北京市业主委员会涉诉案件大数据报告

业主委员会是业主行使共同管理权的一种特殊形式，它向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作。今天法秀文章分享秦兵房地产律师团队、北京市中唐律师事务所的王佳红律师对关于业主委员会涉诉的大量案件的分析。
检索途径：Alpha案例库
检索范围：自2013年10月31日至2017年11月1日期间，北京市审理业主委员会涉诉的全部案件
审理法院：北京市高级人民法院、北京市第一中级人民法院、北京市第二中级人民法院、北京市第三中级人民法院、北京市第四中级人民法院、北京市海淀区法院、北京市石景山区人民法院、北京市昌平区人民法院、北京市延庆区人民法院、北京市东城区人民法院、北京市西城区人民法院、北京市丰台区人民法院、北京市房山区人民法院、北京市大兴区人民法院、北京市朝阳区人民法院、北京市通州区人民法院、北京市顺义区人民法院、北京市怀柔区人民法院、北京市密云区人民法院
案件数量：共计557件，包括一审案件、二审案件、再审案件，也包括民事案件、行政案件及执行案件
第一部分 业主委员会涉诉案件基本数据概述
一、案件类型的分布
作者通过Alpha案例库的数据统计了，北京市历年来业主委员会涉诉案件的数量共计557件。其中，北京市高级人民法院共计审理32件，北京市第一中级人民法院共计审理210件，北京市第二中级人民法院共计审理138件，北京市第三中级人民法院共计审理176件，北京市第四中级人民法院共计审理1件。

北京市第一中级人民法院共计审理210件，包括二审案件103件及一审案件107件。

北京市第二中级人民法院共计审理138件，包括二审案件66件及一审案件72件。

北京市第三中级人民法院共计审理176件，包括二审案件62件及一审案件114件。

北京市高级人民法院共审理32件，此案件均是再审案件；北京市第四中级人民法院共计审理1件，此1件为二审案件。

在这557件案件数量中，其中民事案件共计457件，行政案件共计76件，执行案件共计24件。

二、案件案由的分布
在这557件案件中，民事案件涉及的一级案由共计7类，分别为：
第1类：所有权纠纷，主要包括建筑物区分所有权纠纷、业主撤销权纠纷、业主知情权纠纷；
第2类：物权保护纠纷，主要涉及物权确认纠纷、返还原物纠纷、排除妨害纠纷、财产损害赔偿纠纷；
第3类：用益物权纠纷，主要是建设用地使用权纠纷。
第4类：合同纠纷，主要包括确认合同效力纠纷、债权人撤销权纠纷、债权债务概括转移合同纠纷、供电（热）热力合同纠纷、借款合同纠纷、租赁合同纠纷、服务合同纠纷（主要是物业服务合同纠纷、劳务合同纠纷、保安服务合同纠纷）、承揽合同纠纷、买卖合同纠纷；
第5类：无因管理纠纷；
第6类：不当得利纠纷；
第7类：人格权纠纷，主要是名誉权纠纷。

