最高院裁判观点：
因登记制度不健全、登记部门不准予将土地使用权抵押登记在自然人名下原因，导致债权人与登记上的抵押权人不一致，只是债权人和抵押权人形式上不一致，实质上债权人和抵押权人仍为同一，并不产生抵押权与债权实质上分离，债权人对土地使用权享有优先权。
案例索引：
最高人民法院（2015）民一终字第107号：王福海、安徽国瑞投资集团有限公司民间借贷纠纷二审民事判决书。
本案上诉人（一审原告）王福海代理律师：
孙钢宏，北京德恒律师事务所律师；
李晓新，北京德恒（合肥）律师事务所律师；
本案上诉人（一审原告）安徽国瑞投资集团有限公司代理律师：
胡正安，北京德恒（合肥）律师事务所律师；
刘美邦，北京德恒律师事务所律师；
案情简介（时间图）：
原告王福海核心诉讼请求：
诉请对阳光半岛公司提供抵押的位于安徽省寿县新桥国际产业园区新桥大道以北、阳光大道以南的国有建设用地使用权的拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。
本案核心争议焦点：
王福海作为被担保债权的债权人，与登记抵押权人不一致，其是否对登记在安徽国瑞投资集团有限公司名下土地使用权享有优先受偿权。
一审安徽省高级人民法院法院认为：
依据《物权法》第一百七十九条、第一百七十二条、第一百九十二条相关规定，当事人设定抵押权时，抵押权人应为债权人，二者应为一致。本案中，王福海虽为债权人，但不是抵押合同约定和他项权证载明的抵押权人；国瑞公司虽系抵押合同约定和他项权证载明的抵押权人，对阳光半岛公司却不享有债权，故阳光半岛公司、国瑞公司签订《土地抵押合同》中关于该合同担保的主合同为王福海与阳光半岛公司之间的《借款合同》的约定，以及据此设定抵押权不符合法律规定。
至于王福海辩称，上述土地使用权未能抵押登记在其名下，系因登记机关不准许将土地使用权抵押登记在自然人名下，不属于本案审理范围，亦不能作为案涉土地使用权抵押登记在国瑞公司名下，其享有抵押权的理由。
一审法院驳回了王福海要求对土地使用权优先受偿的诉请。
德恒律师代理上诉人（原告）二审认为：
第一、《物权法》第一百七十九条之规定是强调设定抵押权的目的是为担保债务的履行，条文规定债权人为抵押权人，是指在通常状态下，债权人为抵押权人，但并未排除或禁止债权人委托他人办理抵押登记，并未排除或禁止受托人以自己的名义登记为抵押权人。本案债务人阳光半岛公司确实将土地使用权抵押给债权人王福海，在《土地抵押合同》中，毫无歧义地表明主合同为出借人王福海与抵押人阳光半岛公司签订的借款合同及其修订或补充；本案债务人确实发生到期不履行债务的情形；债权人王福海理应有权就担保财产优先受偿。
第二、本案《土地抵押合同》依法成立并有效，并未违反法律行政法规的强制性规定，寿县国土局给予办理土地抵押登记并颁发土地他项权利证书，已经对借款合同和土地抵押合同进行了初步审查，对效力进行认可，也起到公示作用。
第三、一审法院错误理解《物权法》第一百九十二条关于抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保的规定。本案不存在抵押权分离单独转让的行为，本案的抵押权及其对应的主合同债权，始终是明确和具体的，因此，上述规定与本案无直接关联。
第四、法律上并没有禁止委托办理抵押登记，实践中也存在实际债权人行使名义抵押权人权利的情形。本案王福海之所以委托国瑞公司办理抵押，是因为安徽省寿县国土部门在办理土地抵押登记时不允许将个人设定为土地使用权的抵押权人。为了解决不能将土地使用权抵押登记的抵押权人设定为个人的问题，王福海委托了国瑞公司办理了抵押登记手续，王福海与国瑞公司之间的委托行为依法成立，王福海是该抵押权的实际享有人。
