疫情当下，房屋承租人如何保障自己的合法权益

战“疫”期间房屋租赁行业受疫情防控等原因遭受巨大影响，租赁市场需求急剧下降，因此如何减免租金、迟延支付、解除合同等问题便成了租户最关切的问题。为了方便读者能够迅速了解前述几类问题，本文将以简洁明了的“快问快答”的方式予以阐述。
问：新冠肺炎疫情可否作为减免租金的合法理由？
答：可以。租金减免实际属于对租赁合同中租金条款的变更，在合同没有事先约定的情况下必须符合合同法定变更的情形。根据相关规定，此次新冠肺炎疫情事件属于不能预见不可避免并不能克服的“不可抗力”，企业据此可依法请求变更租赁合同。但法院会综合考虑疫情对于合同履行的影响程度、各方当事人的过错等因素，从而平衡各方利益以决定最终是否支持租户减免租金。
法律依据：《合同法》第一百一十七条、第二百一十二条、《合同法司法解释（二）》第二十六条
问：租户在疫情防控期间未按时支付房租是否属于根本违约？
答：承租人在疫情防控期间不能按时支付租金的情况分为两类。一类是承租人未支付租金的行为与疫情防控直接相关，比如承租人因疫情防控无法与出租人对接，又无法通过其它方式支付租金。对于该种情况，可以根据疫情防控对承租人的影响，部分或者全部免除承租人的违约责任，出租人亦不能因此解除合同。另一类是承租人以疫情防控导致经济效益下降为由未按时支付租金。对于该种情况，一般不宜认为疫情防控与未支付租金之间存在法律上的因果关系，承租人未按时支付租金的行为构成违约，但该违约行为与疫情导致的经济效益不好有关，并非恶意违约，只要承租人在疫情结束之后继续履行合同且补交房租，出租人的合同目的仍然可以实现。因此，从合同法鼓励交易的精神以及疫情防控的客观现实出发，对于因疫情防控期间未按时支付房租的行为，不宜认定为根本违约，进而解除合同。
法律依据：《合同法》第一百一十七条、第一百一十八条、《关于适用（担保法）若干问题的解释》第一百二十二条
问：租户因疫情原因导致合同不能履行，可否要求解除合同？
答：区分情况，具体问题具体处理。
1、如疫情对合同履行没有影响的，应当依约继续履行。
2、一般认为，虽然疫情防控对房屋租赁合同的履行造成一定影响，但该影响尚未达到令合同目的不能实现或者继续履行对一方当事人明显不公的程度，故此时承租人无权要求解除合同，但可援引情势变更或公平原则要求出租人减免租金、变更合同部分条款等。
3、如果承租人因疫情防控导致收益大幅下降，即使减免租金仍然入不敷出，继续履行合同对其显失公平的，承租人亦有援引情势变更解除合同的空间。
4、因疫情形势和政府及有关部门采取的防疫措施导致合同根本不能履行，当事人可要求解除合同。
法律依据：《民法总则》第六条、《合同法司法解释（二）》第二十六条
问：租户如有意向变更或者解除合同应当做好哪些前期准备？
答：1、及时通知，提供证明。及时通知出租方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
2、积极沟通协商，变更合同条款。建议租户在疫情发生之后，根据疫情对合同履行的影响，及时进行沟通协商，按照公平和诚实信用原则变更合同条款或者签订补充协议，要求出租方适当降低或免除疫情防控期间的租金或适当延长租期。
3、注意固定和留存证据。租户在疫情防控期间存在协商沟通的，应保留相关往来函件、邮件、聊天记录等。
4、谨慎合理选择请求权基础。对疫情性质的确定因个案的不同而存有差异，合同当事人在提起诉讼时，亦应谨慎选择请求权基础，充分考虑疫情对合同履行的影响，进而确定是要求变更合同还是要求解除合同，防止请求权基础选择不当而承担不利后果。