因出卖人原因致使买受人未能依照合同约定付清房款，但已合法取得房屋所有权，有权请求他人排除妨害

编者按
系争房屋出售前曾系共有状态，共有产权人经法院调解确定房屋归一方所有，取得房屋产权的一方向共有人支付房屋折价款。基于债权的相对性，共有人未取得相应房屋折价款，应向出卖人主张共有份额的折价款，而不得以此为由对抗系争房屋的买受人，原共有人继续占有系争房屋构成无权占有。房屋买受人支付购房首付款后，因出卖人去向不明导致银行按揭贷款获批后无法发放，在已办理房屋产权变更登记的情况下，买受人有权请求原共有权人排除妨害。原共有权人有关买受人未能支付购房余款而无法支配系争房屋、买受人只能向出卖人主张交接房屋等抗辩理由不能成立。
乐某等与倪某排除妨害纠纷案
裁判要旨
不动产物权的转让一经依法登记即发生物权效力。在房屋交易过程中，买受人经核准变更登记为新产权人后即取得房屋所有权。虽然房屋买卖合同约定，只有买受人支付全部房款，出卖人才能交付房屋，但买受人支付首付款后，因出卖人去向不明导致银行按揭贷款无法发放，不应认定买受人违约。基于物权的排他性，取得房屋所有权的买受人有权对系争房屋行使支配权，直接请求无权占有人排除妨害；而不应局限于房屋买卖合同的约定，只能向出卖人主张交付房屋。
基本案情
倪某与虞甲原系夫妻关系，2005年12月21日，两人因夫妻感情破裂，经浦东法院判决离婚，双方所生之女虞乙随倪某生活。系争房屋原为倪某、虞甲等人拆迁安置所得。2014年6月17日，倪某、虞甲等因系争房屋再次诉讼，倪某、虞甲及案外人虞丙、虞乙自愿达成调解协议：系争房屋倪某、虞乙各占25%产权份额，虞甲、虞丙共同共有50%产权份额。同年12月26日，上述房屋共有人经法院调解又达成民事调解协议：系争房屋财产权利归虞甲所有，虞甲应于2014年12月31日前各支付倪某、虞乙折价款65万元，税费由虞甲负担。
2015年2月4日，虞甲（甲方）与乐某、黄甲、黄乙（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定：甲方以241万元的价格将系争房屋（建筑面积94.57平方米）出售给乙方；待甲方收到乙方银行贷款（110万元）后七日内，甲乙双方应对系争房屋进行验看清点，确认无误后，甲方应将系争房屋交付乙方（并签订房屋交接书），乙方支付甲方尾款（1万元）。合同签订后，虞甲于当日经公证签署了《委托书》，委托中介工作人员汤某代为办理房屋买卖相关手续，包括交房手续。乐某等按照合同约定支付虞甲购房款130万元后，于2015年4月14日经核准取得系争房屋产权。同年4月30日，乐某、黄甲与虞甲的代理人签署了《房地产买卖交接书》，房屋交付完毕。
2015年5月11日，乐某报案称，其购买的系争房屋内有陌生人居住。民警传唤屋内人员沈某，沈自述倪某于同年2月将系争房屋出租，租期一年，其因未核实房屋产权情况而承租。乐某、黄甲、黄乙起诉要求倪某排除妨害。庭审中，乐某等表示其110万元银行贷款已经获批，因虞甲去向不明而无法办理支付手续。
裁判结果
一审法院认为，乐某、黄甲、黄乙系从案外人虞甲处购得系争房屋，故对系争房屋的权利应通过其与虞甲所签订的《上海市房地产买卖合同》的履行（包括房屋的权利交付以及实物交付）来实现。乐某等三人虽已于2015年4月14日经核准取得系争房屋的房地产权证，但未按约向虞甲全额付清购房款，并未获得对系争房屋的占有、使用权。倪某在系争房屋出售前即居住、使用（利用），乐某等三人在其自身尚未取得系争房屋完整产权的情况下，直接向与其并无合同关系的房屋实际占有人主张排除妨害，要求倪某搬离系争房屋，法律依据不足。故判决驳回乐某、黄甲、黄乙的诉讼请求。
乐某、黄甲、黄乙不服一审判决，提出上诉。二审法院认为，上诉人虽然已经取得系争房屋的产权证，但其与案外人虞甲就系争房屋的买卖合同尚未履行完毕，虞甲并未向上诉人履行交房义务，原审法院已阐述相关理由，予以认同。上诉人要求被上诉人迁出系争房屋，难以支持。据此判决：驳回上诉，维持原判。