二审最高人民法院采纳德恒律师部分观点，并依法改判王福海对国有建设用地使用权拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；
首先，根据本案查明的事实，阳光半岛公司与王福海签订《借款合同》后，因为当地抵押登记部门不准许将土地使用权抵押登记在自然人名下，双方为了履行《借款合同》关于“由借款人提供其名下不低于500亩土地使用权作为还款的担保并进行抵押登记，另行签订《土地抵押合同》”的约定，同意由阳光半岛公司与国瑞公司签订《土地抵押合同》，将案涉土地使用权抵押登记在国瑞公司名下，并明确载明为《借款合同》的债权人王福海的债权提供抵押担保。在抵押登记制度不健全，抵押登记部门不准予将土地使用权抵押登记在自然人名下的情形下，阳光半岛公司和王福海同意由国瑞公司与阳光半岛公司签订《土地抵押合同》，以国瑞公司名义办理抵押登记，为阳光半岛公司与王福海之间的《借款合同》提供抵押担保，实质是阳光半岛公司与王福海为了履行双方之间的《借款合同》而作的一种交易安排。这样的交易安排体现了阳光半岛公司与王福海以案涉土地使用权为双方之间的借款提供抵押担保的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定。故案涉《借款合同》、《土地抵押合同》均属合法有效。
其次，阳光半岛公司与国瑞公司之间的《土地抵押合同》明确载明：为担保主合同即阳光半岛公司与王福海之间《借款合同》项下债务的履行，阳光半岛公司自愿将登记在其名下的土地使用权为主合同即《借款合同》出借人王福海的债权设立抵押担保。阳光半岛公司与国瑞公司签订《土地抵押合同》的目的并非将案涉土地使用权抵押给国瑞公司，而是以案涉土地使用权为阳光半岛公司向王福海的借款提供抵押担保。即阳光半岛公司是将案涉土地使用权抵押给《借款合同》的债权人王福海，以履行其与王福海之间的《借款合同》，实现向王福海借款的合同目的。由此可见，阳光半岛公司与国瑞公司之间的《土地抵押合同》并非独立存在的合同，而是附属于阳光半岛公司与王福海之间《借款合同》存在的从合同，亦即没有阳光半岛公司与王福海之间《借款合同》，就没有阳光半岛公司与国瑞公司之间的《土地抵押合同》。故本案抵押权设立没有突破抵押权的从属性，也不存在脱离债权的独立抵押。案涉土地使用权的抵押符合《物权法》第一百七十二条关于担保物权从属性的规定。
再次，阳光半岛公司与王福海安排国瑞公司签订《土地抵押合同》，并以国瑞公司名义办理抵押登记，符合《物权法》第一百八十七条关于以建设用地使用权等财产进行抵押，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立的规定。案涉土地使用权经抵押登记，表明在案涉土地使用权上面存在担保物权的权利负担，对外具有公示公信作用。而阳光半岛公司与国瑞公司之间《土地抵押合同》关于案涉土地使用权为王福海债权提供抵押担保的约定，对于阳光半岛公司、国瑞公司和王福海内部之间具有约束力。在没有信赖登记的善意第三人主张权利的情形下，应依据当事人约定来确定权利归属。根据阳光半岛公司与国瑞公司签订的《土地抵押合同》约定，王福海对案涉土地使用权享有实际抵押权，为案涉土地使用权的实际抵押权人；国瑞公司只是《土地抵押合同》约定的名义上抵押权人，对案涉土地使用权不享有抵押权，且国瑞公司在诉讼中也未主张任何权利。因登记制度不健全、登记部门不准予将土地使用权抵押登记在自然人名下原因，导致本案债权人与登记上的抵押权人不一致，只是债权人和抵押权人形式上不一致，实质上债权人和抵押权人仍为同一，并不产生抵押权与债权实质上分离。王福海既是《借款合同》的债权人，也是《土地抵押合同》约定的案涉土地使用权的实际抵押权人，王福海对阳光半岛公司享有的债权实质上就是抵押担保的主债权。
