承租人单方通知提前解除租赁合同是否有效？

前言
租赁合同中，经常也会遇到承租人因为各种原因，在租赁期内在其没有解约权的情况下单方通知解除租赁合同，若出租人不同意解除合同，能否产生解除租赁合同的法律后果呢？
案例 (2020)沪0114民初23900号民事判决
三金物流公司（甲方、出租方）与王某某（乙方、承租方）于2020年4月1日签订《厂房租赁合同》，约定租期自2020年4月10日至2022年4月9日，并约定租金标准及支付方式等。合同签订后，三金物流公司依约交付了案涉房屋，王某某按合同约定支付了第一期租金即自2020年4月10日至2020年8月9日的租金230,000元。2020年4月10日，三金物流公司支付中介费55,000元。
2020年6月2日，王某某向三金物流公司寄送《提前解除租赁合同通知函》，告知其因疫情影响导致经营产生问题，无法继续履行租赁合同，已于5月20日将货物搬离案涉房屋，现以书面形式提出租赁合同于2020年5月21日解除，其他未尽事宜双方协商处理。三金物流公司于2020年6月3日签收了该通知函。当月6日，王某某向三金物流公司发微信再次表示受疫情影响无法正常经营，其已于2020年5月20日退租当天告知了三金物流公司，剩余50天的租金作为补偿不再要求返还。三金物流公司回复，王某某系私自搬离，应承担不履行合同造成的损失及后果。
2020年7月1日，三金物流公司通过微信通知王某某支付第二期租金。2020年7月31日，三金物流公司又向王某某发出《催款通知书》，要求王某某支付第二期租金。该通知书于2020年8月7日由王某某签收。双方僵持不下，后三金物流公司向法院起诉要求王某某支付后续的租金以及迟延支付的利息损失，王某某也提起主张解除合同以及退还多付的租金的反诉。
裁判结果
一、解除三金物流公司与王某某就案涉房屋签订的《厂房租赁合同》；二、王某某向三金物流公司赔偿空置期损失232,500元、中介费损失55,000元。
法院认为
法院生效判决认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。三金物流公司与王某某签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，该合同不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效，双方均应按约履行。合同期限至2022年4月9日，王某某却于2020年6月初即发函通知《厂房租赁合同》于2020年5月21日解除，此时其不享有约定解除权或法定解除权，其发函的行为不能发生解除《厂房租赁合同》的效力。
但在房屋租赁等长期性合同中，一方因为经济形势的变化、履约能力等原因，导致不可能履行长期合同，需要提前解除，而另一方拒绝解除合同，合同履行陷入僵局。在此情形下，按照诚实信用原则，双方当事人都应善意行使权利，允许违约方向法院提起诉讼，请求法院通过裁判终结合同关系，从而使当事人从难以继续履行的合同中脱身，有利于充分发挥物的价值，减少财产浪费，有效利用资源。同时具备以下三个条件，违约方可以起诉请求解除合同：一是违约方不存在恶意违约的情形；二是违约方继续履行合同，对其显失公平；三是守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。具体至本案中，王某某承租案涉房屋用于家具仓储，受新冠疫情影响及市场状况的变化，其承租案涉房屋的合同目的落空，其要求提前解约并非主观恶意。如要求王某某继续承租案涉房屋并支付高昂租金，会使其遭受重大损失，显然有失公平。此外，王某某自案涉房屋中搬离后通知了三金物流公司，要求就未尽事宜进行协商处理，并提出了赔偿方案，三金物流公司在此种情况下坚持履行合同，有违合同交易合作共赢的准则。基于以上分析，本院认为双方间的《厂房租赁合同》以解除为宜。
租赁合同虽然得以解除，但王某某作为违约方，不能免除其应当承担的违约责任，需要对守约方三金物流公司的损失进行充分赔偿。关于中介费55,000元，系三金物流公司为订立案涉租赁合同支出的成本，王某某应予赔偿。王某某因提前解除合同，必然会造成房屋空置期损失。考虑到合同约定的租期、双方的过错程度等，结合王某某已付租金数额，本院酌定王某某赔偿空置期损失232,500元，对于三金物流公司要求继续支付租金及相应利息损失和王某某要求返还租金的请求均不再支持。
律师释法
解除通知如要产生解除合同的效力，需要以解除权的存在为前提。我国《民法典》规定，合同的解除权分为法定解除权和约定解除权，法定解除权即法律规定的合同当事人可以解除合同的情形，约定解除权则为合同当事人自行在合同中约定的可以解除合同的情形。合同可基于双方协商一致解除，单方行使合同解除权必须符合合同约定或法律规定的条件。根据现有法律规定，在合同未赋予违约方单方解除合同权利的情况下，违约方不享有单方解除合同的权利。
《全国法院民商事审判工作会议纪要》（2019年11月8日发布，以下简称《会议纪要》）第46条也明确，“只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。”崔建远在《论外观主义的运用边界》一文中指出“承租方并不具有合同解除权，其发出的解约通知只能视为一种要约，只有在对方承诺时才能发生解除合同的效果。”司法裁判多持这种观点。
当然，承租方不具有合同解除权并不意味着违约方在任何时候都不能请求解除合同，实践中存在一方继续履行合同困难或者成本过高而另一方拒绝解除合同的所谓合同僵局情形。如一味不允许违约方解除合同，不利于实质公平的实现。司法审查中出于对守约方程序利益的保护，违约方只能以起诉的方式请求法院判决解除。
法院在处理此类纠纷时，承租人的单方解除合同行为不能当然发生法律效力，但会综合考量承租人在单方搬离后是否已通知出租人或将房屋交还出租人，同时赋予出租人一定沟通督促要求承租人继续履行合同的时间，法院通常会根据双方提供的证据情况综合判断合同解除的时间。当出现承租人已实际搬离承租房屋，致使租赁合同陷入履行僵局的情形时，出租人有权追究承租人提前解除合同的违约责任。
律师提醒
对于承租人而言，应充分考虑自身实际情况确定合理的租期，履行合同过程中如需提前解除合同，应当与出租人充分沟通，主动承担违约责任，争取出租人的理解并及时办理房屋交回手续。
对于出租人而言，亦应积极与承租人沟通，确定承租人是否还有意继续履行合同，若承租人明确表示不再继续履行合同，则不宜强求，应及时办理房屋收回手续，对收回的房屋也应及时合理利用，切勿回避承租人交还房屋的请求而放任损失扩大。