楼市调控 · 房产税 · 不动产登记

2016年9月18日，杭州楼市正式重启限购，暂停非本市户籍有房者购房；11月10日限购升级，暂停非本市户籍无房无社保/个税缴纳证明者购房；2017年3月3日，限购再次升级扩容，本市户籍人口首次限购。显示出政府对于房价反弹的零容忍，也是对中央“房子是用来住的，不是用来炒的”精神的深入贯彻。其实，对于老百姓来说，似乎都已经习以为常了，这又不是杭州第一次楼市限购，政策能达到什么效果，谁也不清楚。从以往限购的情况来看，很可能会有一些短暂的效果，但房价的总趋势还是上涨的。而且，每次调控政策一结束，房价都会报复性反弹。于是，大家对限购政策似乎都有点不屑一顾了。
如果国家和政府真要对楼市进行调控的话，政策是靠不住的，唯有加快出台新的房产税，制定新的房产税法[①]，才是长久之计，才能真正起到调控作用。2011年1月，国务院同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点。随后，上海、重庆出台房产税试点方案并实施。但是，现在试点也已经试过了，就是迟迟不见新的房产税出台。于是，可能又有砖家出来喊话了，出台新的房产税时机还不成熟，不宜在全国推广。
个人愚见，房产税可以这样征收：以家庭[②]为单位，对家庭持有的第一套房产不征税，从第二套房产开始征税。因为每个家庭都需要住房，第一套房产属于刚需。这样的起征点，老百姓更容易接受，征税的阻力会更小。计税依据为房产价值，房产价值以政府对不同地段不同类型房产根据房屋大小、房型、房龄、房屋设施等因素进行评估的价值为准，具体评估办法可以另行制定。计税周期为一年，参照国外成熟经验，一年征一次房产税较为合适，但可以分期缴纳。第二套房产的适用税率为1%，第三套房产的适用税率为2%，第四套房产的适用税率为3%，依此类推。至于税率设置为多少比较合适，可以再斟酌，可以根据实际情况进行调整。假设一套房产价值200万元，第二套房产一年将被征税2万元，第三套4万元，第四套6万元，依此类推。房产价值越大，房产套数越多，交税就会越多。这样征税，必然会让房产持有人去比较，持有房产的成本高，还是房产升值部分价值高，进而作出相应决定，继续持有或者抛售房产。
有人说，房产税的出台，并不能抑制房价，还可能转嫁给买方，变相地推升房价。如果对所有的房产都一视同仁，税率一般在0.5-1%之间，更多是在0.6%左右，而住宅出租的话，租房收益率一般在1.5-2.5%左右，租房收益率仍然会大于房产税，所以持有房产是有利可图的[③]。这种判断是建立在低税率基础之上的。房产税到底能不能抑制房价，关键要看房产税税率的高低，以及如何征收房产税。如果按照前述笔者的设计，则房产持有者势必会尽快抛售房产，在市场中形成抛压，从而打压房价，使房价下跌。退一步讲，如果还不能达到使房价下跌的效果，则可以适当提高税率；反之，如果房价下跌过猛，则可以适当降低税率。
政协委员贾康在接受新京报记者专访时表示：不要指望房地产税出台后房价应声而落，它对房价的影响更多是遏制肆无忌惮的炒作[④]。其实，出台房产税，本就没有期望房价应声而落，而是希望能够平稳过渡。房价应声而落，那是政策调控的效果。出台房产税，制定相应税法，用法律的手段来调控房价，希望它能够逐渐显示出效果来，从而达到房价长期稳定的效果，即使有波动，也是较小的。这才是法律制度应该发挥的作用。
此外，所谓时机不成熟都是借口，如果真想做这个事情的话，假以时日，还是可以做成的。这让我想到了不动产统一登记制度。《物权法》于2007年就已颁布，其第十条规定，国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。直到2013年底，国务院才决定将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门，即国土资源部承担，也才有了后来国务院发布的自2015年3月1日起施行的《不动产登记暂行条例》，以及后来国土资源部发布的自2016年1月1日起施行的《不动产登记暂行条例实施细则》。这说明，只要有人牵头去做，制度还是可以建立起来的。而且，完善的不动产登记制度得到全面实施的话，恰好是有利于开征房产税的。当然，开征房产税，还有其他配套制度需要建立，只要有心去做，应该是难不倒的。
随着地方政府可卖地数量越来越少，而地方财政对卖地收入的依赖程度却较高，地方政府势必要找到一个新的财政收入点，来解决地方财政问题。现在的高房价给了出台房产税一个极好的理由（当然，还有其他理由。比如说，某些人动辄持有十几套，甚至几十套房产，经过这些年也让反腐和市场消化得差不多了。这里就不一一赘述了），既可以调控房价，响应老百姓的呼声，又可以增加财政收入，两全其美，何乐而不为！我们拭目以待。
注：
[①] 1986年9月15日，国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，从当年10月1日起施行。但其第五条规定，下列房产免纳房产税：国家机关、人民团体、军队自用的房产；由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；个人所有非营业用的房产；经财政部批准免税的其他房产。实际上我国的房产税几乎可以忽略不计。所以，现在只能说是出台新的房产税法。
[②] 家庭是社会生活最基本的单元，一般以夫妻和未成年子女为家庭的基本成员。如夫妻离婚，则可计算为二个家庭。父母和成年子女，也可计算为不同的家庭。
[③] 京城操盘手，《深度剖析：房产税是否会导致中国房价大跌？》，微信公众号“京城操盘手”，2017-03-06。
[④] 贾世煜，《政协委员贾康：不要指望房地产税出台房价应声而落》，新京报，2017-03-02。