合同范本不等于格式合同

一、案情简介
申请人：唐某
被申请人：广州某发展有限公司
2011年1月9日，申请人与被申请人签订《青某广场认购书》约定，申请人认购涉案房屋，并于签订认购书时向被申请人支付购房定金10万元。同日，申请人向被申请人支付定金10万元。
2011年1月24日，申请人向被申请人支付首期款1453293元。
2011年3月20日，申请人与被申请人签订《广州市商品房买卖合同（预售）》约定，申请人购买涉案房屋，总价款为2253293元。合同第八条约定，自本合同网上签订之日支付全部房价款的68.93%，金额为1553293元。除首期款外，剩余房款70万元，须于2011年3月20日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。按揭银行为工行。第十三条约定，被申请人应当在2012年8月30日前将涉案房屋交付申请人使用。第十四条第二款约定，被申请人如未能按规定的期限交房，按逾期时间分别处理：（2）逾期超过180日后，申请人有权单方面解除合同。如果申请人要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，被申请人每日按涉案房屋总价款的0.01%向申请人支付违约金。合同附件七第七条对合同第十四条进行补充约定，该条第二款约定，如申请人逾期交房，被申请人要求单方面解除合同的，则：申请人应向被申请人发出解除合同通知，并于该通知书发出之日起7个工作日内，协助被申请人到房地产行政主管部门办理解除合同的相关手续，按房地产行政主管部门要求提供所需文件。被申请人在注销网上合同备案和撤回登记手续完成后60内，将申请人已支付的房价款无息退还申请人，申请人不得要求被申请人承担违约责任及赔偿损失。第十八条约定，本补充协议为《广州市商品房买卖合同》不可分割的部分。本补充协议与《广州市商品房买卖合同》内容不相一致的，以本补充协议为准。第十二条约定，双方确认，合同及本补充协议是双方真实意思表示，对双方均具有法律效力。该条款落款处有申请人的签名及被申请人的盖章。同日，该合同办理网签。
2011年4月14日，申请人、被申请人、欧阳某与工行签订《贷款合同》约定，申请人向工行贷款70万元，用于购买涉案房屋，贷款期限为10年，担保方式为抵押。该合同经广州市广州公证处公证。
2012年8月27日，被申请人向申请人出具《致歉书》，称因工程原因，被申请人无法依约交楼，被申请人承诺严格按照合同约定承担相应责任。
2013年3月20日，申请人向被申请人合同约定的通讯地址寄送函件，称被申请人逾期交楼已超过180日，且从未告知申请人任何有关房屋逾期交付的客观真实原因和被申请人应承担的相应责任，至此，申请人根据合同约定有权单方解除合同。
另查明：（一）《广州市商品房买卖合同（预售）》第一页为商品房预售合同说明，第一条说明，合同双方应当在签订本合同前仔细协商本合同全部条款，对合同条款及用词理解不一致的，进行充分协商，达成一致意见后，可在合同中明确约定。第二条说明，本合同示范文本由广州市国土资源和房屋管理局制定。为体现合同双方的自愿原则，本合同中部分条款中有供合同双方自行选择的项及可自行约定的空白行。本合同中内容选择、空格填写及补充协议等，均应由合同双方当事人平等协商确定。第十条说明，本合同说明部分，申请人确认已经阅读，并签名。申请人在该第十条处签名确认；（二）《广州市商品房买卖合同（预售）》是广州市国土资源和房屋管理局制定，并由广州市工商行政管理局监制的的合同范本；（三）被申请人确认收到申请人支付的房款共计2253293元；（四）被申请人至今未向申请人交付涉案房屋；（五）申请人按照风险代理的方式向其代理律师支付律师费20万元。
被申请人没有按照约定的期限将涉案房屋交付给申请人使用，申请人认为其签订合同的目的已经无法实现。为此，申请人申请仲裁，仲裁请求为：1.裁决解除被申请人与申请人签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》；2.裁决被申请人立即返还申请人购房款2253293元及利息（从2011年1月10日起计至被申请人还清全部购房款之日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮15%计算，暂计算至2013年4月10日的利息为359775元）；3.裁决被申请人立即赔偿申请人因申请仲裁而已经支付的律师费20万元；4.裁决被申请人立即返还申请人因购买涉案房屋已支付的交易费4427元、律师费600元；5.裁决本案仲裁费全部由被申请人承担。
二、争议焦点
本案争议焦点在于涉案合同是否为格式合同？申请人认为，本案《广州市商品房买卖合同（预售）》及其补充协议均是由被申请人单方制作并提供的格式合同，其中合同附件七第七条的约定既没有与申请人协商，也没有提醒申请人注意及告知申请人，违反法律规定，故该条款应为无效条款。被申请人则认为合同及其补充协议均是双方的真实意思表示，合法有效。
三、裁决结果
1.解除申请人与被申请人于2011年3月20日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》；
2.被申请人向申请人返还购房款2253293元；
