摘要
房屋买卖合同履行过程中，因出卖方未配合办理产权转移登记手续而引发诉讼案件，该类案件如因主、客观原因而不能办理转移登记手续，法院在支持当事人房屋与购房款相互返还的同时，对房屋增值部分也会一并作出处理。杭州地区法院审理的案件中，有的以买方在合同订立时未尽审慎审查义务、或买方未全额支付房款为由，对房屋增值部分进行打折，让守约方也承担部分责任。这种处理方式实际让违约方获得利益，有违诚实信用原则，值得商榷。合同纠纷中涉及的损害后果，应该由造成该损害后果的原因行为承担责任，房屋产权不能转移登记应由造成该后果的行为人承担全部赔偿责任。有效的房屋买卖合同不存在订立时的“未尽审慎义务”问题，未足额支付房款在付款期限未到期时，与房屋产权未能办理转移登记之间不存在法律上的因果关系，此时买房人不应承担民事责任。
关键词
房屋买卖 增值部分 损害赔偿 全额损失
房屋买卖合同订立后，由于市场行情上扬，房屋价格上涨，卖方不配合办理房屋产权转移登记。买方提起诉讼，要求卖方协助办理登记，但或因房屋其他共有权人不配合、或因房屋被人民法院采取查封措施无法转移登记，等等各种原因，导致买方要求转移登记的主张不能得到支持。此时，买方在请求解除合同的同时，除要求卖方返还已支付的购房款外，往往提出要求卖方对房屋增值部分进行赔偿。司法实践中，对该情形的裁判标准并不统一。笔者拟通过查阅司法裁判文书，对杭州地区法院的裁判思路进行梳理，整理出杭州地区人民法院对该类案件的处理观点，并对该观点进行分析、研究。查阅判决书的区域范围为杭州市中级人民法院及其所辖基层法院，时间跨度为2016年至2023年。
一、检索情况
在中国裁判文书网，以关键词“房屋买卖、涨价、增值、损害赔偿、杭州”为关键词进行搜索，共检索有效案例17件，具体分布如下表：
二、对判决理由的梳理
（一）合同无效案件
合同无效案件对房屋涨价部分均作了打折，由出卖人按照一定比例赔偿给买受人。(2016)浙01民终888号案件，对房屋涨价部分的处理理由为：“赛珍玉、马强、马明芳与范瑾签订的《房地产买卖契约》，已被生效的民事判决确认均不生效，已经产生了与合同无效相同的法律后果。结合本案范瑾与赛珍玉、马强、马明芳各自过错程度以及本案实际情况，酌情确定赛珍玉、马强、马明芳赔偿范瑾损失350000元并无不当的。”（2020）浙01民终2395号案，法院判决理由为：“案涉房屋系农村集体土地上房屋，双方对此系明知，对合同无效的后果，双方均有过错，且过错程度相当，原审根据合同的履行情况，双方当事人的过错程度等，酌情确定赔偿损失260000元并无不当，单迪祥要求孙子丰赔偿损失1800000元，本院难以支持。”两份判决均将房屋涨价部分作为买房人的损失，根据双方当事人在合同签订过程中的过错程度，酌情确定赔偿比例。
（二）合同有效案件
1.涨价部分不打折全额由买方享受。该类型判决案件有4件，均系杭州中院案件。（2018）浙01民终792号案判决理由为：“参考谢伟、张媛媛另行购买房屋的价格，原审法院认定房屋差价损失为90万元，尚属合理。该房屋差价损失即为谢伟、张媛媛可依据案涉房屋取得的履行利益，亦属范水仙签订房屋买卖合同时可预见的范畴。”（2018）浙01民终8032号判决理由：“由于近年来该区域房价上涨的情况，原审法院依据杨彩霞主张按透明售房网公布的该小区2017年6月二手房签约均价18700元/㎡计算房屋增值损失为912143元，予以支持亦并无不妥。”（2019）浙01民终1309号案判决理由为：“徐银根、程素琴在未与郎伟康协商一致解除案涉房屋买卖合同的情况下即将涉案房屋转让给第三人，导致案涉房屋买卖合同无法继续履行，构成根本性违约，其因对郎伟康承担合同履行不能的违约责任。”案号（2020）浙01民终9432号判决理由为：“来卡生的违约行为是导致房屋买卖合同目的无法实现的根本原因，其应当承担违约责任。本案中，戚燕青要求来卡生赔偿房屋差价损失，应依法予以支持。”上述四案，对房屋增值部分或作为守约方的预期利益，或作为守约方的损失，也有对增值部分不作预期利益或损失的定性，直接作为承担违约责任的金钱数额。总之，是对守约方的损失进行填平，不让违约方因违约取得利益。
