商品房买卖市场中，通常涉及按揭贷款的交易模式涉及三个主体，即房开商、购房人、银行。由该三主体构成的房地产交易关系中，购房人向房开商购买房屋并签订《商品房买卖合同》，购房人向银行借款支付首付款以外的其他购房款并签订《按揭贷款合同》，房开商为购房人的借款提供保证。房开商的保证方式主要为两类：一是房开商在银行开设保证金账户，缴纳相应数额的保证金；二是房开商在购房人与银行签订的《按揭贷款合同》中或与银行另行签订的《最高额保证合同》中约定在案涉房屋未办妥正式抵押登记前为购房人的借款提供阶段性连带责任保证。
在此交易模式下，如购房人在《按揭贷款合同》履行过程中存在逾期归还贷款（即“断供”）行为，银行一般在购房人逾期至一定期数前，通过直接划扣房开商保证金账户内的保证金的方式来要求房开商承担保证责任，房开商则在保证金账户被划扣后，通过诉至法院的形式向购房人追偿；在购房人逾期至一定期数后，银行一般会通过诉至法院的形式要求购房人返还全部借款及利息，如案涉房屋尚未完成正式抵押登记的，银行同时会要求房开商承担阶段性连带保证责任。
在承担阶段性连带保证责任后，房开商从最大化保障自身合法权益的角度出发，若购房人资产情况不乐观，房开商或通过解除《商品房买卖合同》来实现案涉房屋的物权回转。
关于房开商如何实现其解除《商品房买卖合同》目的的路径已有较多权威文章进行分析，本文不再赘述。本文系对房开商承担阶段性连带保证责任后，在不解除《商品房买卖合同》、也不另行提起追偿权之诉的情况下，直接通过民事执行程序实现追偿的实操梳理，以供实务参考。
一、法律法规及司法解释
房开商承担保证责任追偿权相关法律法规梳理 | |
《民法典》 颁布前 | 《民法典》 颁布后 |
《中华人民共和国担保法》（已失效） 第三十一条,“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿” | 《民法典》第三百九十二条，“提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。” 《民法典》第七百条，“保证人承担保证责任后，除当事人另有约定外，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿，享有债权人对债务人的权利，但是不得损害债权人的利益。” |
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》（已失效） 第四十二条，“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。” | 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》 第十八条，“承担了担保责任或者赔偿责任的担保人，在其承担责任的范围内向债务人追偿的，人民法院应予支持”。 |
最高人民法院《关于判决主文已经判明担保人承担担保责任后有权向被担保人追偿，该追偿权是否须另行诉讼问题请示的答复》([2009]执他字第4号)（现行有效） 人民法院的生效判决书已经确定担保人承担担保责任后，可向主债务人行使追偿权的案件，担保人无须另行诉讼，可以直接向人民法院申请执行。但行使追偿权的范围应当限定在抵押担保责任范围内。1 | / |
最高人民法院《人民法院办理执行案件规范》（现行有效） 第十九条生效法律文书已确认担保人承担担保责任后可以向主债务人行使追偿权，担保人承担责任后直接向人民法院申请执行主债务人的，人民法院应当受理。 | / |
通过对担保制度相关的法律规范梳理可见，新发布的《民法典》及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>担保制度的若干规定》（法释〔2020〕28号）中，并没有类似于《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释（法释[2000]44号）》第四十二条规定的内容。基于此，判决书主文是否还须明确保证人享有追偿权并赋予担保人直接申请执行的权利，可能会出现争议。
