]出租人最重要的两个义务：依约交付和瑕疵担保

近日碰到了一个有趣的租赁合同纠纷案，出租人主张由于承租人未履行按期支付租金的义务，且经催告仍不支付，故主张行使民法典赋予其的法定解除权。而承租人则主张由于出租人未履行合同约定的种种义务，致使承租人至今无法经营。我一想，这不就是《民法典》第708条规定的出租人的适租义务吗？研究了一番后，把成果和大家分享下，有意见咱们共同讨论，共同进步。
《民法典》第708条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。”此条其实约定了出租人最重要的两个义务，一是出租人应当向承租人依约交付租赁物；二是出租人应对租赁物承担瑕疵担保责任（包括物的瑕疵担保，权利的瑕疵担保）。
一、出租人需按照合同约定交付租赁物，且需要保持租赁物适合于约定的使用、收益的状态。
条文约定很明确，出租人应当按照约定将租赁物交付给承租人。其中的重点有两个，一个是按约定，一个是交付。交付我们就不谈了，就是转移占有。现实交付也好，简易交付也好，承租人能占有即可。我们来重点谈一下何为按约定。
所谓按照约定交付租赁物，包括按照合同载明的租赁物的名称、数量、交付方式、时间和地点向承租人交付租赁物。出租人交付的租赁物必须符合约定的使用目的。如出租人未按照约定时间交付，或者交付的租赁物不适合约定的使用、收益目的，造成承租人租赁目的不能实现，便构成不完全履行或者不能履行，应承担违约责任或者瑕疵担保责任。
按约定交付之后，出租人是不是就不需要负责了呢？当然不是。出租人还需要保持租赁物的适租性，这也是与租赁合同继续性合同的性质相匹配。出租人将符合约定的租赁物交付给承租人之后，不仅必须消极地容忍且不妨碍承租人使用与收益，而且还必须积极地于租赁合同存续期间保持租赁物的适租状态，能够使承租人完满地使用。如在租赁期间租赁物被毁损，出租人应当负责维修，以恢复承租人的使用与收益。
二、租赁合同标的物为特定物，且为双务有偿合同，与买卖合同有一定共性，同样适用物和权利的瑕疵担保责任。
瑕疵担保责任是买卖合同中一个重要的法定责任，它是指出卖人就出卖的标的物的瑕疵应当承担的责任，包括物的瑕疵担保责任和权利的瑕疵担保责任，租赁合同同样适用。
1、权利的瑕疵担保
只有第三人主张的权利足以部分或全部妨碍承租人使用、收益租赁物，才会产生权利的瑕疵担保。例如出租人擅自将第三人所有的房屋出租，该第三人主张房屋所有权，承租人无权对抗，便产生了出租人权利瑕疵担保。反过来讲，如果没有妨碍，则不会出现权利瑕疵。例如买卖不破租赁，就不会对承租人的权利造成任何影响，便不构成权利瑕疵问题。
第三人就租赁物主张权利、妨碍承租人完全或部分不能使用，法律后果应予以区分：全部不能的，承租人可不付租金；部分不能的，承租人可少付租金。《民法典》第724条规定，因出租人原因致使租赁物无法使用或租赁权属有争议的，承租人有法定的解除权。
当然，与买卖合同一致，如果承租人在承租时明知租赁物存在权利瑕疵，那便免除了出租人的权利瑕疵担保义务。但是这种情形下，也不能认为租赁合同就不能被解除，也不意味着承租人一定要支付租金，如果满足724条，依旧有单方解除权。
2、物的瑕疵担保
租赁合同中，物的瑕疵担保主要是物的效用的瑕疵担保，即出租人应保证租赁物具备应有的使用价值。和上述权利的瑕疵担保一致，如果承租人签合同时知道瑕疵的存在，那么免除出租人的瑕疵担保责任，但是在特殊情况下，即租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人依旧可以随时解除合同。这其实也和《买卖合同司法解释》中的例外规定相匹配，即《买卖合同司法解释》第24条：“买受人在缔约时知道或者应当知道标的物质量存在瑕疵，主张出卖人承担瑕疵担保责任的，人民法院不予支持，但买受人在缔约时不知道该瑕疵会导致标的物的基本效用显著降低的除外。”这一条的适用，又与我参与的另一个有趣的案子相关，此处不再展开。
出租人所负的物的瑕疵担保责任贯穿于租赁关系存续期间，这与租赁合同的继续性特点相关，这一点也与买卖合同中出卖人的物的瑕疵担保责任期间是不同的。