故王福海作为本案债权人享有案涉土地使用权的抵押权，符合《物权法》第一百七十九条关于抵押权的一般规定。
案例点评：
在登记抵押权人与实际债权人不一致的情况下，债权人想实现担保物权，在理论界和实务界都存在较大争议，在一些案件中法院甚至会直接认定债权人没有抵押权。本案中债务人为债权人提供土地使用权抵押担保，登记抵押权人却为第三人，这种情况下债权人是否能对登记在他人名下的抵押物实现抵押权成为案件争议难点。本案中，德恒律师代理二审，结合案件客观情况对相关法律规定、各方签订的协议内容作了充分、有效的解读与论证，最终达成最高人民法院对本案核心争议焦点二审改判的代理目标，充分保障和维护了客户的合法权益。
本案最高人民法院采纳德恒律师部分观点，终审改判认定“债务人将土地使用权抵押登记在他人名下的真实意思即为债权人提供抵押担保，债权人实现抵押权具有合同依据与法律依据”也可以明显看出最高人民法院在审判此类真实权利人与名义权利人不一致案件时，注重财产的实质归属，而不单纯地取决于公示外观。外观公示主义是为保护交易安全设置的例外规定，一般适用于因合理信赖权利外观或意思表示外观的交易行为，针对交易双方更应注重审查双方真实意思表示，以双方真实意思表示所产生的法律关系作为裁判案件的基础。本案审理展现出的“穿透式审判思维”理念，值得我们借鉴与学习，而德恒律师在为客户提供法律服务时始终秉持“提供思维、创造价值”的理念，本案二审胜诉展现了德恒律师在代理案件过程中对法律理解、适用的深厚功底，充分体现出德恒商事争议解决律师团队的价值。
因登记制度不健全、登记部门不准予将土地使用权抵押登记在自然人名下原因，导致债权人与登记上的抵押权人不一致，只是债权人和抵押权人形式上不一致，实质上债权人和抵押权人仍为同一，并不产生抵押权与债权实质上分离，债权人对土地使用权享有优先权。
案例索引：
最高人民法院（2015）民一终字第107号：王福海、安徽国瑞投资集团有限公司民间借贷纠纷二审民事判决书。
本案上诉人（一审原告）王福海代理律师：
孙钢宏，北京德恒律师事务所律师；
李晓新，北京德恒（合肥）律师事务所律师；
本案上诉人（一审原告）安徽国瑞投资集团有限公司代理律师：
胡正安，北京德恒（合肥）律师事务所律师；
刘美邦，北京德恒律师事务所律师；
案情简介（时间图）：
原告王福海核心诉讼请求：
诉请对阳光半岛公司提供抵押的位于安徽省寿县新桥国际产业园区新桥大道以北、阳光大道以南的国有建设用地使用权的拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。
本案核心争议焦点：
王福海作为被担保债权的债权人，与登记抵押权人不一致，其是否对登记在安徽国瑞投资集团有限公司名下土地使用权享有优先受偿权。
一审安徽省高级人民法院法院认为：
依据《物权法》第一百七十九条、第一百七十二条、第一百九十二条相关规定，当事人设定抵押权时，抵押权人应为债权人，二者应为一致。本案中，王福海虽为债权人，但不是抵押合同约定和他项权证载明的抵押权人；国瑞公司虽系抵押合同约定和他项权证载明的抵押权人，对阳光半岛公司却不享有债权，故阳光半岛公司、国瑞公司签订《土地抵押合同》中关于该合同担保的主合同为王福海与阳光半岛公司之间的《借款合同》的约定，以及据此设定抵押权不符合法律规定。
