南宁法官秒杀南京法官？房企逾期办证违约金限额是否合理

出差途中，甚是无聊，此时的习惯多是刷刷朋友圈，瞧瞧好友们有啥新鲜事？身为专职的执业律师，本人朋友圈内容当然多与法律相关，尤其近日出现的一篇《南宁法官秒杀南京法官：房企违约N年只需赔偿一天？》爆款公众号文章，更是凶狠地刷爆了大家的朋友圈。不过蹊跷的是，这个接近10万阅读量的公众号却只刊发过上述一篇“雄文”。所谓外行看热闹，内行看门道，既然题目如此劲爆，笔者业抱着猎奇的心态，为这篇爆款增加了一次点击率，顺便了解一下事情来龙去脉，好为各位看官细细品来。
文章开篇伊始，便以“彭宇扶老人案”入题、定调，在绑定了网民情绪后，步入文章主题：“南宁法官也做了一件“轰轰烈烈”的大事，南宁一开发商逾期两年多不为业主办证，业主起诉到法院，南宁法官判决：开发商向业主赔偿一天的违约金！网友评价：南宁法官的这个判决足以让全国开发商有胆量五十年不给业主办理房屋所有权证！？”
作为案件的争议焦点，自然是对逾期办证违约金的约定。文章中摘录了该商品房买卖合同：开发商提供的格式合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人”；同时还约定：“因出卖人过错,导致本条约定的上述所有权登记迟延办理的，买受人不退房，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，最高不超过总房款的0.01%”。

图片来自：微信号“八桂观察”
不可否认，这样的违约金约定其实是房地产开发商玩的一个花招，按照合同约定，由于存在违约金最高限额“不超过总房款的0.01%”的约定，则每日万分之一的逾期违约金就变成一个噱头了。而这样的逾期违约金限额约定并不是南宁首创，在全国各地的案例中比比皆是，几乎可算是房地产业的“潜规则”了。只是在一般商品房买卖合同中，逾期违约金的限额大都超过购房款的百分之一，如果限定在万分之一，房产又位于南宁这类房价不高的二线城市，该限额约定就近乎儿戏，既不能起到违约惩罚作用，也不能维护购房者的权益。
有句俗话说得好：“没有论据的论断，都是耍流氓”，那就让我们来看看本文的论据。文章认为，该条款应当认定为格式条款，且存在不同的解释，那法院就应该根据《合同法》第四十一条：“对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”规定，进行不利于开发商的解释，从而推翻该条款的法律效力。
既然关于格式条款的法律条文如此明确，购房者赢官司岂非易如反掌？打官司真要如此简单，那我们律师可就要丢饭碗了。下面请允许笔者带诸位看官，针对该案涉及的法律问题侃侃门道。
一、用格式条款来说事，是否行得通？
（一）使用格式条款并无不当
格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。出于交易成本和效率的考量，大型楼盘的房地产开发商不可能为每一位购房者“私人订制”购房合同。开发商在与众多购房人洽谈房屋买卖事宜前，事先备好合同范本，并公开提供购房人查阅，是房地产市场通行的做法。
参考上述截图，实际上，对该“格式条款的理解”并无争议，不存在两种以上解释，即合同的字面内容解释存在唯一性，即：若开发商逾期办证的，且买受人不主张退房时，对其违约金支付方式及标准进行的限制。
同时，开发商也采用了特别批注（下横线），提醒买受人注意。
（二）关于格式条款法律效力问题
1. 违约金最高限额条款并未违反法律强制性规定，不符合合同无效情形。
依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条的规定，格式条款无效的情形包括：1、具有合同法第五十二条规定的“（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”情形；2、符合合同法第五十三条“合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的”的规定，该条款约定的内容并未违反法律强制性规定，属于私权自治范畴，法律并未禁止开发商与购房人双方自行约定处分。
2. 该条款系开发商对自身义务特别设定，不属于无效条款。
商品房买卖合同中，约定买受人主要义务为按期交纳购房款，出卖人的主要义务是按期交房和为上诉人办理房产证。该条款系就出卖人逾期办证应承担的违约责任进行明确，但是并未增设买受人任何义务。其本质上，视为出卖人对自身义务的设定，不存在免除己方责任，加重对方责任，排除对方主要权利情形。在司法实践中，如买受人因此而主张该格式合同条款无效的，法院难以支持。
二、关于逾期办证违约金的法律实务问题
所有的房产买受人在向开发商购买商品房的初衷，均应是希望按合同约定期限占有或处置房屋，并取得房屋不动产权证书，而绝非主张逾期办证违约金。当业主无法实现购房目标，多数业主在与开发商协商不成情况下才提起诉讼，并同时主张违约金。但是，笔者提醒买受人在主张违约金时，需要注意以下点：
1. 注意诉讼时效
逾期办证违约金属于债权范畴，因此应当注意诉讼时效。但该鉴于笔者无法核实本案的基本事实，无法明确该债权属于一时性债权或继续性债权，以及诉讼时效起算点等关键信息，在此仅提示关于起算逾期办证违约金诉讼时效的几个要点：
（1）当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的，为一时性债权，从约定或法定的期限届满之次日起算诉讼时效；
