浅析商业租赁合同中“一山不容二虎”的排他性条款

在商业地产运营租赁中，承租方为限制出租方在其入住该商业物业后，再引进与其经营品类相同或近似的其他品牌或租户，提升区域内市场竞争力，往往在租赁协议文本中加入“排他性条款”作为战略性保护条款，而对于此类排他性条款的效力以及适用，本文通过梳理相关案例加以汇总整理，以供参考。
背景案例
2015年11月20日，丘某（承租方）与A公司（出租方）签订《“西湾荟购物广场”租赁意向书》，约定丘某向A公司承租230-231铺，铺位建筑面积75.13平方米，租期三年，租金每月7513元，管理费每月2253.90元，业态：喜士多便利店，意向书备注：签便利店排它（一楼二楼）。2015年11月27日，丘某（乙方）与A公司（甲方）签订《租赁合同补充协议》，约定甲方同意将西湾荟购物广场自编号230、231、234铺出租给乙方作为商业经营使用。乙方承租的商铺建筑面积为75.13平方米，商铺经营商品品牌为喜士多，经营范围为便利店商场排它。租赁协议签订后，邱某对租赁房屋进行装修并正常开业经营。租赁期间，因邱某拖欠租金、物业管理费、水电费等，A公司多次发函催收，但邱某始终未能缴纳；2016年8月，A公司发送《律师函》要求解除租赁协议，并于2016年9月14日、30日分别发送《关于限期搬迁的通知函》以及《关于限期搬迁的再次通知函》。另，2016年7月14日，A公司与胜佳超市签署了《租赁合同》约定A公司将西湾荟购物广场自编号107铺出租给胜佳超市经营超市使用，租赁期限从2016年7月15日至2021年7月14日。
后，邱某起诉A公司及胜佳超市，以A公司违反排他性条款约定内容为由，要求A公司终止与胜佳超市的合同并停止超市经营，并赔偿胜佳超市开业营业期间给邱某造成的营业损失。
广东省广州市中级人民法院认为，承租方在租赁房屋内经营便利店，且在租赁协议中明确约定“经营范围为便利店商场排它”。租赁期内，出租方与新租户签订租赁合同，约定租赁房屋用于经营超市。新超市租户进场营业后，导致承租方营业额减少，出租方应承担违反排他条款给承租方造成的损失。
01、排他性条款的效力
司法实践中，在排除合同无效的情况下，法院通常认为，房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规关于效力性的强制规定，应属有效，双方均应按照约定履行自己的义务。而排他性条款作为双方意思自治的结果，也应有效。背景案例中，一、二审法院均认定合同有效，排他性条款合法有效，对双方均具有约束力。
但实践中就排他性条款发生争议时，出租方常以“格式条款”“限制竞争”等事由主张该条款无效。
首先，格式条款系一方当事人未与对方协商，为了重复使用而预先拟定的条款，而商业地产租赁合同中约定的排他性条款，往往是平等主体双方经过协商一致而约定，且并未限制出租方对外出租的主要权利，无论是出租方还是承租方对于该约定内容的约束效力、商业风险以及法律后果均系知晓可预见的，因此该等排他性条款不属于格式条款1。
其次，排他性条款通常不违反《反垄断法》或《反不正当竞争法》。《反垄断法》及《反不正当竞争法》的立法目的均是为了预防和制止破坏市场竞争秩序的行为，保护市场公平竞争，维护消费者利益和社会公共利益。租赁合同中关于排他性条款的约定系双方的权利和义务问题，并不违反法律、行政法规的强制性规定，且排他性条款的约定一般仅限定适用于某一栋商场、某个特定区域或街道等有限的范围内，亦不构成垄断2或不正当竞争行为3。但需要注意的是，排他性条款是否可以完全排除《反垄断法》或者《反不正当竞争法》的适用，还需结合案件的具体情况具体分析，其中承租方租赁合同中关于排他性条款的使用频次、市场占有份额、品牌知名度以及租赁期限长短均可能成为影响因素。
02、排他性条款的适用
排他性条款适用前提为双方事先有明确的合同约定，即明确约定排除同业竞争，而对于排他范围约定的内容则直接影响着是否适用排他性条款。
（一）排他范围的约定
排他范围可以从多个维度予以约定，实践中常见类型如下：
