商业物业租赁合同解除阶段常见法律问题解析

引言
在商业物业租赁项目中，房屋租赁合同是确认出租人和承租人双方权利义务划分的重要文件。在金额较高、租赁期间较长的大型商业物业租赁项目中，出租人和承租人往往会就合同条款进行数月甚至数年的谈判（我们经手的一个租赁期限为二十年的大型商业物业整体租赁项目就经历了一年有余的谈判环节），以争取从合同角度最大程度规范并保障租赁行为的顺利开展。
在双方依约履行房屋租赁合同的理想情形下，出租人收取租金收益，承租人使用租赁房屋从事相关经营以盈利，双方通过此合作关系达到双赢局面。但在实践中，出承租双方往往会因受到政策、市场、资金等各种因素的影响而无法依约履行合同，从而产生违约责任承担问题甚至合同提前解除等纠纷。在双方已知道租赁关系无法维持下去的情形下，多不会再像前期合作时那样顾虑于合作关系而相互协商让步，反之会竭尽所能在解除合同时为自己争取更多的利益，如何在此阶段维护己方利益也变得至关重要。
本文将站在出租人角度，对房屋租赁合同解除阶段的两个常见法律问题：（一）合同因承租人原因提前解除时，出租人是否可以要求承租人补付免租期租金；（二）为避免承租人在租赁关系解除或终止后继续占有租赁房屋，房屋占有使用费计算标准是否约定得越高越好，进行分析并给出相应建议，望对有类似需求的出租人有所帮助。
（一）房屋租赁合同因承租人违约而提前解除时，出租人是否可以要求承租人补付免租期租金？
在商业物业租赁项目中，免租期条款是房屋租赁合同中的常见条款，约定出租人在一定期间内免收承租人租金，是出租人基于整个租赁期间预期租金收益的一种让利行为。我国现行法律法规对免租期并无明确规定，在实务中多由出租人和承租人协商一致，以确定免租期的长短、计算方式、适用条件等具体操作方式。
房屋租赁合同提前解除时，出租人失去了就剩余租赁期间获得租金收益的权利，但因免租期多减免的是租赁期间初始阶段的租金，若出租人不主张承租人全额或按比例补付免租期租金，则其商业利益将受到较大影响。举例而言，出租人本是基于合同约定的十年租赁期间所能获得的租金收益，选择给予承租人十个月的免租期优惠，但合同实际履行了两年便提前解除，若此情形下仍免收十个月的租金，必然对出租人的利益产生较大损害。此时出租人能否主张免租期租金的补足，在司法实践中存在不同看法。
裁判观点一：合同约定了免租期损失赔偿条款的，法院一般会尊重约定。
在（2020）京02民终765号案中，案涉合同约定：“如本合同因乙方的原因被解除，甲方给予乙方的免租期自动失效，乙方在本合同解除后的五个工作日内，按第一年的租金标准向甲方补足免租期的租金。”北京市第二中级人民法院据此认为出租人的主张有合同依据，数额合理，裁判予以支持。
在（2021）沪民申2685号案中，案涉合同约定：“甲方在乙方正常履行租赁协议的情况下，提供3个月免租期。如因乙方违约致本合同提前终止的，甲方有权要求乙方按合同约定支付免租期的租金。”上海市高级人民法院依据合同约定，对出租人要求承租人支付免租期租金的请求予以支持。
裁判观点二：合同未约定承租人违约导致合同提前解除时承租人需要补付免租期租金的，法院因出租人的主张缺少合同和法律依据而不予支持。
在（2021）陕民终177号案中，出租人主张约定免租期是基于其信赖合同能继续履行，承租人擅自解除合同致其获取非免租期部分租金之目的未能实现，故其有权请求承租人赔偿免租期的租金损失。对此，陕西省高级人民法院认为：“案涉合同并未约定违约方除承担违约金外还需另行赔偿损失，也未约定免租期条款因合同提前解除而无效或失效。关于违约金与赔偿损失之间的关系，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：‘当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。’据此规定，本案双方当事人约定的违约金，应理解为双方预先确定的损失赔偿额。大天公司若认为合同约定的违约金不足以弥补其所蒙受的上述损失，有权依法请求人民法院予以增加。但在本案审理中，大天公司并未请求原审法院对违约金予以调整。在贺海雄承担100万违约金的基础上，大天公司要求贺海雄另行承担赔偿损失的责任，缺乏合同和法律依据，原审法院予以驳回，并无不当。”
上海市静安区人民法院在（2017）沪0106民初46808号案中也认为：“至于原告主张的免租期租金以及再行出租的中介费等损失，无合同和法律依据，不予支持。”
裁判观点三：合同虽无关于补付免租期租金的约定，但法院基于公平原则，对免租期按照已履行租期与全部租期的比例对进行折算，判令承租人补付多出部分的免租期租金。
在（2020）沪0117民初1209号案中，案涉合同租期为十五年，免租期为四个月，合同实际履行三年。出租人主张，虽然合同对违约责任中免租期如何处理未作明确约定，但其认为该免租期是基于整份合同履行完毕才有之优惠。现由于承租人违约欠付租金并导致合同解除，且合同已履行了五分之一，故根据公平原则，承租人仅能享受五分之一的免租期，剩余部分不应免租。上海市松江区人民法院综合考虑免租期对出租人租金收入损失的影响程度，根据公平原则及诚实信用原则，对出租人主张的金额（16万元）酌情略作调整后（15万元）予以支持。
