他／她处置了房产，我居然不知道｜夫妻一方擅自处分共有房产的效力

在婚姻关系存续期间，夫妻一方请求分割共同财产的，除一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益行为或者一方负有法定扶养义务的人患重大疾病需要医治，另一方不同意支付相关医疗费用的两种情况以外，人民法院都不予支持。在此情况下，夫或妻一方并不能完全自由地处分夫妻共有的房产，夫妻一方以个人名义处分共有房产的情况时常发生，若不能证明该处分行为是夫妻双方的共同意思表示或者事后争得另一方的追认，就构成了擅自处分行为，必然侵害了另一方的利益，擅自处分夫妻共有房产的行为是否有效就成了维护权利的关键。
一、夫妻共有房产的界定
夫妻一方处分共同财产是指一方以其个人名义将属于夫妻双方共同所有的财产进行处分的情形。在讨论夫妻一方处分共有房产行为的效力之前，首先要明确何为夫妻共同所有的房产？
结合《婚姻法司法解释三》第五条、第七条、第十二条的规定，婚后以夫妻共同财产购买的房屋、婚后由父母出资购买并登记在夫妻两人名下的房子均属夫妻共有房产。
相关规定：
《婚姻法司法解释二》：
第二十二条当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。
当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。
《婚姻法司法解释三》：
第五条夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。
第七条婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。
由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。
第十二条婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。
二、夫妻一方以个人名义擅自处分共有房产的效力
依据《物权法》的规定，处分共同共有的不动产或者动产，应当经全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。处分行为具体包括转让、抵押、赠与等，夫妻一方处分共有房产行为的效力在不同的情况下，法院会作出不同的判定结果。
（一）夫妻一方擅自出售共有房产
《婚姻法司法解释三》第十一条仅规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”
实际中这样的案例很多，如果购房者能举证证明自己在购房时不知道是夫妻一方擅自卖房或者自己有理由相信卖房者是基于夫妻双方共同的意思表示进行出售，并且自己又已经支付了合理的对价，法院一般都会选择维护善意第三人的信赖利益，判定房屋属于购房者所有，卖房所得收益也自然是属于卖房者的夫妻共同财产。
案例：
本院认为，潘某某与被申请人九德堂××司于1997年和2001年先后两次就涉案房屋签订房屋买卖协议时,申请再审人邵××与潘某某仍为夫妻关系,双方共同居住,且被申请人九德堂××司支付了房屋的价款并实际受领和管理了涉案房屋,对于涉及家庭重要资产的处置,作为夫妻一方的申请再审人理应有注意义务,2001年6月8日申请再审人与潘某某离婚时亦应了解夫妻共有财产的状况,但申请再审人在房屋交易后十余年间并未提出异议,被申请人九德堂××司有理由相信申请再审人知晓并同意房屋买卖的事实。故对申请再审人认为一、二审判决推定其知晓房屋买卖事实无事实依据的申诉理由不予采纳。”［（2012）浙民申字第859号］
（二）夫妻一方擅自抵押共有房产
《婚姻法司法解释二》第二十四条明确规定“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”《婚姻法》第十九条第三款规定的情形是指夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。
在实际中，婚姻关系存续期间所得财产归属一般不会约定得如此明确。夫或妻一方以个人名义对外负债，债权人为了维护自己的利益，往往会要求债务人以房产进行抵押。很多时候，夫妻中的一方在自己的房产将要被强制执行拍卖、变卖掉时才知道房产已被抵押。
但是《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第五十四条第二款规定“共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。”
案例：
本院认为，共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。根据查明事实，X号房屋系李安明与武桂兰在婚姻关系存续期间取得的财产，属夫妻共同财产，应归李安明与武桂兰共同共有。根据现有证据，武桂兰向李恩借款200万元并将X号房屋设定抵押登记给李恩，并未征得李安明的同意。而且武桂兰与李恩于2014年9月23日办理了抵押登记手续，李安明于2014年11月28日起诉本案要求确认抵押合同无效，上述两个日期之间间隔2个多月，故李安明起诉本案应视为李安明对武桂兰与李恩之间的《借款抵押合同》提出了异议。据此，李安明要求确认武桂兰与李恩签订的抵押合同即《借款抵押合同》无效之请求，于法有据，本院予以支持。因武桂兰将X号房屋抵押给李恩时向李恩陈述X号房屋不属于夫妻共同财产，以及X号房屋所有权登记证书记载的所有权人为武桂兰一人，故李恩对《借款抵押合同》的无效并不存在过错，武桂兰应对《借款抵押合同》的无效承担相应的法律责任，本院将据此判决由武桂兰承担本案的全部诉讼费用。［（2015）海民初字第02561号］
（三）夫妻一方擅自将共有房产赠与他人
《婚姻法司法解释一》第十七条第二款规定：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
在婚姻关系存续期间，夫妻双方对共同财产不份额地共同享有所有权，夫或妻非因日常生活需要处分夫妻共同财产时，应当协商一致，任何一方无权单独处分夫妻共同财产。最高人民法院民一庭意见为：如果夫妻一方超出日常生活需要擅自将共同财产赠与他人，这种赠与行为应认定为无效，夫妻中的另一方以侵犯共有财产权为由请求返还的，人民法院应予支持。
案例：
本案赠与合同依法应认定无效。……本案中被上诉人肖X旺动用夫妻共同财产51.0826万元为上诉人王X理购买房及赠送上诉人王X理56万元，既非用于夫妻日常生活，也未和妻子即被上诉人曾X芬协商，其未经被上诉人曾X芬同意擅自将诉争房产和钱款赠与上诉人王X理的行为是一种侵犯婚内财产权的行为。因此，被上诉人肖X旺擅自将婚内财产赠与上诉人王X理的行为是无效的。其次，王X理接受被上诉人肖X旺赠与的诉争房产和钱款不构成善意取得。……故原审判决上诉人将从被上诉人肖X旺取得的房产及款物返还给被上诉人曾X芬并无不妥。［（2014）泉民终字第1529号］
三、结语
房产是夫妻财产中的重要一项，夫或妻一方以个人名义擅自处分夫妻共有房产的行为无论是否被法院认定为有效，均不符合夫妻共有财产的处分原则。相关法律条文的设定以及个案中法院对该处分行为是否有效的认定都是社会大环境诚信原则与个人权益之间的平衡。