摘要
随着我国经济社会的不断发展进步，物业管理服务暴露出的不足和难以调和问题显而易见。《民法典》增设“物业服务合同”，在法律层面上确立了物业服务合同的规范，对法律实践具有重大意义。
引言
法律是源于人类生活本身，民法作为与社会生活息息相关的基本法律，其对社会生活的影响是不言而喻的。《民法典》的出台是符合我国国情和实际，是新中国社会发展必然需求。民法典确立了社会的基本法律框架，对于规范民事行为，促进社会治理具有时代意义和现实意义。
城市住宅小区作为城市社区的基本组成单元，其发展和治理状况直接体现出城市社区的发展和治理效果。随着我国社会发展的不断进步，物业管理服务暴露出的不足和难以调和问题显而易见。在类似于北上广等大城市物业管理服务的质量相对较好，但在中小型城市物业管理受房地产市场发展、城镇化进程等客观因素的制约，还处于探索起步阶段。
关键词：物业管理、物业服务、社会治理
一 现实概况——我国物业管理现状分析
（一）制度层面——法律保障相对欠缺
《民法典》出台前，法律层面规定主要集中在《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”部分；行政法规主要是《物业管理条例》；在地方性法规层面，大部分省、市都出台了当地的物业管理条例。这些立法的特点是：“管理性”和强制性规范有余，自治性规范不足；有程序但难以适用。截止目前，大部分关于物业管理的规定比较散乱，难以实施集中，执法管理也比较混乱；业主大会及业主委员会难以设立，法律地位不明确，导致运行不规范，难以对物业管理服务实行有效监督。
（二）操作层面——业委会成立运转困难
据统计上海的对外宣传数据统计，成立业委会的小区已达80%，这与政府强力推行有很大关系。但全国大部分城市成立业委会的小区不到20%。有些小区即便是存在业委会，业委会没有资金支持，根本无法正常运转，业委会无法代表广大业主。《物权法》规定的业委会成立条件在各地有各地的做法，再加上小区业主较多的情况下，业主自身的法律认知及权利意识都决定了成立业委会的难度。
（三）职能层面——部门联动合力不强
物业管理服务涉及利益主体较多，需要各方面的联动合作，是城市管理和社会基础治理的重要环节。其特性决定了物业管理服务必须协调对接各种关系，同时还涉及到政府、社区、居委会等各个职能部门的联动。由于法律法规层面不尽完善，各部门职能尚不清晰，执法依据也不明确，难以形成有效合力，导致矛盾纠纷得不到及时化解，同时又涉及多数业主利益，这也是物业管理服务矛盾重重的主要原因。
二 应然图景——《民法典》对物业管理的意义
（一）从无名到有名
目前，物业服务合同尽管在实践中已得到普遍使用，而法律却没有具体规范。《民法典》为适应我国住宅商品化改革的需求，对物业服务合同制定了具体规则，使之由无名合同转变为有名合同1。《民法典》除了总则和各分编中有相应的普遍性规定以外，合同编、物权编、侵权责任篇中均有与物业服务相关的规定或对一些条文进行了实质性的修订。物业服务的规范立法体现了物业服务已经全面融入我国社会经济和人民生活的方方面面，也体现了《民法典》对社会经济生活的适应性。
（二）从管理到服务
《物业管理条例》早在2003年出台并至今依然是专门规制物业管理活动的行政法规，而此次《民法典》将“管理”改为“服务”，体现了物业管理的两层重要价值内涵。“服务”与“管理”是区分所有建筑物管理的两个方面，“服务”是目标和价值，“管理”是方法和手段。从业主的角度，更加强调业主对物业共有部分的管理，从企业的角度，则是强调企业对全体业主的服务，但同时也存在一定“管理”的属性。即“管理”与“服务”是相辅相成的2。
（三）从存在到发展
物业服务合同是随着改革开放的进展而出现和发展起来的一种合同种类。在改革开放之前，我国城镇居民的住房问题主要靠实行公租房制度，不存在物业服务合同。改革开放之后，住宅商品房私有化物业服务合同从产生到发展，已经成为普遍使用的合同类型。物业管理服务实现了城镇居民住宅的管理规范化、制度化。物业服务合同从存在到发展，最终在《民法典》得到了正名，成为了典型合同，也代表物业服务近几十年得到了普遍发展。
三 司法困境——实践中物业服务合同纠纷存在的主要问题
实践中，物业服务合同纠纷大多存在于物业服务质量问题，涉及解除物业管理合同，解聘物业单位的矛盾纠纷。而此方面确实存在一些值得探讨和分析的现象。
（一）前期物业和后物业衔接困难
