项服务。
消费者在自主选择商品或者服务时，有权进行比较、鉴别和挑选。
《广州市住房和城乡建设局关于印发广州市房地产开发项目车位和车库租售管理办法的通知》穗建规字〔2019〕5号
第四条 房地产开发项目建设单位（以下简称“建设单位”）出售建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库前，须经初始登记确认权属。
住宅建筑区划内，规划用于机动车停放的车位、车库尚未出售的，建设单位应当予以出租。
建设单位出租建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库前，须依法完成规划验收，不得以“只售不租”等名义拒绝提供停车服务。
第十条 房地产行政主管部门应加强对房地产开发项目规划用于停放汽车的车位、车库出售和出租情况的监督管理。对未按本规定租售车位、车库的建设单位，由房地产行政主管部门按照《广州市停车场条例》、《广州市房屋交易监督管理办法》相关规定依法处理。