至于王福海辩称，上述土地使用权未能抵押登记在其名下，系因登记机关不准许将土地使用权抵押登记在自然人名下，不属于本案审理范围，亦不能作为案涉土地使用权抵押登记在国瑞公司名下，其享有抵押权的理由。
一审法院驳回了王福海要求对土地使用权优先受偿的诉请。
德恒律师代理上诉人（原告）二审认为：
第一、《物权法》第一百七十九条之规定是强调设定抵押权的目的是为担保债务的履行，条文规定债权人为抵押权人，是指在通常状态下，债权人为抵押权人，但并未排除或禁止债权人委托他人办理抵押登记，并未排除或禁止受托人以自己的名义登记为抵押权人。本案债务人阳光半岛公司确实将土地使用权抵押给债权人王福海，在《土地抵押合同》中，毫无歧义地表明主合同为出借人王福海与抵押人阳光半岛公司签订的借款合同及其修订或补充；本案债务人确实发生到期不履行债务的情形；债权人王福海理应有权就担保财产优先受偿。
第二、本案《土地抵押合同》依法成立并有效，并未违反法律行政法规的强制性规定，寿县国土局给予办理土地抵押登记并颁发土地他项权利证书，已经对借款合同和土地抵押合同进行了初步审查，对效力进行认可，也起到公示作用。
第三、一审法院错误理解《物权法》第一百九十二条关于抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保的规定。本案不存在抵押权分离单独转让的行为，本案的抵押权及其对应的主合同债权，始终是明确和具体的，因此，上述规定与本案无直接关联。
第四、法律上并没有禁止委托办理抵押登记，实践中也存在实际债权人行使名义抵押权人权利的情形。本案王福海之所以委托国瑞公司办理抵押，是因为安徽省寿县国土部门在办理土地抵押登记时不允许将个人设定为土地使用权的抵押权人。为了解决不能将土地使用权抵押登记的抵押权人设定为个人的问题，王福海委托了国瑞公司办理了抵押登记手续，王福海与国瑞公司之间的委托行为依法成立，王福海是该抵押权的实际享有人。
二审最高人民法院采纳德恒律师部分观点，并依法改判王福海对国有建设用地使用权拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；
首先，根据本案查明的事实，阳光半岛公司与王福海签订《借款合同》后，因为当地抵押登记部门不准许将土地使用权抵押登记在自然人名下，双方为了履行《借款合同》关于“由借款人提供其名下不低于500亩土地使用权作为还款的担保并进行抵押登记，另行签订《土地抵押合同》”的约定，同意由阳光半岛公司与国瑞公司签订《土地抵押合同》，将案涉土地使用权抵押登记在国瑞公司名下，并明确载明为《借款合同》的债权人王福海的债权提供抵押担保。在抵押登记制度不健全，抵押登记部门不准予将土地使用权抵押登记在自然人名下的情形下，阳光半岛公司和王福海同意由国瑞公司与阳光半岛公司签订《土地抵押合同》，以国瑞公司名义办理抵押登记，为阳光半岛公司与王福海之间的《借款合同》提供抵押担保，实质是阳光半岛公司与王福海为了履行双方之间的《借款合同》而作的一种交易安排。这样的交易安排体现了阳光半岛公司与王福海以案涉土地使用权为双方之间的借款提供抵押担保的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定。故案涉《借款合同》、《土地抵押合同》均属合法有效。