3.被申请人补偿申请人因办理本案支出的律师费20万元；
4.对申请人的其他仲裁请求不予支持；
5.本案仲裁费36577元，由被申请人承担。
四、裁决理由
（一）涉案合同并非为格式合同。
首先，根据庭审查明的事实，该合同第一页为商品房预售合同说明，明确告知申请人应当在签订本合同前仔细协商本合同全部条款，达成一致意见后，可在合同中明确约定。且在合同中也提供相应的空白行给双方进行自行约定，申请人签名确认已经阅读该说明部分，故《广州市商品房买卖合同（预售）》并非格式合同。根据合同附件七第十二条约定，双方确认，合同及本补充协议是双方真实意思表示，对双方均具有法律效力。而申请人也在该条款处签名，应视为其已知悉合同及其补充协议约定的内容，以及由此而产生的法律后果。同时，申请人也并未举证证明，其在签订合同及其补充协议时，对合同的有关条款提出异议，故申请人以被申请人没有告知及提醒其注意的主张缺乏合同依据。其次，仲裁庭注意到，本案《广州市商品房买卖合同（预售）》是广州市国土资源和房屋管理局制定，并由广州市工商行政管理局监制的，是政府行政管理部门为了规范商品房买卖交易市场，充分保障交易双方的权利与义务而提供的合同范本。该合同有选择项和空白条款，可供当事人选择和约定，结合涉案房屋的实际情况，以及申请人的购房能力，申请人与被申请人在合同中对有关房款的支付方式、房屋的交付时间以及逾期交楼的违约责任等均进行了自行约定。据此，上述条款并不能认定被申请人在没有与申请人协商的情况下而签署的条款。再者，合同附件七第七条的补充约定与合同其他约定并不存在冲突，其仅是对被申请人逾期交房，申请人选择单方解除合同的补充约定，是对申请人权利的进一步明确。同时，对于被申请人逾期交房的违约责任，申请人还可以选择被申请人以支付逾期交房违约金的方式承担，并没有排除申请人的权利。综上所述，申请人主张合同附件七第七条约定无效的理由缺乏法律依据，仲裁庭不予采纳。因此，申请人与被申请人签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其补充协议是双方在协商一致的基础上订立的，是双方真实意思表示，签约主体适格，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应当依约履行。
（二）合同解除后的处理。
申请人认为，合同签订后，其已依约支付全部房款2253293元，但被申请人未在合同约定的2012年8月30日之前交付涉案房屋给申请人使用，逾期已超过180日，构成根本性违约，申请人有权解除合同。被申请人当庭表示也同意解除合同。仲裁庭认为，由于双方在解除合同上达成一致意见，故根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，申请人要求解除合同的仲裁请求有法律依据，仲裁庭予以支持。仲裁庭认为，《广州市商品房买卖合同（预售）》第十三条约定，被申请人应当在2012年8月30日前将涉案房屋交付申请人使用。而被申请人至今未向申请人交付涉案房屋的行为已构成违约，根据合同附件七第七条的约定，如被申请人逾期交房，申请人要求单方面解除合同的，则被申请人应向申请人无息退还已付购房款。如前所述，仲裁庭已裁决解除双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》，故申请人要求被申请人返还购房款2253293元的仲裁请求有事实及合同依据，仲裁庭予以支持。而对于要求被申请人返还利息的仲裁请求，因与合同约定不符，仲裁庭不予支持。仲裁庭认为，首先，《广州市商品房买卖合同（预售）》中并没有约定申请人需向被申请人支付交易费及律师费。其次，申请人没有提供证据证明其主张返还的交易费的具体构成情况，且庭审时，申请人也明确表示相关交易费的原始票据已经遗失，故其应对此承担举证不能的不利后果。再次，该律师费的收取主体并非本案被申请人，申请人也没有提供证据证明该律师费的收费主体与被申请人之间存在委托关系或其他关系，需由被申请人承担返还义务。综上，申请人要求被申请人返还其因购买涉案房屋所支付的交易费4427元、律师费600元的仲裁请求，缺乏法律依据，仲裁庭不予支持。
（三）律师费、仲裁费由被申请人承担。
根据《仲裁规则》第七十四条第（六）项有关“仲裁庭可以在裁决书中裁定败诉方应当补偿胜诉方因办理案件所支出的合理费用，但补偿金额最多不超过胜诉方所得金额的百分之十”的规定，申请人因办理本案所实际支付的律师费20万元，在其胜诉金额的百分之十以内，且申请人按照风险代理的方式支付律师费，该收费金额符合《律师服务收费管理实施办法》第十一条有关“实行风险代理收费，最高收费金额不得高于收费合同约定标的额的30％”的规定，故申请人要求被申请人支付律师费20万元的仲裁请求有法律依据，仲裁庭予以支持。
本案纠纷是因被申请人逾期交房的违约行为引起，故本案仲裁费36577元，由被申请人承担。
您在签订合同时需要在合同中签署广仲仲裁条款
广仲仲裁示范条款如下：
因本合同引起的或与本合同有关的 争议，均提请广州仲裁委员会按照该会仲裁规则进行仲裁，仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。