房屋赠与的几点税事

为了贯彻落实修改后的《中华人民共和国个人所得税法》，做好政策衔接工作，2019年6月财政部、税务总局发布联合公告《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》（2019年第74号公告，以下简称74号公告），其中第二条对房屋受赠个人所得税进行了政策规定：
“二、房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。按照《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第一条规定，符合以下情形的，对当事双方不征收个人所得税：
（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；
（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
前款所称受赠收入的应纳税所得额按照《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号，以下简称78号文）第四条规定计算。”
现将74号公告以及其它几个所涉房屋赠与的个人所得税具体规定解读如下：
一、是征收税目调整
房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入，在原个人所得税规范性文件78号文中，是按照“其他所得”项目征税的，而74号公告将此税目调整为按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。
二、是税率保持不变
受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，20%的比例税率不变。
三、是不征政策承续
如符合以下三种相关情形，继续执行78号文中第一条不税规定：
“一、以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：
（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；
（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。”
四、是明确计税基础
74号公告对受赠人无偿受赠房屋受赠收入的应纳税所得额进行明确，即按照《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第四条规定计算个人所得税：
“四、对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时，其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。”
五、是计税基础递延
74号公告由于是对所涉受赠环节个人所得税的规定，在主条文中未对受赠人再次转让受赠房屋如何计税进行规定，但却在废止文件或文件废止条款中进行了明确。即78号文只是废止了第三条条款（废止了“其它所得”税目），而文件第五条得到了保留，该条款就是对转让受赠房屋如何计税进行的规定：
“五、受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。”
房屋受赠的个人所得税政策是清晰了，但在实务中如何利用房屋赠与的税收政策，合理减轻相应税负的细节或者合同条款的设计还是有许多讲究的。