从民间借贷司法解释第24条与最高人民法院案例看“让与担保”

非典型性的担保形式——让与担保在现今多变、趋易化的经济往来需求中，较为普遍。该担保形式与传统担保形式的不同之处就在于该担保形式不仅移转了担保标的物的权利，且该种权利是完全性权利而非限制性的权利。现，从民间借贷司法解释第24条规定与最高人民法院的3个案例，来看“让与担保”在司法实践中的效力。
一、民间借贷司法解释第24条的规定
2015年9月1日起施行的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。
就对该条规定的理解而言，该条款适用的前提就是当事人签订《买卖合同》作为借贷合同的担保，双方之间存在的基础法律关系应认定为民间借贷法律关系，《买卖合同》作为担保的形式仅具备从属地位；规定在借款人不履行生效判决确定的金钱债务时，出借人不能直接取得担保标的物的所有权，而应通过申请拍卖标的物以偿还债务；出借人请求履行买卖合同的，人民法院应向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，人民法院裁定的是程序性驳回起诉，而非直接实体性败诉。
二、民间借贷司法解释出台前，最高院的两个案例
以买卖合同作为借款合同的债权担保的，如何认定买卖合同效力，民间借贷司法解释出台前存在有效和无效之争，最高人民法院的2011年和2013年两个再审案件的观点截然相反。
（一）有效说
最高法（2011）民提字第344号判决（朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案），该案一审二审判决商品房买卖合同有效，山西高院再审改判无效，最高法院撤销再审判决，最终认定商品房买卖合同有效，最高法院判决认为：本案的商品房买卖和民间借贷两份协议，并立又有联系，即以签订商品方买卖合同的方式为之后的借款协议提供担保，同时，借款协议为商品房买卖合同履行附设了条件，即借款到期借款人不能偿还借款的，履行商品房买卖合同。但是，两份协议没有约定，借款到期不能偿还，朱俊芳直接通过前述的约定取得“抵押物”所有权，而必须通过履行商品房买卖合同实现；这两份协议并不违反法律、法规的强制性规定。故两份合同均应有效。
（二）无效说
最高法（2013）民提字第135号判决（广西嘉美房地产开发有限责任公司与杨伟鹏商品房买卖合同纠纷案），该案一审和二审认为买卖合同有效，最高法院再审认为无效，最高法院判决认为：双方当事人均未向法院提交书面的借款合同，故对于双方当事人之间有关借款期限的约定，并无充分证据加以证明。既然案涉《商品房买卖合同》是作为340万元债权的担保而存在，那么，作为债权人的杨伟鹏实现债权的方式应当是在债务履行期限届满后，向债务人嘉美公司主张债权，如果没有明确的履行期限，则债权人可以随时请求债务人履行，但应当为其留出必要的准备期限。在嘉美公司拒不还债或者无力还债的情况下，杨伟鹏才能以适当的方式就《商品房买卖合同》项下的商铺主张权利，以担保其债权的实现。杨伟鹏请求直接取得案涉商铺所有权的主张违反《物权法》关于禁止流质的规定，本院不予支持。
三、民间借贷司法解释出台后，最高院第72号指导案例
最高人民法院审判委员会2016年12月28日发布指导案例72号汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案，该案例中的房屋买卖合同被最高院认定不属于民间借贷司法解释第24条规定的“作为民间借贷合同的担保”。最高院认为：本案争议的商品房买卖合同签订前，彦海公司与汤龙等四人之间确实存在借款合同关系，且为履行借款合同，双方签订了相应的商品房预售合同，并办理了预购商品房预告登记。但双方系争商品房买卖合同是在彦海公司未偿还借款本息的情况下，经重新协商并对账，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出了约定。该交易安排不属于《物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。
就该案的情形而言，最高院之所以排除适用民间借贷司法解释第24条，系因为双方系争商品房买卖合同是在彦海公司未偿还借款本息的情况下，经重新协商并对账，重新签订了房屋买卖合同，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系。双方建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期彦海公司难以清偿债务时，通过将彦海公司所有的商品房出售给汤龙等四位债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。
综上，在民商法律不断发展、衍生出新的担保交易习惯的当下，民间借贷司法解释第24条的规定限制性地肯定了让与担保约定的存在。就司法实践而言，在民间借贷司法解释第24条施行后，最高人民法院也并非完全否定出借人与借款人签署房屋买卖合同的做法，在符合相应要件的情况下，签署房屋买卖合同对于借款或者说债权的最终实现仍是有一定的保障意义的。