2.涨价部分进行打折由卖方对买方进行适当赔偿。该类型判决案件有11件，其中杭州中院3件 ，基层法院8件。中院的3件，其判决理由已经基本涵盖了基层法院的8件案件的判决理由，故本文仅就中院的判决理由进行罗列。(2018)浙01民终938号判决理由为：“因案涉合同系本约，故房屋差价损失理应属于百居易公司违约所造成的损失，原审法院依据密阿勇支付房款数额等客观因素确认百居易公司承担其中65%的损失并判令百居易公司赔偿5899933元尚在合理范围内，本院予以支持。”（2019）浙01民终4855号判决支持了一审法院的判决理由：“结合黄可非房款支付比例、朱法根、朱春松的违约程度、案涉房屋的市场价值变动等情况，法院酌情确定由朱法根、朱春松赔偿黄可非损失38000O元。”（2023）浙01民终11126号案判决支持了一审的理由：“关于损失赔偿额问题，张海来……未采取有效措施去取得案涉房屋的所有权，张海明明知案涉房屋已出售给钱春根、王丽玲方，却仍通过公证方式与案外人张燕签订协议书确认案涉房屋归张燕所有，故张海明、张海来存在明显过错。但钱春根、王丽玲在明知案涉房屋系拆迁安置房且未进行权属登记的情形下，未对案涉房屋权属进行有效核实，未尽到审慎注意义务，其亦存在一定过错。……原审法院根据鉴定机构出具的评估报告确认为178300元。原审法院在综合考虑上述差价、合同履行情况、双方过错程度等因素的基础上，酌情确定张海明、张海来应赔付钱春根、王丽玲的损失金额为150000元。”同时指出：“原审法院系在鉴定机构评估报告确定的市场价值基础上，酌情确定张海明、张海来应赔付的损失金额，已经按照本案实际情况予以衡量，当属合理。”上述案例，对房屋增值部分进行打折，其理由有两类，一类以合同履行过程中买方存在过错行为为由，如认为“结合黄可非房款支付比例、朱法根、朱春松的违约程度”。一类以合同订立时买方的原因为由，如认为“未对案涉房屋权属进行有效核实，未尽到审慎注意义务，其亦存在一定过错。”
三、问题的提出
（一）合同有效情形下，是否尚有余地认定当事人在合同签订时的“过错”
（2023）浙01民终11126号案的一审法院在判决书中认定：“原告在明知案涉房屋系拆迁安置房且未进行权属登记的情形下，未对案涉房屋权属进行有效核实，未尽到审慎注意义务，其亦存在一定过错。”也即认定原告在签订一份有效合同时，存在过错。
有效的买卖合同的签订，不以卖方对标的物享有所有权或处分权为前提，这一规则在《买卖合同司法解释》（法释【2012】8号）第三条[ 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。]得到确定。该条司法解释已经被《民法典》第五百九十七条[《民法典》第五百九十七条因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。]所吸收，上升为法律，这就更进一步巩固了该项法律规则。根据法律规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。此处的损害赔偿，并不考虑守约方在签订合同时是否审查房屋权属情况。（2023）浙01民终11126号案一审法院混淆了在合同无效情形下对合同签订时当事人过错的认定，与合同有效情形下对履行时当事人过错认定的界限。分析合同当事人在签订合同时的主观状态，是以合同存在效力瑕疵为前提的，在合同有效的情况下，签订合同时当事人的主观状态根本没有适用的余地。就像对财产损害的后果需要考察当事人的过错，而对财产的完好无损而言，根本无所谓过错可言。一份有效的合同，就是一份在效力上无瑕疵的合同，如同一件完好无损的财产一样，何来过错可言？该案一审法院以当事人“未对案涉房屋权属进行有效核实，未尽到审慎注意义务，”为由，苛以当事人责任。如果这个观点是正确的，那么，意味着正确的做法是买房人需要审查房屋权属是否完全属于出卖人，但这正是被《民法典》第五百九十七条所否定的。至于合同履行的障碍，这应该由出卖人来解决，因为法律规定：“致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”