广东省高级人民法院在（2021）粤民申6320号案中也认为：“免租期系伟迪富公司对于阿卡索公司全部租期正常履行合同给予的租金优惠，现《房屋租赁合同》因阿卡索公司的原因提前终止，故根据公平原则，伟迪富公司给予的免租期应当按照阿卡索公司已履行租期与全部租期的比例进行折算，多出的部分实为伟迪富公司因阿卡索公司违约产生的损失，应由阿卡索公司承担。”
裁判观点四：合同虽无关于补付免租期租金的约定，但法院结合案件具体情况，基于公平原则判令承租人补足全部免租期租金。
在（2019）粤06民终11272号案中，案涉合同约定的租赁期限为八年，装修免租期约两个月，承租人实际占有涉案商铺仅半年，且在该期间并未装修，仅支付约两个月的租金，后因承租人违约被出租人解除合同。二审法院广州省佛山市中级人民法院认为：“在此情况下如令作为违约方的刘宝琳仍然享受装修免租期之优惠，对弘基公司而言显失公平。弘基公司要求刘宝琳支付免租期租金，合理合法，应予支持，一审对此处理正确，本院予以维持。”再审法院广东省高级人民法院在（2020）粤民申3515号民事裁定书中也对该观点予以认同，并驳回承租人的再审申请。
植德建议：通过上述案例可以看出，在合同约定了免租期损失赔偿条款的情形下，法院一般会尊重当事人之间的约定，支持出租人关于承租人补付免租期租金的请求。但在合同没有相关约定时，各法院对于此类请求裁判观点存在较大差异，主要包括：（1）认为该请求没有合同和法律依据，予以驳回；（2）结合案件具体情况和当事人诉请，基于公平原则，对免租期按照已履行租期与全部租期的比例对进行折算，判令承租人补付多出部分的免租期租金；（3）结合案件具体情况，基于公平原则，判令承租人补足全部免租期租金。
基于此，我们建议出租人在拟定免租期条款时，首先应就免租期减免的费用类型进行明确，比如只减免租金，不减免物业费、能源费用等，其次应明确合同因承租人原因提前解除的，承租人需向出租人补付免租期的全部租金，并对该期间的租金计算标准予以明确，如此一来在双方产生纠纷时，相应诉请会因具有合同依据，有更大几率可以获得法院的支持。
（二）为避免承租人在租赁关系解除或终止后继续占有租赁房屋，房屋占有使用费计算标准是否约定得越高越好？
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》仅规定了房屋租赁合同无效时如何计算房屋占有使用费，而对于房屋租赁合同履行期限届满或者解除后房屋占有使用费的认定标准却未明确规定。实务中，出租人为了避免承租人在租赁关系解除或终止后继续占用房屋，往往会约定较高的房屋占有使用费计算标准，该类条款比如“承租方不按租赁合同约定的时间交还租赁房屋的，承租人应按本合同约定的日租金标准的双倍按日向出租人支付其占用租赁房屋期间的租金”。此类约定看似更加有利于维护出租人利益，但在司法实践中，存在法院认为违约责任计算标准过高，从而酌情调整房屋占有使用费计算标准的可能。
裁判观点一：多数情况下，法院倾向于按原租金标准计算房屋占有使用费。
我们理解，在出租人无法证明损失金额的实际发生的情况下，承租人占用原租赁房屋导致出租人无法按照原租金标准向其他人出租房屋，即为法院理解中最直观且合理的损失金额。武汉市中级人民法院在（2022）鄂01民终10345号案中认为：“关于房屋占用费标准。瑞安公司主张按照原日租金2倍的标准计算房屋占有使用费，鉴于瑞安公司在2018年11月13日后未采取积极措施促使奥思丁公司腾退涉案商铺导致损失扩大，故一审法院酌定奥思丁公司按原日租金标准计算房屋占有使用费并无不当。”
裁判观点二：在部分案件中，存在法院突破原租金标准，按更高标准支持房屋占有使用费的情形。
武汉市中级人民法院在（2022）鄂01民终1073号案中，认为合同约定的每日按照合同总金额1%的标准计算违约金过高，酌情裁判在原租金标准的基础上增加30%计算房屋占有使用费。
裁判观点三：法院按房屋被占用期间同时同地段租赁市场价格确定房屋占有使用费计算标准，但此种情形下出租人具有较重的举证义务。
江苏省徐州市中级人民法院在（2020）苏03民终5367号案中认为：“至于占有使用费的计算标准，一般应以当时当地同类房屋租赁市场价格标准计算，不应简单地以转租合同约定的租金标准来进行计算。” 此种情形下，一般法院会要求出租人对案涉房屋被占用期间同时同地段租赁市场价格进行举证，但这并非易事。因装修档次、使用用途等因素都会对房屋租赁价格产生很大影响，出租人若想找到房屋条件较为相似且符合自己期望主张的房屋占有使用费标准的同时同地段房屋，一般在举证上存在较大困难。
植德建议：通过上述案例可以看出，房屋占有使用费并非约定的越高越好，法院一般会基于出租人实际损失酌定房屋占有使用费金额。为了减少争议，避免诉累，当事人在签订房屋租赁合同时应重视逾期腾房的违约责任，明确约定房屋占有使用费的标准但该标准不宜明显超过承租人违法占用给出租人造成的损失。当事人对房屋占有使用费存在争议的情况下，可通过鉴定程序对同地段同类房屋租金标准进行确定，按照市场价格确定房屋占有使用费的标准。
另一方面，《中华人民共和国民法典》第五百九十一条第一款规定；“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。”因此，当承租人占用房屋情形发生时，出租人也应采取积措施促使承租人腾退，避免因己方过错导致损失进一步扩大，从而需自行承担该部分过错责任。