其次，阳光半岛公司与国瑞公司之间的《土地抵押合同》明确载明：为担保主合同即阳光半岛公司与王福海之间《借款合同》项下债务的履行，阳光半岛公司自愿将登记在其名下的土地使用权为主合同即《借款合同》出借人王福海的债权设立抵押担保。阳光半岛公司与国瑞公司签订《土地抵押合同》的目的并非将案涉土地使用权抵押给国瑞公司，而是以案涉土地使用权为阳光半岛公司向王福海的借款提供抵押担保。即阳光半岛公司是将案涉土地使用权抵押给《借款合同》的债权人王福海，以履行其与王福海之间的《借款合同》，实现向王福海借款的合同目的。由此可见，阳光半岛公司与国瑞公司之间的《土地抵押合同》并非独立存在的合同，而是附属于阳光半岛公司与王福海之间《借款合同》存在的从合同，亦即没有阳光半岛公司与王福海之间《借款合同》，就没有阳光半岛公司与国瑞公司之间的《土地抵押合同》。故本案抵押权设立没有突破抵押权的从属性，也不存在脱离债权的独立抵押。案涉土地使用权的抵押符合《物权法》第一百七十二条关于担保物权从属性的规定。
再次，阳光半岛公司与王福海安排国瑞公司签订《土地抵押合同》，并以国瑞公司名义办理抵押登记，符合《物权法》第一百八十七条关于以建设用地使用权等财产进行抵押，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立的规定。案涉土地使用权经抵押登记，表明在案涉土地使用权上面存在担保物权的权利负担，对外具有公示公信作用。而阳光半岛公司与国瑞公司之间《土地抵押合同》关于案涉土地使用权为王福海债权提供抵押担保的约定，对于阳光半岛公司、国瑞公司和王福海内部之间具有约束力。在没有信赖登记的善意第三人主张权利的情形下，应依据当事人约定来确定权利归属。根据阳光半岛公司与国瑞公司签订的《土地抵押合同》约定，王福海对案涉土地使用权享有实际抵押权，为案涉土地使用权的实际抵押权人；国瑞公司只是《土地抵押合同》约定的名义上抵押权人，对案涉土地使用权不享有抵押权，且国瑞公司在诉讼中也未主张任何权利。因登记制度不健全、登记部门不准予将土地使用权抵押登记在自然人名下原因，导致本案债权人与登记上的抵押权人不一致，只是债权人和抵押权人形式上不一致，实质上债权人和抵押权人仍为同一，并不产生抵押权与债权实质上分离。王福海既是《借款合同》的债权人，也是《土地抵押合同》约定的案涉土地使用权的实际抵押权人，王福海对阳光半岛公司享有的债权实质上就是抵押担保的主债权。
故王福海作为本案债权人享有案涉土地使用权的抵押权，符合《物权法》第一百七十九条关于抵押权的一般规定。
案例点评：
在登记抵押权人与实际债权人不一致的情况下，债权人想实现担保物权，在理论界和实务界都存在较大争议，在一些案件中法院甚至会直接认定债权人没有抵押权。本案中债务人为债权人提供土地使用权抵押担保，登记抵押权人却为第三人，这种情况下债权人是否能对登记在他人名下的抵押物实现抵押权成为案件争议难点。本案中，德恒律师代理二审，结合案件客观情况对相关法律规定、各方签订的协议内容作了充分、有效的解读与论证，最终达成最高人民法院对本案核心争议焦点二审改判的代理目标，充分保障和维护了客户的合法权益。
本案最高人民法院采纳德恒律师部分观点，终审改判认定“债务人将土地使用权抵押登记在他人名下的真实意思即为债权人提供抵押担保，债权人实现抵押权具有合同依据与法律依据”也可以明显看出最高人民法院在审判此类真实权利人与名义权利人不一致案件时，注重财产的实质归属，而不单纯地取决于公示外观。外观公示主义是为保护交易安全设置的例外规定，一般适用于因合理信赖权利外观或意思表示外观的交易行为，针对交易双方更应注重审查双方真实意思表示，以双方真实意思表示所产生的法律关系作为裁判案件的基础。本案审理展现出的“穿透式审判思维”理念，值得我们借鉴与学习，而德恒律师在为客户提供法律服务时始终秉持“提供思维、创造价值”的理念，本案二审胜诉展现了德恒律师在代理案件过程中对法律理解、适用的深厚功底，充分体现出德恒商事争议解决律师团队的价值。