（二）合同有效情形下，不区分过错行为与损害后果的因果关系，是否违背诚信原则
检索案例中，合同有效，混合过错情形下，法院并不区分过错行为与损害后果是否具有因果关系，一律对房屋涨价部分进行打折处理，导致违约方实际受益，该方式是否违背诚信原则。
举例：合同订立时房屋原价100万，发生纠纷时房屋价值200万，涨价部分100万元。因买卖双方均有过错（比如买方未及时要求过户，卖方之后一房二卖），将涨价部分100万元进行打折，比如责任三七开，买方取得原购房款100万元，加上获得赔偿70万元，总额170万元。卖方取得房屋，价值200万元，支付赔偿款70万元，净得130万元。这个结果是否公平？如果正常履行合同，卖房人净得100万元，买方净得200万元。现在卖房人根本违约，财产却未减少，反而有所增加。这就出现了一个悖论：违约方根本违约后，本应承担责任，但实际却因合同被解除而获得利益。这个结果将大大刺激此类案件的出卖方的违约意愿，实际上是变相鼓励社会上不诚信行为，以至造成社会风气的败坏。
四、对此类案件裁判规则的思考
（一）合同无效情形下房屋涨价部分的处理思考
笔者认为，该情形下的房屋涨价部分，不能作为卖方的收益，更不能在双方当事人之间对该“收益”进行分割。合同被认定无效的法律后果是：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；”[ 《民法典》第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。]在合同无效情形下，当事人双方要将因该“合同”而取得的财产相互返还，恢复到“合同”履行前的状态，取回原本就是自己的财产，无所谓“收益、损失”可言。但是，买房人因为对该“合同”的“履行”，失去了另行订立合同的机会，丧失享受房屋涨价的利益，该机会的丧失可以作为损失来认定。法律要求卖房人对买房人作出赔偿，系对该损失的填补，而不是给与买房人参与房屋涨价收益的分割，这在法理上具有本质的区别。
（二）合同有效情形下房屋涨价部分的处理思考
1.不应考虑合同签订过程中的原因。笔者认为，既然合同有效，说明合同的签订没有瑕疵，此时不应考虑合同签订过程中当事人是否存在过错的问题。
2.根本违约的情况下，卖方仍可能获得利益的深度思考。笔者认为此问题，这要从导致房产不能过户的根本原因上找答案。买方的一般违约，比如未及时办理转移登记，这并不导致房产不能办理转移登记，故该行为与不能办理转移登记的后果之间没有必然联系。如果因为买方未及时办理转移登记而导致其他问题，比如受限购政策影响造成卖方不能继续买房，或者因此造成卖方增加交通费损失等等，这是另一个赔偿问题。但不能因此而要求买方承担不能办理转移登记的责任，除非买方的迟延办理转移登记行为直接造成无法办理转移登记的后果，比如买方因此被限购。如此，即使买方存在一般原因，也应将房屋增值部分作为全额损失进行计算，可以避免卖方根本违约却仍可获得不当利益的不合理结果。只有这样处理，才符合《民法典》第五百八十四条的规定。也就是说，违约行为与损害后果具有法律上的因果关系，该损害后果才可归责到违约行为人身上。相反，即使有违约行为，但该违约行为与损害后果不具有因果关系，该损害后果不能由违约人承担责任。