《民法典》在合同编中规定了业主对物业服务合同的（单方面）任意解除权（第九百四十六条），但《民法典》第九百四十条：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”的规定中，并没有明确建设单位对前期物业服务合同的解除权。通常情况，建设单位与物业公司签订的前期物业服务协议约定的服务期限基本是到小区成立业主大会，业主委员会与物管公司签订新的物业管理合同后，前期物业服务合同终止。在此期间，建设单位如对物业管理公司的服务不满意，想要解除物业管理合同，但小区业主大会尚未成立，往往使得建设单位找不到法律依据去解聘不合格物业管理人。
《民法典》颁布以前，《物权法》也规定了业主大会、业主委员会的权利，但在现实生活中业主大会设立受制于制度不够完善、涉及利益较为复杂、缺乏政府部门指导以及经费使用问题，往往难以设立或是设立时间较长，很多地方即便设立起来也存在难以有效运行的问题。这也直接影响了小区业主无法通过法定程序来解聘或选聘合适的物业管理公司，导致前期物业和后物业衔接困难。3
（二）业主举证责任难度较大
业主与物业服务公司之间的矛盾，最主要体现在物业服务质量纠纷问题上，但现实中往往多是物管公司起诉业主主张物业管理费，很少看到业主大会起诉物管公司违约责任的。物业公司要证明业主没有缴纳物管费很容易，但在证明物业公司违反物业合同的时候，业主很难证明物业服务质量有问题。因为物业服务活动长期以来并没有形成规范的管理体系，如何衡量物业服务的质量也并没有约定明确的标准，各个小区也没有针对物业服务进行定期例会，建立相关台账，这就导致一旦发生矛盾纠纷，业主方常常处于劣势，空口无凭。而物管费通常都是较小的开支，业主在面临诉讼难以举证时，往往选择和物业公司和解，以便息事宁人。这就导致业主的利益很难得到保障。
四 功能弥合——《民法典》时代的物业服务制度
（一）物业服务质量的举证责任分配
《民法典》第九百四十二条规定了物业服务企业的一般义务。即物业服务企业应当按照合同约定,妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分,维护物业服务区域内的基本秩序,采取合理措施保护业主的人身、财产安全。但笔者认为此部分规定在实践中很难去约束衡量，所以建议在未来的司法解释中对物业公司服务质量是否到位等事项的举证责任应当采取举证责任倒置的形式，由物业公司进行举证，这也可以变向督促物业服务企业服务质量的提升。
（二）物业服务企业的信息公示义务
物业服务企业应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况,以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。物业服务企业在履行管理职责的同时，负有向业主报告的义务，将履行管理职责的情况及时予以公开，使全体业主掌握物业管理的实际情况。物业经费的公开透明是减少业主与物业纠纷的重要环节，也是物业服务企业及业主委员会得以正常运转的基础所在。
（三）协助成立业主大会、业主委员会的义务
《民法典》对业主大会的设立、业主委员会的选举规定了由地方人民政府有关部门、居委会给予指导和协助。但实践中，业主大会的成立仅靠业主自发进行是非常困难，且阻碍重重。一些物业公司首当其冲就成为了阻碍业主成立业主大会的重要原因。笔者认为，只有从法律层面规定建设单位和物业公司必须协助及协调小区成立业主大会，将此事项上升到法律层面，业主大会及业主委员会才不会成为一个空置的称号，才有可能真正的发挥其“管理”物业，行使业主权利的职能。
结语
《民法典》的出台，意味着物业服务法治保障已建立，为了推进其发展，我们更要将法律和实践相结合，共同推进物业服务法治体系的建立。在此过程中应当立足现实明确和协调社区治理主体的权利义务关系，充分发挥各自职能优势，相互配合，以实现社会治理的和谐有序。
注释
1.杨立新：《物业服务合同:从无名合同到典型合同的蜕变》【J】，现代法学，2020年7月。
2.陈伟：《民法典视野下的物业管理》【J】，中国物业管理，2020年7月。
3.包志会：《业主权利保护的立法解读及思考》【N】，山西省政法管理干部学院学报，2020年9月。
参考文献
1.赵中华：《民法典》视角下的物业服务合同【N】，中国建设报，2020 年7 月23 日，第007 版。
2.宋刚: “物业服务合同”对完善社区治理的价值【J】，社会治理，2020年第7期（总第51期）。
3.刘正东：民法典关于建筑物区分所有权制度的新变化【J】，上海人大，2020年第8期。
4.石佳友：民法典与社会治理体系的完善【N】，人民法院报，2020 年8月27日。
5.杨立新：物业服务合同:从无名合同到典型合同的蜕变【J】，现代法学，2020年7月。
6.陈伟：民法典视野下的物业管理【J】，中国物业管理，2020年7月。
7. 包志会：《业主权利保护的立法解读及思考》【N】，山西省政法管理干部学院学报，2020年9月。