针对此可能的争议，笔者认为，从立法的连贯性考虑，以及最高人民法院的《关于判决主文已经判明担保人承担担保责任后有权向被担保人追偿，该追偿权是否须另行诉讼问题请示的答复》([2009]执他字第4号)及《人民法院办理执行案件规范》等规范性文件仍现行有效的情况下，判决主文已明确赋予保证人追偿权的，应当允许已承担保证责任的保证人直接依据该生效法律文书申请执行。一方面，保证合同是主合同的从合同，对保证责任进行认定的生效裁判文书实质上审理了两个法律关系：一是主合同的债权债务关系，二是从合同所涉的担保人与债权人的保证关系，如在生效裁判文书已赋予担保人追偿权的情况下仍要求担保人另行起诉的，将增加法院的讼累和当事人的时间成本、诉讼成本；另一方面，对已经审理的保证关系进行二次审理也违反民事诉讼程序中的一事不再理原则。部分地方法院也与笔者持同样观点（如吴双伟诉孙耀庭、庄聪燕追偿权纠纷案（2021）闽05民终251号，福建省泉州市中级人民法院与笔者持类似观点）。因此，生效裁判文书已明确赋予担保人追偿权的，应当无需另行起诉。
二、房开商作为担保人的追偿权径直实现的条件
结合《民法典》颁布前后与担保制度相关的法律法规规定，房开商作为担保人拟径直申请执行作为债务人的购房人的，需满足以下条件：
1.前提条件
（1）判决书判项部分已明确赋予担保人承担保证责任后的追偿权；
（2）相关判决文书已生效；
（3）房开商已实际承担了担保责任或赔偿责任。
2.权利范围
（1）房开商的追偿范围以其实际承担的担保责任或赔偿责任为限；
（2）如房开商拟主张实际承担的保证责任之外的其他权利的，需另行提起诉讼进行处理，执行阶段仅处理生效判决文书或裁定已确定的义务；
（3）当债务人进入破产程序后，担保人在实际承担责任前，可以未来应承担的责任为依据向人民法院申报债权，不以是否已实际承担责任为条件2。
3.申请期间
《民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
4.管辖法院
根据《民事诉讼法》第二百二十四条第一款的规定，发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。
三、实操建议
鉴于目前处于新旧法律交替的阶段，房开商依据《最高额保证合同》或《按揭贷款合同》的保证责任条款为购房人的按揭贷款向银行承担了保证责任后，综合考量各项因素决定不解除案涉《商品房买卖合同》实现物权回转的情况下，拟直接通过民事执行程序向购房人追偿的，需格外关注以下实践操作注意事项：
（1）涉诉后应立即梳理双方的履约情况，包括案涉房屋的产权办理情况、是否存在被银行划扣质保金、购房人的履行能力等信息，确定是否有必要提起《商品房买卖合同》解除之诉；
（2）金融借款纠纷审理过程中，房开商应结合梳理的履约情况，确定是否存在免于承担保证责任的情形，如保证责任不能免除的情况下，应当在审理阶段抗辩判项部分应明确房开商作为担保人的追偿权内容；
（3）判决文书生效且房开商履行保证责任后，依据该生效判决文书、执行申请书、保证责任履行完毕的证明材料、执行申请人身份证明材料等向具有管辖权的执行法院申请执行。
注释
1《关于判决主文已经判明担保人承担担保责任后有权向被担保人追偿，该追偿权是否须另行诉讼问题请示的答复》主文内容，“四川省高级人民法院：你院[2008]川执监字第34 号《关于成都达义物业有限责任公司申请执行西藏华西药业集团有限责任公司借款合同纠纷一案的请示》收悉。经研究，答复如下：原则同意你院倾向性意见中无须另行诉讼的意见。即对人民法院的生效判决书已经确定担保人承担担保责任后，可向主债务人行使追偿权的案件，担保人无须另行诉讼，可以直接向人民法院申请执行。但行使追偿权的范围应当限定在抵押担保责任范围内。”
2《中华人民共和国企业破产法》第五十一条 债务人的保证人或者其他连带债务人已经代替债务人清偿债务的，以其对债务人的求偿权申报债权。
债务人的保证人或者其他连带债务人尚未代替债务人清偿债务的，以其对债务人的将来求偿权申报债权。但是，债权人已经向管理人申报全部债权的除外