3.背信者不应获益。笔者认为，不能从违约中获得利益，是合同法的朴素原则。如果当事人能够从违约行为中获得利益，不是法律规定出现问题，而是法律适用出现了问题。检索案例中不打折的4件案件，其裁判思路值得赞赏。对于打折的3件判决，均造成违约方获益的结果，笔者认为，其裁判思路值得商榷。(2018)浙01民终938号案以“密阿勇作为完全民事行为能力人，应当预见房屋无法办理产权过户登记手续的风险，且密阿勇仅支付4000000元房款的客观事实，酌情由密阿勇自行承担35%责任”。首先，密阿勇“应当预见房屋无法办理产权过户登记手续的风险”而仍签订合同，应承担何种法律后果？如果无法办理产权过户登记系因客观原因造成，比如政策不允许转让，则应导致合同无效的结果。如果系因卖方主观原因导致不能办理转移登记，比如卖方公司内部不能形成有效决议等，则仍应由卖方承担全部违约责任。其次，买方未支付全部房款，这与损害赔偿仍不具有法律上的因果关系，如果支付剩余房款的期限未到，则买方本来就享有约定的期限利益。如果支付剩余房款的时间已经到期，则应承担逾期支付的责任。但逾期支付房款的责任与未办理房产转移登记的责任，是两种不同的责任，在确定了两种责任的承担方式后，如果均量化为金钱责任，则当然可以进行抵消，但是却不能将两种责任先行混同。（2019）浙01民终4855号案的判决理由为“结合黄可非房款支付比例……法院酌情确定由朱法根、朱春松赔偿黄可非损失380000元。”也是考虑了买方的付款比例因素。（2023）浙01民终11126号案判决的理由：“……钱春根、王丽玲在明知案涉房屋系拆迁安置房且未进行权属登记的情形下，未对案涉房屋权属进行有效核实，未尽到审慎注意义务”上述三个案例，对房屋增值部分进行打折，其理由值得商榷。从另一个角度分析，上述案件的卖方当事人均构成根本违约，三个案件均系因卖方原因导致房屋产权未能登记至买方名下，故可认定卖方违背诚实信用原则。但结果却使卖方实际获得了利益，这与法律原则不符。从这一点上可以倒推出上述案例处理的结果的不合理性。
房屋买卖合同履行过程中，因出卖方未配合办理产权转移登记手续而引发诉讼案件，该类案件如因主、客观原因而不能办理转移登记手续，法院在支持当事人房屋与购房款相互返还的同时，对房屋增值部分也会一并作出处理。杭州地区法院审理的案件中，有的以买方在合同订立时未尽审慎审查义务、或买方未全额支付房款为由，对房屋增值部分进行打折，让守约方也承担部分责任。这种处理方式实际让违约方获得利益，有违诚实信用原则，值得商榷。合同纠纷中涉及的损害后果，应该由造成该损害后果的原因行为承担责任，房屋产权不能转移登记应由造成该后果的行为人承担全部赔偿责任。有效的房屋买卖合同不存在订立时的“未尽审慎义务”问题，未足额支付房款在付款期限未到期时，与房屋产权未能办理转移登记之间不存在法律上的因果关系，此时买房人不应承担民事责任。
关键词
房屋买卖 增值部分 损害赔偿 全额损失
房屋买卖合同订立后，由于市场行情上扬，房屋价格上涨，卖方不配合办理房屋产权转移登记。买方提起诉讼，要求卖方协助办理登记，但或因房屋其他共有权人不配合、或因房屋被人民法院采取查封措施无法转移登记，等等各种原因，导致买方要求转移登记的主张不能得到支持。此时，买方在请求解除合同的同时，除要求卖方返还已支付的购房款外，往往提出要求卖方对房屋增值部分进行赔偿。司法实践中，对该情形的裁判标准并不统一。笔者拟通过查阅司法裁判文书，对杭州地区法院的裁判思路进行梳理，整理出杭州地区人民法院对该类案件的处理观点，并对该观点进行分析、研究。查阅判决书的区域范围为杭州市中级人民法院及其所辖基层法院，时间跨度为2016年至2023年。
一、检索情况
在中国裁判文书网，以关键词“房屋买卖、涨价、增值、损害赔偿、杭州”为关键词进行搜索，共检索有效案例17件，具体分布如下表：
二、对判决理由的梳理
（一）合同无效案件