随着我国经济社会的不断发展进步，物业管理服务暴露出的不足和难以调和问题显而易见。《民法典》增设“物业服务合同”，在法律层面上确立了物业服务合同的规范，对法律实践具有重大意义。
引言
法律是源于人类生活本身，民法作为与社会生活息息相关的基本法律，其对社会生活的影响是不言而喻的。《民法典》的出台是符合我国国情和实际，是新中国社会发展必然需求。民法典确立了社会的基本法律框架，对于规范民事行为，促进社会治理具有时代意义和现实意义。
城市住宅小区作为城市社区的基本组成单元，其发展和治理状况直接体现出城市社区的发展和治理效果。随着我国社会发展的不断进步，物业管理服务暴露出的不足和难以调和问题显而易见。在类似于北上广等大城市物业管理服务的质量相对较好，但在中小型城市物业管理受房地产市场发展、城镇化进程等客观因素的制约，还处于探索起步阶段。
关键词：物业管理、物业服务、社会治理
一 现实概况——我国物业管理现状分析
（一）制度层面——法律保障相对欠缺
《民法典》出台前，法律层面规定主要集中在《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”部分；行政法规主要是《物业管理条例》；在地方性法规层面，大部分省、市都出台了当地的物业管理条例。这些立法的特点是：“管理性”和强制性规范有余，自治性规范不足；有程序但难以适用。截止目前，大部分关于物业管理的规定比较散乱，难以实施集中，执法管理也比较混乱；业主大会及业主委员会难以设立，法律地位不明确，导致运行不规范，难以对物业管理服务实行有效监督。
（二）操作层面——业委会成立运转困难
据统计上海的对外宣传数据统计，成立业委会的小区已达80%，这与政府强力推行有很大关系。但全国大部分城市成立业委会的小区不到20%。有些小区即便是存在业委会，业委会没有资金支持，根本无法正常运转，业委会无法代表广大业主。《物权法》规定的业委会成立条件在各地有各地的做法，再加上小区业主较多的情况下，业主自身的法律认知及权利意识都决定了成立业委会的难度。
（三）职能层面——部门联动合力不强
物业管理服务涉及利益主体较多，需要各方面的联动合作，是城市管理和社会基础治理的重要环节。其特性决定了物业管理服务必须协调对接各种关系，同时还涉及到政府、社区、居委会等各个职能部门的联动。由于法律法规层面不尽完善，各部门职能尚不清晰，执法依据也不明确，难以形成有效合力，导致矛盾纠纷得不到及时化解，同时又涉及多数业主利益，这也是物业管理服务矛盾重重的主要原因。
二 应然图景——《民法典》对物业管理的意义
（一）从无名到有名
目前，物业服务合同尽管在实践中已得到普遍使用，而法律却没有具体规范。《民法典》为适应我国住宅商品化改革的需求，对物业服务合同制定了具体规则，使之由无名合同转变为有名合同1。《民法典》除了总则和各分编中有相应的普遍性规定以外，合同编、物权编、侵权责任篇中均有与物业服务相关的规定或对一些条文进行了实质性的修订。物业服务的规范立法体现了物业服务已经全面融入我国社会经济和人民生活的方方面面，也体现了《民法典》对社会经济生活的适应性。
（二）从管理到服务
《物业管理条例》早在2003年出台并至今依然是专门规制物业管理活动的行政法规，而此次《民法典》将“管理”改为“服务”，体现了物业管理的两层重要价值内涵。“服务”与“管理”是区分所有建筑物管理的两个方面，“服务”是目标和价值，“管理”是方法和手段。从业主的角度，更加强调业主对物业共有部分的管理，从企业的角度，则是强调企业对全体业主的服务，但同时也存在一定“管理”的属性。即“管理”与“服务”是相辅相成的2。
（三）从存在到发展
物业服务合同是随着改革开放的进展而出现和发展起来的一种合同种类。在改革开放之前，我国城镇居民的住房问题主要靠实行公租房制度，不存在物业服务合同。改革开放之后，住宅商品房私有化物业服务合同从产生到发展，已经成为普遍使用的合同类型。物业管理服务实现了城镇居民住宅的管理规范化、制度化。物业服务合同从存在到发展，最终在《民法典》得到了正名，成为了典型合同，也代表物业服务近几十年得到了普遍发展。
三 司法困境——实践中物业服务合同纠纷存在的主要问题
实践中，物业服务合同纠纷大多存在于物业服务质量问题，涉及解除物业管理合同，解聘物业单位的矛盾纠纷。而此方面确实存在一些值得探讨和分析的现象。
（一）前期物业和后物业衔接困难