（2）当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。在实际计算时，应采用倒推法，即从人民法院审查立案之日起，向既往的时间倒推2年，这2年内发生的违约金没有超过诉讼时效；
（3）当事人没有约定违约金或损失数额难以计算的，从公平诚信原则出发，由出卖人按照买受人已付购房款总额，参照《中国人民银行结算办法》规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，即《商品房买卖合同解释》第十八条第二款的规定。
2. 关于违约金条款法律适用问题
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人单方原因，导致买受人未能在约定期限取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。
此外，根据《合同法》第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”规定，出卖人与开发商买受人可以就双方违约行为进行约定，这是私权处置的范畴，应予尊重。
3.关于违约金条款约定过低问题
《合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”
司法实践中，业主若需对合同约定违约金过低，且与实际损失不符提出主张，进而要求人民法院调整的，需要就因开发商逾期办证行为造成业主实际损失提交相关证据材料，否则将承担举证不能的效果。但是，现实生活中，业主大多根据合同约定已经实际接受房屋并装修入住，往往很难举证开发商违约金办证带来的损失。
三、关于青秀区人民法院的裁判思路
法谚有云：“自然公平的第一个原则是，必须给予诉讼当事人各方充分的机会来陈述本方的理由。”在商品房买卖中，一方面房地产开发商在办理房产证及土地使用权证的过程中，有可能受到各种因素影响（例如：房屋规划、建设施工等过程不符合法律规定，或者因为房地产开发商拒绝缴纳一定的费用），并非完全由开发商掌握办证进程；一方面，一些无良开发商借房屋没有办理房产证及土地所有权证之际，铤而走险，将出售给购房者的房屋再次出售或者抵押，同时为了贷款将土地使用权抵押给银行等情事也屡有发生。实际上，绝大多数业主起诉开发商的初衷，是为督促开发商尽快办理房屋权属证书，且主张逾期办证违约金仅仅是督促的手段，而绝非主要目的。
由于未接触本案判决书原文，以笔者的办案经验妄加揣测：该案业主们提供的现有证据，只能证实房地产开发商有逾期办证违约的事实存在，但业主的损失是多少，很可能未进一步提供证据予以证实。即购房者认为合同约定的违约金低于损失，应予以调整的诉求证据不足。根据商品房买卖交易习惯，约定逾期办证违约金限额，也是房屋买卖交易中的习惯做法之一，属于私权处置范围，不需要调整。上述青秀区人民法院关于对违约金限额的观点，与南宁市中级人民法院类似案件裁判文书观点一致，并无不当。
公正是法治的生命线。人民法官唯有在以事实为依据，法律为准绳裁判原则前提下，严格依法公正裁判，同时注重法律效果、社会效果及政治效果的统一，才能保证司法公正，才能充分发挥裁判的教育、评价、指引和示范等作用。因此，人民法院在处理业主与开发商商品房销售合同纠纷中，需在法律大框架范围内，尽可能核查清楚案件事实，重点分清楚当事人双方主要矛盾、业主根本诉讼目的，尽可能达到定纷止争，息事宁人的初衷。
据此，南宁市青秀区人民法院一方面实际支持了业主主要诉求（开发商办理房屋产权证）；一方面认可格式条款中关于逾期办证违约金的约定，也是出于维护市场秩序，基于法律文书的示范作用，在防止类似业主大规模争相起诉开发商及督促开发商尽快办证中寻求平衡之道。这与彭宇案中，南京某法官不合逻辑、不注意社会道德习惯的裁判思路并无可比性。
四、律师支招。
（一）业主应该做什么？
“举证之所在，败诉之所在”，由于逾期办证并未影响业主的安居利益，为保证法官对业主合法权益已受损失的内心确信，业主应当积极收集相关证据，以证明因开发商逾期办证的违约行为给业主造成的，诸如：影响子女户籍入户、影响子女上学、阻碍房屋转让或租赁、无法通过抵押获得投资贷款等真实的损失。
（二）应当如何请求调整违约金数额？
笔者建议，业主可以根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。如逾期办证导致业主的实际损失额问题，双方当事人均没有充分证据予以证明，难以确定的，则可根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算。”在司法实践中，也有法院因此支持业主诉求的相关案例。
结语
契约精神不仅是道德义务，更是法律责任。购房者在与房地产开发商签订商品房买卖合同时，一定要认真读懂合同条款，明白自己的权利义务所在，而一旦签订合法有效的合同，均应严格遵守、积极履行。否则，不履行或不完全履行的一方需要承担相应的违约责任。
此外，业主与开发商也非绝对的利益相对方，不应随意生硬割裂二者之间的关系。构建和谐的市场秩序，需要业主与开发商共同努力，彼此多些沟通，多些理解。尤其作为开发商，切不可投机取巧甚至以势欺人，一味追求商业利益最大化，从而忽视甚至侵害业主切实合法利益，绝非企业做大做强，长远发展之道。
参考文献
1. 韩延斌，第18条规定的解读，民事审判指导与参考，2006年第1辑；
2. 南宁市中级人民法院【2015】南市民一终字第1636号民事判决书；
3. 南宁市中级人民法院（2017）桂01民终1116号民事判决书。