合同无效案件对房屋涨价部分均作了打折，由出卖人按照一定比例赔偿给买受人。(2016)浙01民终888号案件，对房屋涨价部分的处理理由为：“赛珍玉、马强、马明芳与范瑾签订的《房地产买卖契约》，已被生效的民事判决确认均不生效，已经产生了与合同无效相同的法律后果。结合本案范瑾与赛珍玉、马强、马明芳各自过错程度以及本案实际情况，酌情确定赛珍玉、马强、马明芳赔偿范瑾损失350000元并无不当的。”（2020）浙01民终2395号案，法院判决理由为：“案涉房屋系农村集体土地上房屋，双方对此系明知，对合同无效的后果，双方均有过错，且过错程度相当，原审根据合同的履行情况，双方当事人的过错程度等，酌情确定赔偿损失260000元并无不当，单迪祥要求孙子丰赔偿损失1800000元，本院难以支持。”两份判决均将房屋涨价部分作为买房人的损失，根据双方当事人在合同签订过程中的过错程度，酌情确定赔偿比例。
（二）合同有效案件
1.涨价部分不打折全额由买方享受。该类型判决案件有4件，均系杭州中院案件。（2018）浙01民终792号案判决理由为：“参考谢伟、张媛媛另行购买房屋的价格，原审法院认定房屋差价损失为90万元，尚属合理。该房屋差价损失即为谢伟、张媛媛可依据案涉房屋取得的履行利益，亦属范水仙签订房屋买卖合同时可预见的范畴。”（2018）浙01民终8032号判决理由：“由于近年来该区域房价上涨的情况，原审法院依据杨彩霞主张按透明售房网公布的该小区2017年6月二手房签约均价18700元/㎡计算房屋增值损失为912143元，予以支持亦并无不妥。”（2019）浙01民终1309号案判决理由为：“徐银根、程素琴在未与郎伟康协商一致解除案涉房屋买卖合同的情况下即将涉案房屋转让给第三人，导致案涉房屋买卖合同无法继续履行，构成根本性违约，其因对郎伟康承担合同履行不能的违约责任。”案号（2020）浙01民终9432号判决理由为：“来卡生的违约行为是导致房屋买卖合同目的无法实现的根本原因，其应当承担违约责任。本案中，戚燕青要求来卡生赔偿房屋差价损失，应依法予以支持。”上述四案，对房屋增值部分或作为守约方的预期利益，或作为守约方的损失，也有对增值部分不作预期利益或损失的定性，直接作为承担违约责任的金钱数额。总之，是对守约方的损失进行填平，不让违约方因违约取得利益。
2.涨价部分进行打折由卖方对买方进行适当赔偿。该类型判决案件有11件，其中杭州中院3件 ，基层法院8件。中院的3件，其判决理由已经基本涵盖了基层法院的8件案件的判决理由，故本文仅就中院的判决理由进行罗列。(2018)浙01民终938号判决理由为：“因案涉合同系本约，故房屋差价损失理应属于百居易公司违约所造成的损失，原审法院依据密阿勇支付房款数额等客观因素确认百居易公司承担其中65%的损失并判令百居易公司赔偿5899933元尚在合理范围内，本院予以支持。”（2019）浙01民终4855号判决支持了一审法院的判决理由：“结合黄可非房款支付比例、朱法根、朱春松的违约程度、案涉房屋的市场价值变动等情况，法院酌情确定由朱法根、朱春松赔偿黄可非损失38000O元。”（2023）浙01民终11126号案判决支持了一审的理由：“关于损失赔偿额问题，张海来……未采取有效措施去取得案涉房屋的所有权，张海明明知案涉房屋已出售给钱春根、王丽玲方，却仍通过公证方式与案外人张燕签订协议书确认案涉房屋归张燕所有，故张海明、张海来存在明显过错。但钱春根、王丽玲在明知案涉房屋系拆迁安置房且未进行权属登记的情形下，未对案涉房屋权属进行有效核实，未尽到审慎注意义务，其亦存在一定过错。……原审法院根据鉴定机构出具的评估报告确认为178300元。原审法院在综合考虑上述差价、合同履行情况、双方过错程度等因素的基础上，酌情确定张海明、张海来应赔付钱春根、王丽玲的损失金额为150000元。”同时指出：“原审法院系在鉴定机构评估报告确定的市场价值基础上，酌情确定张海明、张海来应赔付的损失金额，已经按照本案实际情况予以衡量，当属合理。”上述案例，对房屋增值部分进行打折，其理由有两类，一类以合同履行过程中买方存在过错行为为由，如认为“结合黄可非房款支付比例、朱法根、朱春松的违约程度”。一类以合同订立时买方的原因为由，如认为“未对案涉房屋权属进行有效核实，未尽到审慎注意义务，其亦存在一定过错。”