乐某、黄甲、黄乙不服二审判决，申请再审。审查法院经审查认为，申请人已经履行了大部分付款义务，向银行申请的房屋按揭贷款也已经获批并办妥了抵押权登记证明，因虞甲的原因导致银行贷款无法发放，并非申请人的过错。所有权是一种绝对权，具有排除他人干涉的权利。申请人已经核准登记为系争房屋的产权人，有权请求被申请人排除妨害。二审认定申请人只能向系争房屋的出卖人虞甲请求交付房屋，缺乏事实和法律依据。申请人的再审申请理由成立，遂裁定指令再审本案。
再审法院再审后认为，原审判决认定基本事实不清，裁定：一、撤销本院（2015）沪一中民二(民)终字第2821号民事判决及上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第17861号民事判决；二、本案发回上海市浦东新区人民法院重审。
再重审一审法院经审理后认为，三原告按照《房屋买卖合同》的约定支付给了虞甲130万元购房款，同时申请了110万元银行贷款（因虞甲去向不明，暂无法办理支付手续），经相关部门核准取得系争房屋产权，并与虞甲的委托人办理了房屋过户等手续。故三原告对系争房屋享有完整的物权，占有、使用系争房屋有合同和法律依据。倪某占有、使用系争房屋既无法律依据，也无合同依据，属于侵权行为，应当及时搬出。倪某与虞甲离婚已久，两者之间的争议与三原告无关，不能成为对抗三原告的理由。被告关于虞甲无权处分等意见，与查明事实不符，法院难以采信。被告认为三原告告错对象的意见，于法有悖，不予采信。被告如认为虞甲未支付其与虞乙的房屋折价款，可依法另行主张。据此判决被告倪某应于本判决生效之日起十五日内搬离系争房屋，排除对原告乐某、黄甲、黄乙物权的妨害。
倪某不服，提出上诉。再重审二审法院经审理后认为，本案中三原告按照《房屋买卖合同》的约定支付给了虞甲130万元购房款，同时申请了银行贷款，经相关部门核准取得系争房屋产权，并与虞甲委托人办理了房屋过户及交付手续，故三原告占有、使用系争房屋有合同和法律依据。原审认定被告继续占有、使用系争房屋属于侵权行为，并无不当。三原告请求倪某排除妨害，搬离系争房屋，依法有据，本院予以支持。倪某关于系争房屋是动迁安置房，虞甲无权处分，2014年12月26日的调解书未发生法律效力，系争房屋未交付等上诉意见，与查明的事实不符，法院不予采信。倪某如认为虞甲未支付其与虞乙的房屋折价款，可依法另行主张。据此作出二审判决：驳回上诉，维持原判。
裁判理由
本案经历了原审一审、二审、再审审查、再审、再重审一审及再重审二审等法律程序，历时三年多，裁判结果截然相反。原审法院与再审审查、再审及重审法院在认识上存在不同。原审法院认为尽管三原告已经取得房屋产权证，但因未付清房款，只能向出卖人主张交付系争房屋；而再审审查、再审及再重审法院则认为，既然系争房屋已经核准登记于三原告名下，三原告即取得了系争房屋的所有权，依法有权行使支配权，从而有权直接请求无权占有人排除妨害。下面将围绕这一争议焦点，从三方面展开分析：1、房屋所有权已变更登记至买受人名下但未实际交付，买受人是否有权行使支配权？2、房屋共有人未取得共有份额的折价款，是否有权继续占有系争房屋？3、买受人可否直接起诉要求无权占有人排除妨害？抑或只能向房屋出卖人主张交付房屋？
一、三原告是否有权对系争房屋行使支配权？
《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第6条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应依照法律规定登记。第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。上述条款规定了物权的公示原则，该原则决定了不动产物权一旦依照法律规定办理登记，即发生物权效力。物权公示原则通过对物权的公示，使得权利人获得绝对的物权效力，对外产生使善意第三人信赖的公信力。交易相对方通过公示的内容获悉物权的权属状况，基于对公示内容合法性和真实性的信赖而发生的交易行为应受到法律保护。本案中，倪某称其原为系争房屋的共有人，经法院调解后，与虞甲及其他共有人约定：虞甲作为系争房屋的唯一产权人，由虞甲向其他共有人支付相应的房屋折价款。随后按约定将房屋产权变更登记于虞甲名下。可见，虞甲作为系争房屋的唯一产权人，有权出售房屋，并不存在无权处分的情形。乐某等三原告基于物权公示原则向虞甲购买系争房屋的交易行为理应得到保护。
