疫情防控期间商业办公用房租赁合同相关问题解答

一、承租方能够以疫情无法复工为由要求减免疫情期间的租金吗？
本次新型冠状病毒引起的肺炎疫情应当属于法律所规定的不可抗力，是否可以减免租金，需要根据不同的情况区别对待：
1、如租赁合同中对于不可抗力事件如何履行合同已经进行了明确约定，则按照合同约定执行。
2、对于未受疫情影响，仍在正常经营的商家，如超市、药店等，由于其租赁合同未受疫情影响，应当继续履行，正常支付租金。
3、对于发生下列情形的企业，承租方可以根据受影响的情况，要求出租方适当减免租金。
（1）依据国家、政府的行政命令，停业导致无法营业的。如电影院、KTV等人群聚集场所
（2）虽然政府未明令要求停业的，但企业经营收到较大影响或无法实际使用租赁房屋的。如餐饮店、商场、办公楼等。
（3）出租房为响应国家号召，主动限制租赁房屋的使用或关闭租赁楼宇，承租方无法使用租赁房屋的。
（4）租赁房屋位于封锁的疫区，承租方无法使用租赁房屋的。
4、承租方要求减免租金时应考虑的因素：
（1）租赁房屋使用受限制的时间
（2）承租方复工或恢复生产、经营的情况
（3）租赁房屋使用受限对承租方造成的损失情况
（4）承租方的企业性质及受影响程度与租赁房屋使用受限之间的关联度
（5）可参考同地段其他类似情况的租赁房屋的租金减免情况
根据《民法总则》及《合同法》关于不可抗力的规定，对于由于不可抗力导致的合同无法履行的，双方互不承担违约责任。对于租金减免的具体适用建议根据公平原则，由双方友好协商，互相扶助，共同度过企业难关。
二、北京市有哪些受疫情影响而减免租金的政策？
北京市人民政府办公厅在2020年2月5日出台了《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响促进中小微企业持续健康发展的若干措施》（文号：京政办发〔2020〕7号，以下简称“促进中小微企业发展若干措施”），对于符合下列条件的中小微企业减免租金；北京市人民政府国有资产监督管理委员会于2020年2月7日出台了《关于落实京政办发〔2020〕7号文减免中小微企业房租的通知》（以下简称“7号文落实通知”），就市属国有企业减免中小微企业租金事项进行了说明。具体如下：
1、对于符合下列条件的企业，免收2月份租金：
（1）免收对象：承租京内市及区属国有企业房产从事生产经营活动的中小微企业，中小微企业指依据《中小企业划型标准规定》(工信部联企业〔2011〕300号)第四条“各行业划型标准”确定并在京注册的中小微企业。
（2）免收租金的房屋权属：京内市及区属国有企业房产，市属国有企业是指市国资委监管的市管一级企业及其所属各级国有及国有控股子企业；京内市属国有企业房产是指位于北京市行政辖区内且权属为市属国有企业的房产。
（3）免收租金的情形：从事生产经营活动，包括开办便民设施、超市、药店、养老、教育培训、工业仓储等，按照政府要求坚持营业或依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员的。
2、对于符合下列条件的企业，减半收取2月份租金：
（1）减半收取租金的对象：承租京内市及区属国有企业房产从事生产经营活动的中小微企业，中小微企业指依据《中小企业划型标准规定》(工信部联企业〔2011〕300号)第四条“各行业划型标准”确定并在京注册的中小微企业。
（2）减半收取租金的房屋权属：京内市及区属国有企业房产，市属国有企业是指市国资委监管的市管一级企业及其所属各级国有及国有控股子企业；京内市属国有企业房产是指位于北京市行政辖区内且权属为市属国有企业的房产。
（3）减半收取租金的情形：用于办公用途的。
3、对承租其他经营用房的，鼓励业主(房东)为租户减免租金，具体由双方协商解决。
4、其他补贴措施
（1）对在疫情期间为承租房屋的中小微企业减免租金的企业，由市区政府给予一定资金补贴。
（2）对在疫情期间为承租房屋的中小微企业减免租金的特色园、科技企业孵化器、大学科技园、众创空间、创业基地、文化产业园、视听园区等各类载体，优先予以政策扶持。
（3）对符合条件的小微、初创型文化企业房租，通过“房租通”政策给予房租补贴。
（4）对受疫情影响严重或在疫情防控工作中保障市民基本生活的重点连锁餐饮(早餐)、菜店(生鲜超市)、便利店等网点设立项目，对其给予房屋租金等支持，支持比例上限由原50%提高至70%。
三、疫情过后，租赁合同尚未到期的是否应当继续履行？
根据《民法总则》及《合同法》关于不可抗力的相关规定，在不可抗力情形消除后，对于未受不可抗力影响的部分，双方应当继续履行。因此疫情过后，租赁合同尚未到期，双方应当继续履行租赁合同。
四、主张不可抗力一方应当履行那些程序？
1、《合同法》第一百一十八条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
（1）及时通知。此处的通知应当以书面形式发出。《合同法》第九十六条规定，如当事人以不可抗力导致合同目的无法实现为由主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。
（2）提供证明文件。如行政机关封锁、交通管制的文件或其他证明文件等。
（3）采取措施降低损失。承租方需积极采取措施，最大程度减少出租方可能产生的损失。
（4）受疫情影响情况的说明。包括承租方因疫情导致经营受到影响的情况及遭受的损失的情况，并提供相应证据。
五、合同双方对与疫情有关的情况是否需要告知另一方？
《突发公共卫生事件应急条例》第二十一条规定，任何单位和个人对突发事件，不得隐瞒、缓报、谎报或者授意他人隐瞒、缓报、谎报。因此，在相关部门或合同一方等向合同双方或任何一方核实有关信息时，被核实方均负有如实告知的义务。
疫情期间，全国各行各业的经营均受到较大影响，值此困难之际，希望全国各行、各企业在符合法律规定的情况下，本着公平公正、友好协商、等价有偿的原则，能够守望相助，互相理解，互相支持，和谐处理租赁合同，共渡难关。