三、问题的提出
（一）合同有效情形下，是否尚有余地认定当事人在合同签订时的“过错”
（2023）浙01民终11126号案的一审法院在判决书中认定：“原告在明知案涉房屋系拆迁安置房且未进行权属登记的情形下，未对案涉房屋权属进行有效核实，未尽到审慎注意义务，其亦存在一定过错。”也即认定原告在签订一份有效合同时，存在过错。
有效的买卖合同的签订，不以卖方对标的物享有所有权或处分权为前提，这一规则在《买卖合同司法解释》（法释【2012】8号）第三条[ 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。]得到确定。该条司法解释已经被《民法典》第五百九十七条[《民法典》第五百九十七条因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。]所吸收，上升为法律，这就更进一步巩固了该项法律规则。根据法律规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。此处的损害赔偿，并不考虑守约方在签订合同时是否审查房屋权属情况。（2023）浙01民终11126号案一审法院混淆了在合同无效情形下对合同签订时当事人过错的认定，与合同有效情形下对履行时当事人过错认定的界限。分析合同当事人在签订合同时的主观状态，是以合同存在效力瑕疵为前提的，在合同有效的情况下，签订合同时当事人的主观状态根本没有适用的余地。就像对财产损害的后果需要考察当事人的过错，而对财产的完好无损而言，根本无所谓过错可言。一份有效的合同，就是一份在效力上无瑕疵的合同，如同一件完好无损的财产一样，何来过错可言？该案一审法院以当事人“未对案涉房屋权属进行有效核实，未尽到审慎注意义务，”为由，苛以当事人责任。如果这个观点是正确的，那么，意味着正确的做法是买房人需要审查房屋权属是否完全属于出卖人，但这正是被《民法典》第五百九十七条所否定的。至于合同履行的障碍，这应该由出卖人来解决，因为法律规定：“致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”
（二）合同有效情形下，不区分过错行为与损害后果的因果关系，是否违背诚信原则
检索案例中，合同有效，混合过错情形下，法院并不区分过错行为与损害后果是否具有因果关系，一律对房屋涨价部分进行打折处理，导致违约方实际受益，该方式是否违背诚信原则。
举例：合同订立时房屋原价100万，发生纠纷时房屋价值200万，涨价部分100万元。因买卖双方均有过错（比如买方未及时要求过户，卖方之后一房二卖），将涨价部分100万元进行打折，比如责任三七开，买方取得原购房款100万元，加上获得赔偿70万元，总额170万元。卖方取得房屋，价值200万元，支付赔偿款70万元，净得130万元。这个结果是否公平？如果正常履行合同，卖房人净得100万元，买方净得200万元。现在卖房人根本违约，财产却未减少，反而有所增加。这就出现了一个悖论：违约方根本违约后，本应承担责任，但实际却因合同被解除而获得利益。这个结果将大大刺激此类案件的出卖方的违约意愿，实际上是变相鼓励社会上不诚信行为，以至造成社会风气的败坏。
四、对此类案件裁判规则的思考
（一）合同无效情形下房屋涨价部分的处理思考
