房屋买卖合同预约与本约 之司法认定标准

在房屋买卖过程中，基于标的物的价值、签订房屋买卖合同的条件尚未成就以及给予双方当事人衡量更多的市场交易机会等原因，房屋买卖合同双方在签订房屋买卖合同本约合同前会先签订一份关于房屋买卖合同的预约合同，用以约定将来订立本约。当事人一方违反预约合同约定，不与对方签订本约合同或无法按照预约的内容与对方签订本约合同的，应当向对方承担违约责任。
预约与本约的区分原本是为了充分尊重房屋买卖双方当事人的意思自治。然而，在房屋价格飞速高涨的市场环境下，房屋买卖关系中的出卖人往往拒绝与买受人签订房屋买卖本约合同。其一是因为房屋买卖预约合同的违约成本较低（实践中多为适用定金罚则），房屋出卖人可以凭借其他交易机会轻易弥补损失；其二是由于房屋买卖预约合同的特殊性，法院无法强制房屋出卖方继续履行签订房屋买卖本约合同的义务，否则将有破坏缔约自由原则之嫌疑。但在司法实践中，房屋买卖合同的预约与本约并非是泾渭分明的，双方当事人很有可能在房屋买卖预约合同中已经就本约的内容进行了约定，导致预约与本约的认定尤其重要。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”由此可知，最高人民法院对商品房买卖预约合同转化为本约合同的认定采取“合同内容+履行行为”之标准。在最高院（2010）民一终字第13号中，法院认为：“根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同，明确交易的主要内容。本案中，双方当事人签订的《商铺认购书》对所出售商品房的坐落、面积、单价、总价款等商品房买卖核心条款作出约定，符合商品房买卖合同的基本特征。但因该《商铺认购书》同时又明确约定在华辰公司取得《商品房预售许可证》后，应另行签订商品房买卖合同，且约定内容与《商品房销售管理办法》第十六条规定相比有不少欠缺，故应当认定《商铺认购书》系双方当事人为将来签订商铺买卖合同而事先达成的合意，本案为商品房买卖预约合同纠纷。”
但需要指出的是，首先，根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定，商品房买卖合同应当明确当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、销售方式、价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期等十三项内容。而在这十三项具体内容中规定的供水供电、面积差异的处理方式以及办理产权登记有关事宜等均不是房屋买卖合同本约的必备内容；其次，商品房买卖合同本为诺成合同，理论上无须“实际履行”条件成就，但为了司法实践中更明确地对预约与本约加以区分，“出卖人已经按照约定收受购房款”成为了其中一种认定标准。不难看出，“合同内容+履行行为”之本约认定标准其实在一定程度上较于严格，大多数法院甚至最高人民法院本身在后续都在此基础上采取了不一样的审理认定标准。
在最高院（2013）民提字第90号中，认为：“判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果当事人存在明确的将来订立本约的意思，那么，即使预约的内容与本约已经十分接近，即使通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示排除这种客观解释的可能性。但是，对于当事人之间存在预约还是本约关系，不能仅凭一份孤立的协议就简单地加以认定，而是应当综合审查相关协议的内容以及当事人嗣后为达成交易进行的磋商甚至具体的履行行为等事实，从中探寻当事人的真实意思，并据此对当事人之间法律关系的性质作出准确的界定。”由此可见，最高人民法院另采取了“当事人意思表示”标准用以区分预约与本约。同时，尽管预约合同成立却并不影响房屋买卖法律关系的成立，也就是说法院将双方当事人签订的合约性质与实际履行行为进行二分加以认定，系一种更加稳妥的识别标准。
随着市场经济的快速发展，司法认定标准若是一成不变必定无法有效兼顾效率与公平。与此同时，为了有效避免房屋买卖合同认定的法律纠纷，在签订商品房买卖合同时对预约与本约进行明确始终是对双方当事人的一种有力的权利保障。