限购政策下房屋买卖合同常见法律问题探究

长年以来，房地产交易市场一直是受政府及广大民众关注的焦点，政府对于房地产交易市场愈加严格的调控牵动着广大买房人的神经。各地市相继出台房屋限购政策后，不少民众成为限购对象，或已签订买卖合同而履行不能，或虽尚未签订合同但欲买房而不得。那么在购房者在签订房屋买卖合同后，因属于限购对象无法继续履行合同，合同其中一方是否能够主张解除该合同？解除合同是否应当承担相应的违约责任？因属于限购对象而借名买房的操作又存在什么法律风险？本文将针对上述实务问题，进行分析。
一、限购政策出台前签订的房屋买卖合同，因限购政策无法继续履行，合同一方是否可以主张解除合同？
因限购政策的出台导致原签订的房屋买卖合同无法履行的情形主要有两种：一是买方属于限购对象无法购买讼争房产；二是房屋首付款支付比例明显提高，买方无力支付首付款。对于上述两种情形下能否解除合同，有四种常见观点：
1、政府限购政策属于商业风险，不能据此解除合同；
2、限购政策属于情势变更，可以据此解除合同；
3、限购政策属于不可抗力，可据此解除合同；
4、对限购政策是否属于不可抗力或情势变更未做定性，但认为因不能归责于双方的原因，导致合同目的无法实现，可根据公平原则解除合同。
不少法院的裁判中采用上述第4种观点。厦门市集美区人民法院审理的（2016）闽0211民初4130号，刘建林与伊世杰房屋买卖合同纠纷案中，原告刘建林与被告伊世杰于2016年8月26日签订的《房产买卖居间协议书》，2016年8月31日，厦门市政府部门发布住房限购政策，原告刘健林属于限购对象而不具备购房资格。2016年9月27日，原告发函通知被告解除双方签订的《房产买卖居间协议书》，并要求返还定金，但被告不予理睬。故原告将被告诉至法院，请求确认合同已解除，并要求返还定金。厦门市集美区人民法院认为：“原被告签订合同后不久，厦门市即发布住房限购政策，因原告系非本市户籍家庭，亦未缴交社保，属于限购对象。因政策调整致使讼争合同无法继续履行，现原告要求解除合同符合法律规定，故对原告要求解除合同的诉请，本院予以支持”，此外，法院还支持了原告要求被告返还定金的请求。
[相似的案例还有厦门市思明区人民法院审理的（2013）思民初字第9705号，郑洁君、叶增枝与王龙秀、杨晓曙房屋买卖合同纠纷案等]
值得注意的是，在限购政策出台后，因符合无法继续履行合同，合同目的无法实现情形的，买方欲解除合同的，应及时与卖方进行协商，若协商不成，应及时以书面方式向卖方寄发解除房屋买卖合同的函件，并保留寄发函件的凭证。因为若未及时作出解除合同的意思表示，另一方可能因此主张该时间段内的租金损失，或该段时间内因房价下跌造成的损失。
二、房屋买卖合同解除后，其中一方是否应当承担违约等合同解除的责任？
法院裁判中常见的观点认为：房屋买卖合同因限购政策致使客观上不能继续履行，可以解除，由于双方主观上没有过错，无法归责于其中一方，双方互不承担合同解除的责任。
天津市南开区人民法院审理了（2017）津0104民初5297号，王雪生诉余孝铁房屋买卖合同纠纷案，在该案中，原告与被告于2017年3月18日签订了《房产交易合同》，原告于当日向被告支付了190000元定金，双方约定定金外的房款除去首付款外，其余以银行按揭贷款方式支付。2017年3月31日，天津市限购政策出台，规定买房人购买房屋首付款比例不少于房款的60%，原告以政策原因无力支付首付款，无法购买被告的房屋 为由，要求被告退还190000元定金。
法院认为：合同签订后，由于房地产市场调控政策出现，致使原告与被告无力交付首付款，原告与被告间无法继续履行合同，属于不可归责于双方当事人的情形，本院对原告夫妻的收入及存款等现状考量，需支付的不少于房款60%的首付款超出了原告的支付能力，应认定原被告签订的合同因有关政策的出现已无法履行，先原告主张解除与被告签订的《房产交易合同》，由被告返款定金190000元的请求，本院予以支持。
[相似的案例还有厦门市中级人民法院审理的（2017）闽02民终1726号，张丽明、李国正房屋买卖合同纠纷案（二审）]