笔者认为，该情形下的房屋涨价部分，不能作为卖方的收益，更不能在双方当事人之间对该“收益”进行分割。合同被认定无效的法律后果是：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；”[ 《民法典》第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。]在合同无效情形下，当事人双方要将因该“合同”而取得的财产相互返还，恢复到“合同”履行前的状态，取回原本就是自己的财产，无所谓“收益、损失”可言。但是，买房人因为对该“合同”的“履行”，失去了另行订立合同的机会，丧失享受房屋涨价的利益，该机会的丧失可以作为损失来认定。法律要求卖房人对买房人作出赔偿，系对该损失的填补，而不是给与买房人参与房屋涨价收益的分割，这在法理上具有本质的区别。
（二）合同有效情形下房屋涨价部分的处理思考
1.不应考虑合同签订过程中的原因。笔者认为，既然合同有效，说明合同的签订没有瑕疵，此时不应考虑合同签订过程中当事人是否存在过错的问题。
2.根本违约的情况下，卖方仍可能获得利益的深度思考。笔者认为此问题，这要从导致房产不能过户的根本原因上找答案。买方的一般违约，比如未及时办理转移登记，这并不导致房产不能办理转移登记，故该行为与不能办理转移登记的后果之间没有必然联系。如果因为买方未及时办理转移登记而导致其他问题，比如受限购政策影响造成卖方不能继续买房，或者因此造成卖方增加交通费损失等等，这是另一个赔偿问题。但不能因此而要求买方承担不能办理转移登记的责任，除非买方的迟延办理转移登记行为直接造成无法办理转移登记的后果，比如买方因此被限购。如此，即使买方存在一般原因，也应将房屋增值部分作为全额损失进行计算，可以避免卖方根本违约却仍可获得不当利益的不合理结果。只有这样处理，才符合《民法典》第五百八十四条的规定。也就是说，违约行为与损害后果具有法律上的因果关系，该损害后果才可归责到违约行为人身上。相反，即使有违约行为，但该违约行为与损害后果不具有因果关系，该损害后果不能由违约人承担责任。
3.背信者不应获益。笔者认为，不能从违约中获得利益，是合同法的朴素原则。如果当事人能够从违约行为中获得利益，不是法律规定出现问题，而是法律适用出现了问题。检索案例中不打折的4件案件，其裁判思路值得赞赏。对于打折的3件判决，均造成违约方获益的结果，笔者认为，其裁判思路值得商榷。(2018)浙01民终938号案以“密阿勇作为完全民事行为能力人，应当预见房屋无法办理产权过户登记手续的风险，且密阿勇仅支付4000000元房款的客观事实，酌情由密阿勇自行承担35%责任”。首先，密阿勇“应当预见房屋无法办理产权过户登记手续的风险”而仍签订合同，应承担何种法律后果？如果无法办理产权过户登记系因客观原因造成，比如政策不允许转让，则应导致合同无效的结果。如果系因卖方主观原因导致不能办理转移登记，比如卖方公司内部不能形成有效决议等，则仍应由卖方承担全部违约责任。其次，买方未支付全部房款，这与损害赔偿仍不具有法律上的因果关系，如果支付剩余房款的期限未到，则买方本来就享有约定的期限利益。如果支付剩余房款的时间已经到期，则应承担逾期支付的责任。但逾期支付房款的责任与未办理房产转移登记的责任，是两种不同的责任，在确定了两种责任的承担方式后，如果均量化为金钱责任，则当然可以进行抵消，但是却不能将两种责任先行混同。（2019）浙01民终4855号案的判决理由为“结合黄可非房款支付比例……法院酌情确定由朱法根、朱春松赔偿黄可非损失380000元。”也是考虑了买方的付款比例因素。（2023）浙01民终11126号案判决的理由：“……钱春根、王丽玲在明知案涉房屋系拆迁安置房且未进行权属登记的情形下，未对案涉房屋权属进行有效核实，未尽到审慎注意义务”上述三个案例，对房屋增值部分进行打折，其理由值得商榷。从另一个角度分析，上述案件的卖方当事人均构成根本违约，三个案件均系因卖方原因导致房屋产权未能登记至买方名下，故可认定卖方违背诚实信用原则。但结果却使卖方实际获得了利益，这与法律原则不符。从这一点上可以倒推出上述案例处理的结果的不合理性。