物权的排他性决定了所有权人一旦取得动产或者不动产的物权，即有权对该特定物权行使《物权法》第39条所规定的“占有、使用、收益和处分的权利”。任何组织或者个人均不得侵犯其所有权，亦不得干涉。本案在系争房屋的交易过程中，三原告按照《房屋买卖合同》的约定支付给了虞甲130万元购房款，系争房屋已经依法核准登记于三原告名下。虽然客观上三原告尚有110万元银行贷款未完成支付，但系因虞甲去向不明无法配合办理所致，并非三原告违约造成。根据物权公示原则，三原告已经成为系争房屋的所有权人，有权对系争房屋行使支配权，并对无权占有人请求排除妨害。
二、被告对系争房屋的占有是否有合法依据？
《物权法》第241条规定：基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。本案中，被告占有系争房屋是否具有合法性？被告辩称其与虞甲经法院调解最终确认虞甲享有房屋产权，但虞甲并未按照调解协议向其支付房屋折价款，故其占有系争房屋系有权占有。因虞甲经法庭传唤未能到庭而无法查明该节事实。即便如被告所称，其未取得虞甲支付的房屋折价款，但调解协议中已经明确约定虞甲为系争房屋的唯一产权人，且事后亦将系争房屋的产权变更登记至虞甲一人名下，因此被告与虞甲之间已经由共有关系转化为债权债务关系。债权的相对性决定了倪某只能向虞甲主张系争房屋的折价款，而不得以此为由对抗新的房屋产权人即本案的三原告。被告基于与虞甲的债权债务关系而占有系争房屋，并不符合《物权法》第241条关于有权占有的相关规定，属于无权占有。
三、三原告是否有权向被告主张排除妨害？
根据《物权法》第34条和第35条的规定，无权占有或者妨害物权的，权利人可以请求返还原物、排除妨害或者消除危险。本案中，虞甲作为系争房屋原产权人，在与三原告签订房屋买卖合同后，委托房产中介工作人员汤某作为其代理人办理房屋买卖及交接事宜，并办理了公证手续。虽然虞甲所委托的代理人与三原告办理了房屋交接手续，但系争房屋仍为被告倪某占有使用，三原告仍无法实际控制系争房屋。尽管房屋买卖合同中约定，出卖人虞甲收到买受人支付的按揭贷款后再交付房屋，但因虞甲去向不明导致买受人无法按照合同约定支付剩余房款而陷入履行不能的境地，房屋交易过程不得不中断。从整体而言，三原告并不存在拒不付款的违约行为，三原告无法支付全部款项、无法实际占有系争房屋均系虞甲单方面造成。由于虞甲去向不明、无法联系，若要求三原告仍向虞甲主张交付房屋，将导致其合法权益无法得到法律的保障。基于系争房屋已经核准变更登记至三原告名下，系争房屋所有权已经发生转移。三原告既可基于房屋买卖合同约定的义务，向房屋出售方虞甲主张交付房屋；也可基于物权的排他性，请求系争房屋的无权占有人排除妨害。现三原告选择向被告提起侵权之诉，依法有据，并无不妥。被告关于三原告起诉对象错误、只能向虞甲主张交付房屋的抗辩理由，显然不能成立。
【相关法条】
《中华人民共和国民法通则》第七十五条、第一百一十七条
《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条
【案例索引】
一审：（2015）浦民一（民）初字第17861号
二审：（2015）沪一中民二（民）终字第2821号
再审审查：（2016）沪民申2493号
再审：（2017）沪01民再56号
再重审一审：（2017）沪0115民再28号
再重审二审：（2018）沪01民再72号
一审独任：上海市浦东新区人民法院 谢辉东
二审合议庭：上海市第一中级人民法院 张薇佳 唐建芳 盛伟玲
再审审查合议庭：上海市高级人民法院 唐琴 刘华 夏雷君
再审合议庭：上海市第一中级人民法院 易金淼 任静远 蔡茜芸
再重审一审合议庭：上海市浦东新区人民法院 冉志明 宋利英 王爱珍
再重审二审合议庭：上海市第一中级人民法院 易金淼 沈 洁 王伟
案例编写人：上海市高级人民法院申诉审查庭 方遴