以一实例探析不动产增资与债转股增资间路径转换

公司经营过程中，由于股东或高管对公司财务做账及并购相关规定并不熟悉，时常造成部分交易行为发生后，无法实现原有交易目的；因此，如何在既有的交易背景下，通过技术手段调整原有交易路径，实现最终交易目的，在现代企业经营发展中具有重要意义。本文拟以一起真实案例为基础，就此展开探讨。
一、案例背景
张某全资设立四海公司，四海公司持有五湖公司40%股权，但享有五湖公司实际控制权。2011年四海公司与陆展房地产公司签署《房屋购买意向书》，后由张某个人向陆展地产公司支付全部购买意向金100万元。此后，经四海公司与陆展地产公司商定，将原由四海公司购买的商品房产权办理至五湖公司名下，五湖公司随即与陆展地产公司签署正式《商品房买卖合同》，交易对价为100万元，并约定由陆展房地产公司将所涉商品房直接办理登记至五湖公司名下。四海公司最初交易目的为通过以上交易，以不动产向五湖公司予以增资。既有交易路径如下：

二、不动产增资交易路径不具实施前提
本交易中，四海公司交易目的为将前期已预购的商品房向五湖公司进行不动产增资，但从既有交易背景而言，该交易路径不具备可实施前提。具体理由如下：
❖ 四海公司不具有不动产资产合法所有权
从拟增资的不动产所有权属性而言，尽管四海公司与陆展地产公司签署了《房屋购买意向书》，但该意向书所涉标的为不动产，其物权的变更以登记为生效要件，在既有交易中，该不动产产权尚未登记在四海公司名下，其无权支配该不动产，更无法将该不动产变更至五湖公司进行增资。
❖ 五湖公司已受让取得不动产资产所有权
五湖公司取得该商品房所有权系通过与陆展地产公司直接签署《商品房买卖合同》，依据买卖合同关系而取得，并非自四海公司名下转入，不符合不动产增资交易的构成要件。
❖ 交易各方资金路径及法律关系混乱
在已发生的交易事实中，四海公司签署《房屋购买意向书》，但并未由其缴纳意向金，其财务账册并未记录该笔交易；五湖公司签署《商品房购买合同》，但未实际支付购买对价，且其财务账册中增加固定资产，却无对应支出，财务账目不平；张某个人向陆展地产公司支付100万元，但既未取得不动产所有权，也未取得四海公司及五湖公司股权对价。交易各方在交易不同环节均有涉及，但未能形成完整的交易链，资金路径及法律关系混乱。
三、交易解决路径
✔ 重新选定交易路径
在既有交易背景下，如四海公司坚持不动产增资的交易路径，则需与陆展地产公司协商进行《商品房买卖合同》的变更登记，由四海公司取得不动产所有权；待取得产权登记后，四海公司再向五湖公司进行不动产增资，进行不动产所有权变更登记。根据我国现行法律规定，不动产增资视同销售，应当征缴相应税费，届时五湖公司需缴纳契税及印花税，四海公司需缴纳增值税、附加税、印花税及企业所得税（如存在溢价情况）。可见，如采用不动产增资交易路径，交易周期延长，且存在较高税赋，并非最优路径。
为实现四海公司向五湖公司的增资目的，可调整交易路径，由不动产增资转为债权增资（或称“债转股”）。该路径实施的前提是将张某代四海公司支付意向金、五湖公司签署房屋买卖合同、五湖公司未支付房屋对价等交易事实相串联，通过补充各交易方间法律文件，将形成完整的交易链，最终形成四海公司对五湖公司享有合法债权，继而将该合法债权作为对价进行增资入股。相较于不动产增资，债转股增资的优势在于，变更手续较为便捷，无需进行不动产产权变更登记，且无需缴纳产权变更所涉的各项税费（如增值税、契税、企业所得税等），符合合法高效、经济节约的交易原则。
✔ 梳理资金往来路径
债转股增资路径的实施以四海公司合法持有五湖公司合法债权为前提，但在既往交易中，五湖公司应向陆展地产公司缴纳的房屋对价，系由张某个人缴纳，在公司财务账目中并无体现。因此，进行债转股增资路径的首要前提是在交易三方之间构建合法资金渠道。首先，需补充相应法律文件，将张某代付的100万元转为向五湖公司的合法债权，五湖公司财务账面在增加固定资产的同时，增加向张某的其他应付款，实现账目持平；其次，张某将享有五湖公司的合法债权以债权转让的方式，转让至四海公司，实现四海公司享有五湖公司的合法债权；最后，由四海公司将持有五湖公司的合法债权进行债转股增资;完成最终交易目标。
由此可见，通过理清交易关系，补充法律文件，最终可通过交易路径的调整，实现交易最终目的，但必须明确的是，并非所有的既有交易都可以通过补充相应文件调整交易路径。因此，公司在经营发展中，仍应在交易实施前进行路径论证及分析，保证交易的合法、顺利实施。
四、法律法规指引
1.《中华人民共和国公司法》
第二十七条 股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资。
第二十八条 股东应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额。股东以货币出资的，应当将货币出资足额存入有限责任公司在银行开设的账户，以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。
2.《中华人民共和国契税暂行条例细则》
第八条土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：（一）以土地、房屋权属作价投资、入股……。
3.《不动产登记暂行条例实施细则》
第二十七条 因以不动产作价出资（入股）的导致不动产权利转移的，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记。
4.《公司注册资本登记管理规定》
第七条 债权人可以将其依法享有的对在中国境内设立的公司的债权，转为公司股权。转为公司股权的债权应当符合下列情形之一：（一）债权人已经履行债权所对应的合同义务，且不违反法律、行政法规、国务院决定或者公司章程的禁止性规定；（二）经人民法院生效裁判或者仲裁机构裁决确认；（三）公司破产重整或者和解期间，列入经人民法院批准的重整计划或者裁定认可的和解协议。
用以转为公司股权的债权有两个以上债权人的，债权人对债权应当已经作出分割。债权转为公司股权的，公司应当增加注册资本。