同时，若居间费用支付方支付了过高数额的居间费用，包含了居间人已无需再履行的其他义务但已经支付的费用，居间费用支付方可以依据公平原则向法院请求居间人返还一定比例的居间费用（参照《2011年全国民事审判工作会议纪要》第22条的精神）。
三、在限购政策出台后，若受限对象仍欲买房，借名买房存在什么风险？
关于借名买房，普遍认为双方因规避限购政策签订的房屋买卖合同有效，被借名人应当配合借名人办理转移登记手续。但仍可能出现借名买方合同无法顺利履行完毕，合同被解除或者因履行障碍无法变更登记至实际买房人名下的情形。
深圳中院于一案中认为借名人要求被借名人配合办理过户登记手续，存在履行不能的障碍。（2012）深中法房终字第2999号，熊小春与侯玉英所有权确认二审判决书中，关于第二个争议焦点，法院认为，熊小春、侯玉英之间借名买房的委托关系不存在无效因素，合法有效。但熊小春不能基于委托合同直接享有涉案房产的物权，熊小春关于直接确认涉案房产归其所有的诉讼请求不予支持。根据现行限贷政策的规定，雄小春只能取得较少数额的按揭贷款，而侯玉英不受限贷政策影响，故熊小春以侯玉英名义购买涉案房产，以规避限贷政策。熊小春基于委托关系请求侯玉英协助办理转移登记手续，因违反限贷政策而存在事实上的履行障碍，根据《合同法》第一百一十条第（一）项的规定，法院不予支持。
北京顺义区人民法院于一案中认为规避房屋限购政策的借名买房合同应予解除。2012年3月19日，余某与丁某签订《北京是存量房屋买卖合同》（下称《买卖合同》），约定丁某购买余某所有的案涉房屋。同日，余某与丁某签订了一份《补充协议》，约定：由于买方无购房资质，如因买方无购房资质无法办理或其他原因，买方可以选择另行出售，出售价高于、低于合同价格与卖方无关；如需办理过户或公证手续，卖方无条件配合乙方办理手续。后双方在履行合同中发生争议，余某诉至法院请求解除合同。诉讼中，丁某则提起反诉，请求余某继续履行合同，并协助丁某将案涉房屋过户给丁某指定的胡某。胡某陈述：丁某与胡某没有亲属关系，胡某有购房资格，同意丁某将案涉房屋过户给胡某，胡某认可案涉房屋为丁某所有。
一审法院认为：丁某另行出售案涉房屋的前提是其自身通过合同履行能够取得涉诉房屋的所有权。在双方签订《买卖合同》及《补充协议》时，国家与北京已经颁布实施相关限购政策，现双方当事人均确认，自上述合同签订至今丁某均无资格在北京购房。因此，因房地产调控政策的颁布实施致《买卖合同》及《补充协议》客观上无法继续履行，故本院对余某要求解除《买卖合同》及《补充协议》的诉讼予以支持。丁某自身不具备购房资格，其无权径行要求余某协助其将案涉房屋过户至丁某指定的购买人名下，故丁某关于双方继续履行买卖合同的主张法院不予支持。一审法院判决后，丁某提起上诉。
二审法院认为：丁某与余某另外约定，在丁某无法购买时，丁某可另行出售。现丁某指定的购房人胡某已出庭陈述，同意将案涉房屋过户给自己，但认可案涉房屋实际为丁某所有。此种约定的实质属于规避住房限购政策的借名买房。丁某与余某所订立的合同违反了《合同法》第七条关于合同订立不得扰乱社会经济秩序的规定，属于《合同法》第九十四条第五款关于“当出现法律规定的其他情形时，当事人可以解除合同”的规定，双方之间的合同及补充协议应予以解除。
除了合同可能被解除或者存在履行障碍无法变更登记的风险，借名人还面临在借名买房合同履行完毕后，借名人还面临因房产登记在被借名人名下，被借名人不承认借名买房事实；被借名人擅自处分该房产；被借名人涉诉而该房产被查封查封等风险。
为了降低因此带来的风险，首先在购房时应弄清楚房屋的性质，是否属于经济适用房，因为经济适用房的限制程度大于普通商品房，带来的风险更大；其次在与卖房人及第三人签订协议中，写明借名人为实际购房人，提前约定出现问题时的解决方案；最后保存相关证据，包括转账记录、物业费缴费单、还贷记录、购房发票等，证明借名人为实际出资人，实际占有使用该房产。
综上所述：限购政策前签订的房屋买卖合同，因限购政策而无法继续履行，且不可归责于其中一方，其中一方可主张解除合同，并无需承担违约责任。在限购政策出台后，买房人借名买房的合同有效，但存在被解除、因履行障碍而无法变更登记等的风险。买卖双方可根据上文所述，依据实际具体情况采取相应措施，避免损失、减少风险。