银行该如何确定最高额抵押担保范围？

案情简介
2015年6月6日，张某与某银行签订了借款本金为200万元的《流动资金循环借款合同》，同日签订《最高额抵押担保合同》，其中约定张某以自有房产为上述债务提供抵押担保。张某在借款到期后未依约还款，某银行向法院起诉，请求法院判令张某归还借款本金及相应利息，并对抵押房产拍卖变卖价款享有优先受偿权。张某答辩称，借款本金和利息属实，但抵押登记的最高额债权为贷款本金200万元，因此优先受偿的范围是200万元，银行对利息不享有优先受偿权。
法院认为，双方在抵押合同签订后办理抵押登记，抵押权依法自登记时成立，某银行要求在抵押范围内承担相关抵押担保责任符合法律规定，应予以支持。合同中约定抵押担保范围包含本金、利息、罚息和实现债权等费用，但登记的最高额债权为200万元，因此，某银行仅对200万元本金享有优先受偿权，对利息不享有优先受偿权。
律师提示
最高额抵押担保贷款因简便易行，是银行目前最流行的贷款方式，但银行在实际操作中如不注重抵押担保范围的细节，有可能造成工作失误和国有资产的流失。
一般情况下，《最高额抵押合同》对抵押担保范围为贷款本金、利息以及实现债权的费用都有明确的约定，但在抵押权登记时，最高额抵押贷款中他项权证上最高债权额却登记为“本金数额”。依据《担保法司法解释》第六十一条“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准”，法院不支持银行对利息及实现债权费用享有优先受偿权。
更有甚者，银行由于自身合同范本的原因，《最高额抵押合同》中抵押担保范围处只能填写具体的数额，而利息等费用在诉讼前无法明确，工作人员多数时候直接填写的是本金数额。抵押范围定为借款本金数额，法院自然只会支持银行对借款本金享有优先受偿权。
法律规定
1.《中华人民共和国物权法》
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第二百零三条为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。
最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。
2.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》
第六十一条 抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。