购房按揭贷款未获批准时，商品房买卖合同如何履行

随着资本商业化程度的不断提高，使用按揭贷款（银行按揭贷款以及公积金按揭贷款）支付房款已经成为了现代购房者买房的主要方式。然而在确定了首付比例并向银行提供了办理贷款所需的全部资料之后，如果银行拒绝发放贷款，则购房者与开发商签订的商品房买卖合同又应如何履行呢？根据法律规定以及笔者的实务经验，如有上述情况发生，则应按不同情况分别处理：
第一、看合同中是否有银行拒绝放款后房款应如何支付的约定；如有相应的约定则按照约定执行。由于支付房款是购房者的首要义务，因此在通常情况下，开发商都会要求购房者在按揭不能的情况下一次性付清全部房款。
第二、如果没有对上述问题的特别约定，则应探究是由于何种原因导致按揭贷款不能办理。如是因为购房者个人信用问题（之前在征信系统中有不良记录的）导致无法按揭的，则应由购房者承担按揭不能的责任，即开发商可以按照逾期付款的情况追究购房者的违约责任。反之，如是因为开发商的原因导致不能放款（这种情况较少出现），比如按揭贷款的银行是由开发商指定的，且购房者已经提供了所需的全部材料，则应认为是开发商的相关责任，购房者可以解除相应的购房合同。
第三，如果按揭不能办理既不属于开发商的原因，也不属于购房者的原因，而是属于政策调整等原因的，则可根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，将上述事由归属为“不可归责于当事人双方的事由”，这样购房者和开发商都有权解除合同。合同解除之后，开发商应当将购房本金以及利息或者是定金返还给购房者。