第一，区域排他。也即通过物理空间限定排他范围，该约定直接影响排他性条款适用的区域范围4，如背景案例中限定为“西湾荟购物广场（一楼二楼）”，如A公司在广场出租五楼进行便利店经营，则不属于双方约定的排他区域。实践中常见约定，如整个租赁物业（整栋大厦）、某个区域街道、以租赁物业有中心的外延辐射几公里内等；又如，上海市静安区人民法院(2020)沪0106民初29366号正大卜蜂贸易发展(上海)有限公司与上海望源创客空间管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案中，双方合同明确约定“在本建筑项目甲方产权或使用权或出租权范围内不另行出租房屋或以合作经营、特许经营等其他任何经营方式用于经营便利店、超市及其他类似冷藏冷冻食品及蔬果商铺(除已开业的751-753号伍缘超市位置外)，否则……”，被告将建筑物中771号出租给第三方用于经营“清美鲜食”店铺，经营范围为食用农产品、日用百货的销售、食品销售，即使771号的经营者系此前该建筑物中原有商户搬迁至此，仍属于双方合同中约定的排他区域，因此法院认定出租方违反了区域排他约定。
第二，时限排他。排他时限由租赁双方根据需求予以约定，如大型商场中常见期限为承租方开业后某段时间内，而对于约定排他时限之外新引入承租方则不再受限，因此承租方为了实现排他保护，往往将排他时限贯穿于整个租赁合同期限。如湖南省长沙市中级人民法院(2021)湘01民终3416号汪卉、周洪斌房屋租赁合同纠纷案件中，双方约定，在租赁期间常树花不得将物业相邻其他部分出租给与周洪斌经营范围相同或相竞争的第三方，但事实上，常树花违反了该约定。首先，毗邻商铺的承租人姚嘉豪改变了承租房屋经营范围，常树花作为出租人，应知晓出租房屋的用途，并及时履行通知、协助等义务；其次，常树花与周洪斌签订有出租房屋用途的竞争禁止条款，应确保其出租的房屋不出现上述违约条款约定的情况，但姚嘉豪经营的零食水果店经营范围与汪卉经营的店铺经营范围高度一致，两者构成竞争关系；再次，常树花与周洪斌的竞争禁止条款与毗邻商铺的出租时间是否在先无关，上述约定是在租赁期内常树花应尽的合同义务，即便毗邻商铺出租在先也已违反合同约定的租赁期内的排他条款，常树花已构成违约。
第三，品牌排他。对于同类经营主体排除同品牌竞争，常见案例为具有市场品牌识别力的餐饮、服饰、咖啡品牌之间的限竞。如上海市嘉定区人民法院(2022)沪0114民初3566号上海一叶轻舟餐饮有限公司与上海嘉宝安石置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案中，法院认为：合同约定嘉宝安石公司同意在一叶轻舟公司租赁期间内不在该商场引入其他烤鱼品牌，但嘉宝安石公司于2021年引入“半天妖烤鱼”品牌，该店铺与一叶轻舟公司的“江边城外烤鱼”品牌采取的是同一经营范围，已构成竞争关系。因此，嘉宝安石公司的行为已经违反双方关于排他性条款的约定。
第四，同业排他。同业排他的范围相较与其他角度更加宽泛，对于同业排他的认定往往也不仅限于经营主体的名称、形式，司法实践中更加注重是否构成经营范围重合的实质性竞争。如背景案例中，广州市中级人民法院认为，按照通常的理解，便利店与超市具有显著不同的业态特点，便利店在营业面积、品相规模等方面均远小于超市，其所经营的商品主要是超市中消耗率比较高的日常消费品，具有即时消费性、应急性、少容量性的特点。租赁文件中虽约定“经营范围为便利店商场排它”，但并没有明确约定“超市排他”。但鉴于超市的经营范围在一定程度上“涵盖”便利店的经营范围，并酌情判定出租方按每月6000元的标准赔偿承租方自超市开始营业之日至出租方与承租方租赁合同解除之日的损失。又如：四川省成都市中级人民法院(2023)川01民终3738号新越百货（成都）有限公司与成都欢歌世界文化传播有限公司房屋租赁合同纠纷一案中，法院针对“尚上层娱乐是否具有KTV的性质”争议焦点的论述中提到“尚上层公司在包间的内部装修上也与一般KTV的装修类同，均有卡座、音响等等设备，其消费指南也与KTV的消费方式相符合。欢歌世界公司在庭审中提到尚上层在抖音推广、美团推广上，均是以KTV进行宣传，从美团上搜索尚上层显示的内容确系尚上层KTV，地址为光华大道3段1599号新光天地C区5楼。最后，欢歌世界公司提供了尚上层娱乐进行KTV宣传的灯箱及条幅的照片拟证明尚上层娱乐的KTV性质，虽然新越百货公司表示并不清楚广告牌的情况，但结合新越百货公司与欢歌世界公司之间的函件、尚上层公司经营业态内部装饰装修等，可以证明新越百货公司新引进的尚上层公司经营业态属于KTV性质”，由此可见，法院在认定同业排他时更为关注新入驻主体实际经营范围是否与原承租方形成竞争关系。
（二）触发排他性条款的法律后果