《民法典》在合同编中规定了业主对物业服务合同的（单方面）任意解除权（第九百四十六条），但《民法典》第九百四十条：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”的规定中，并没有明确建设单位对前期物业服务合同的解除权。通常情况，建设单位与物业公司签订的前期物业服务协议约定的服务期限基本是到小区成立业主大会，业主委员会与物管公司签订新的物业管理合同后，前期物业服务合同终止。在此期间，建设单位如对物业管理公司的服务不满意，想要解除物业管理合同，但小区业主大会尚未成立，往往使得建设单位找不到法律依据去解聘不合格物业管理人。
《民法典》颁布以前，《物权法》也规定了业主大会、业主委员会的权利，但在现实生活中业主大会设立受制于制度不够完善、涉及利益较为复杂、缺乏政府部门指导以及经费使用问题，往往难以设立或是设立时间较长，很多地方即便设立起来也存在难以有效运行的问题。这也直接影响了小区业主无法通过法定程序来解聘或选聘合适的物业管理公司，导致前期物业和后物业衔接困难。3
（二）业主举证责任难度较大
业主与物业服务公司之间的矛盾，最主要体现在物业服务质量纠纷问题上，但现实中往往多是物管公司起诉业主主张物业管理费，很少看到业主大会起诉物管公司违约责任的。物业公司要证明业主没有缴纳物管费很容易，但在证明物业公司违反物业合同的时候，业主很难证明物业服务质量有问题。因为物业服务活动长期以来并没有形成规范的管理体系，如何衡量物业服务的质量也并没有约定明确的标准，各个小区也没有针对物业服务进行定期例会，建立相关台账，这就导致一旦发生矛盾纠纷，业主方常常处于劣势，空口无凭。而物管费通常都是较小的开支，业主在面临诉讼难以举证时，往往选择和物业公司和解，以便息事宁人。这就导致业主的利益很难得到保障。
四 功能弥合——《民法典》时代的物业服务制度
（一）物业服务质量的举证责任分配
《民法典》第九百四十二条规定了物业服务企业的一般义务。即物业服务企业应当按照合同约定,妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分,维护物业服务区域内的基本秩序,采取合理措施保护业主的人身、财产安全。但笔者认为此部分规定在实践中很难去约束衡量，所以建议在未来的司法解释中对物业公司服务质量是否到位等事项的举证责任应当采取举证责任倒置的形式，由物业公司进行举证，这也可以变向督促物业服务企业服务质量的提升。
（二）物业服务企业的信息公示义务
物业服务企业应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况,以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。物业服务企业在履行管理职责的同时，负有向业主报告的义务，将履行管理职责的情况及时予以公开，使全体业主掌握物业管理的实际情况。物业经费的公开透明是减少业主与物业纠纷的重要环节，也是物业服务企业及业主委员会得以正常运转的基础所在。
（三）协助成立业主大会、业主委员会的义务
《民法典》对业主大会的设立、业主委员会的选举规定了由地方人民政府有关部门、居委会给予指导和协助。但实践中，业主大会的成立仅靠业主自发进行是非常困难，且阻碍重重。一些物业公司首当其冲就成为了阻碍业主成立业主大会的重要原因。笔者认为，只有从法律层面规定建设单位和物业公司必须协助及协调小区成立业主大会，将此事项上升到法律层面，业主大会及业主委员会才不会成为一个空置的称号，才有可能真正的发挥其“管理”物业，行使业主权利的职能。
结语
《民法典》的出台，意味着物业服务法治保障已建立，为了推进其发展，我们更要将法律和实践相结合，共同推进物业服务法治体系的建立。在此过程中应当立足现实明确和协调社区治理主体的权利义务关系，充分发挥各自职能优势，相互配合，以实现社会治理的和谐有序。
注释
1.杨立新：《物业服务合同:从无名合同到典型合同的蜕变》【J】，现代法学，2020年7月。
2.陈伟：《民法典视野下的物业管理》【J】，中国物业管理，2020年7月。
3.包志会：《业主权利保护的立法解读及思考》【N】，山西省政法管理干部学院学报，2020年9月。
参考文献
1.赵中华：《民法典》视角下的物业服务合同【N】，中国建设报，2020 年7 月23 日，第007 版。
2.宋刚: “物业服务合同”对完善社区治理的价值【J】，社会治理，2020年第7期（总第51期）。
3.刘正东：民法典关于建筑物区分所有权制度的新变化【J】，上海人大，2020年第8期。
4.石佳友：民法典与社会治理体系的完善【N】，人民法院报，2020 年8月27日。
5.杨立新：物业服务合同:从无名合同到典型合同的蜕变【J】，现代法学，2020年7月。
6.陈伟：民法典视野下的物业管理【J】，中国物业管理，2020年7月。
7. 包志会：《业主权利保护的立法解读及思考》【N】，山西省政法管理干部学院学报，2020年9月。