排他性条款通常与违约条款相关联，违约责任包括限期改正、承担违约金、解除合同等多种形式。
第一，关于违约金往往限于实际损失范围内。虽然违约金以合同约定为准，由于我国违约责任的承担以损失填平为原则，也存在对约定过高的违约金进行调减的情况，故对违约金的认定需以实际损失的确定为基础。法院通常仅支持承租方主张的因同业竞争导致其遭受的经营损失，但实践中经营损失以及因果关系均较难证明，故法院通常酌情判定或不予支持，如四川省成都市中级人民法院(2020)川01民终4826号绿地集团成都申蓉房地产开发有限公司、陶超租赁合同纠纷案件中，法院认为：绿地公司在向陶超出租的同一楼栋中另行允许开设同档次酒店，已违反了合同义务，虽然该违约行为造成的具体损失作出承租人的陶超无法具体举示，但该违约行为必然造成陶超客源的部分流失和营业额的下降。同时虽然陶超未能及时付清租金行为不当，但该行为发生于绿地公司违约后，双方权利义务已经发生变化，故陶超不属于恶意违约。因此，一审判决酌情陶超按照合同约定标准80%支付租金，系综合双方行为、违约情形等因素后，在兼顾公平的情况下综合平衡双方权利义务的结果，并无不当，本院予以维持。
第二，关于合同解除权。对于触发排他性条款约定解除权，除考虑合同约定以外，仍需参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第47条关于约定解除条件中“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持”之规定予以裁判。如未在租赁合同排他条款中约定承租方享有解约权，承租方通常难以通过主张合同目的不能实现而解除租赁合同。如上海市第二中级人民法院(2020)沪02民终1486号上海金数码电器有限公司与上海协信星光商业投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷案件中，在租赁期间内，协信公司又在商场内引入中国移动，中国移动销售苹果合约机的行为确实违反了协信公司向金数码公司保证独家经营【苹果数码】品牌商品的义务。然协信公司违约该保证义务需承担何种违约责任，双方在合同中并未约定。另外，金数码公司在中国移动营业厅入驻商场一年多才向协信公司提出异议，可见中国移动营业厅的入驻未对金数码公司的经营产生实质性影响，不能认定协信公司存在根本违约的行为，金数码公司不享有合同解除权。
03、排他性条款的约定建议
合同条款约定均具有相对性，排他性条款亦不例外，站在不同的合同主体一方对其建议亦有所不同。
从出租方角度而言，最佳选择是不约定排他性条款，但因租赁时双方的优势地位不得不接受排他性条款时，则建议从以下角度尽量降低违约风险，如①限制排他区域范围，尽量缩小租赁物业限制区域，可由整栋商业楼宇调整为同楼层等；②缩短排他时限，限定排他期限为租赁期限内的某个特定时间段，如开业初期半年内等；③明确排他品类，如具体到某个品牌和特定规模、体量等，避免同业排他范围无限扩大。
从承租方角度而言，为保障竞争优势，则应尽量扩大限制范围无论是在区域、时限还是在品牌、业态上均应予以明确。另外，亦应就排他性条款的违约责任予以明确，一是形成钳制条款增加出租方违约成本；二是如出租方违约，能够充分保障自身权益，避免经济损失。
综上，排他条款在商业租赁中由于应用较广且实践中约定触发形式不同，本文仅就部分情况予以分析，具体排他性条款的适用也需要结合案件的具体情况予以评定，不可完全一概而论。
[1] 参见河南省鹤壁市中级人民法院(2022)豫06民终213号鹤壁市淇滨区巴奴毛肚火锅店、河南省裕隆时代百货有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书
[2] 参见湖北省松滋市人民法院(2020)鄂1087民初1552号松滋市华兴汽车销售有限公司（下称华兴公司）与松滋市洲业商业管理有限公司（下称洲业公司）房屋租赁合同纠纷一审民事判决
[3] 参见湖北省武汉市中级人民法院(2020)鄂01民终10496号武汉木脑壳实业投资有限公司、武汉时代龙腾商务管理有限公司侵权责任纠纷二审民事判决
[4] 参见浙江省嘉兴市秀洲区人民法院(2023)浙0411民初2984号余恭相、嘉兴杉恒商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书