行政案件涉及的案由主要包括土地行政管理、行政登记管理、行政撤销决定、行政不作为等。

第二部分 业主委员会涉诉案件争议类型统计
通过上述数据的分析和统计，业主委员会涉诉主要体现在几个领域：

在上述纠纷中，纠纷最多的体现在业主撤销权、业主知情权、物业服务合同纠纷、物权保护纠纷等方面。
第三部分 业主委员会涉诉案件法院的审查要点
一、业主撤销权诉讼案件法院的审查要点
（一）诉讼主体身份的审查
1、业主撤销权诉讼的提起主体，一定是业主的身份，非业主身份无权提起撤销权诉讼；
2、业主撤销权诉讼的针对对象，一定是小区的业主大会或业主委员会，而不能是针对其他相关主体，例如物业公司、保安公司等。同时，该业主大会或业主委员会必须是处于正常运作的状态，例如：诉讼之时，业主委员会的委员全体辞职，或者业主委员会成员全部任期届满的，则由于主体缺陷导致无法诉讼。
（二）诉讼请求的审查
1、诉讼请求权基础的审查：业主行使撤销权的请求权基础是《中华人民共和国物权法》第七十八条：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。
2、诉讼请求具体内容的审查：
（1） 必须是针对业主大会或业主委员会的决议本身提起的撤销诉讼
（2） 必须是撤销业主大会的决议，而不是确认业主大会决议违法或无效
（三）撤销权除斥期间的审查
根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定：第十二条 业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。
（四）法院要针对被撤销的决议本身进行实体审查和程序性审查
1、针对业主大会或业主委员会决议本身是否侵害业主实体权益进行审查
第一，法院要审查决议本身是否侵害业主权益；
第二，法院要审查决议本身侵害了业主什么权益。
2、针对业主业主大会或业主委员会决议本身做出的程序是否符合法律规定进行审查
第一，法院要审查决议本身是否属于业主大会或属于业主委员会的决议范围；
第二，法院要审查决议本身是否按照物权法第七十六条的规定或是否按照小区管理规约、议事规则的约定，符合表决的程序；
第三，法院要审查决议本身是否具有可撤销的内容；
第四，法院在审查决议投票过程合法性问题时，既要保护每位业主的投票保密权，也要确保诉讼业主的诉讼权利，二者要进行权衡比较。
二、 业主知情权诉讼案件法院的审查要点
（一）业主知情权诉讼的种类
在实践中业主知情权诉讼一共有两类：一类是业主基于法律规定，要求业主委员会公开小区的议事规则、管理公约、业委会决议、业主大会决议、小区以往会议记录等小区日常运行过程中所留存的全部资料或数据；一类是业主委员会或个别业主基于法律规定，要求物业服务公司公开物业服务费的收益、使用情况、小区公共部位设备设施的维修使用情况，或者是针对小区内车位、 车库的处分情况的了解等。本次大数据报告仅指业主针对业主委员会及业主委员会针对物业公司知情权诉讼的范围。
（二） 诉讼主体身份的审查
1、业主知情权诉讼的提起主体，在本次大数据报告中，提起知情权诉讼的主体是业主或业主委员会，法院会主动审查业主的身份以及业主委员会是否属于可以诉讼的状态；
2、业主知情权诉讼的针对对象，主要是针对物业服务公司或针对业主委员会提起。
（三）诉讼请求的审查
1、诉讼请求权基础的审查：《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定：
第十三条业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。
2、诉讼请求具体内容的审查：
（1） 业主要求业主大会、业主委员会公开的内容必须是业主大会或业主委员会公开范围之内的
（2） 业主要求业主大会、业主委员会公开的内容必须是客观存在的，否则法院无法支持业主的诉求
（四）业主知情权诉讼时效的审查
业主、业主委员会提起的知情权诉讼是基于业主建筑物区分所有权人的身份而提起，所以对于知情权的诉讼不存在诉讼时效的限制。
三、物业服务合同纠纷案件法院的审查要点
（一）物业服务合同纠纷以主体为标准可以划分的种类
实践中，物业服务合同纠纷有几类：第一类：物业服务公司和业主之间就物业服务合同产生的纠纷；第二类：业主委员会基于业主大会授权自行管理小区物业而与业主产生的物业服务合同纠纷；第三类，业主委员会与物业服务公司、开发商所发生的物业服务合同纠纷。
（二）诉讼主体身份的审查
1、法院会审查业主委员会诉讼主体资格；
2、法院要审查业主和业主委员会之间物业服务合同形成的依据和基础：业主委员会必须要经过业主大会决议并授权其负责小区的物业服务，基于此业主委员会才会和业主形成特殊的物业服务法律关系，这是基于法律的许可和业主的自治产生的；
法律依据：《中华人民共和国物权法》地七十八条：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。第八十一条规定：业主可以自行管理建筑物及附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
《物业管理条例》第七条规定：业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守管理规约、业主大会议事规则；(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金；(五)按时交纳物业服务费用；(六)法律、法规规定的其他义务。
3、法院需要审查业主委员会提起诉讼的权利基础或依据：比如，必须要经过业住大会的授权，或者是法律的直接明确的规定。物权法第八十三条：业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
（三）物业服务合同纠纷，经常发生诉讼的原因
1、拖欠物业服务费而发生的纠纷；
2、要求物业公司移交公共部位、设备设施及相关图纸资料而引发的纠纷；
3、移交公共收益等费用所发生的纠纷；
4、其他事项
四、物权保护涉诉案件法院的审查要点
在物权保护纠纷案件中，最为重要的是要确认物权的归属。而在业委会涉诉案件中，往往很多小区的部位或设备设施的权属状态是不明确的。例如，小区的会所，开发商在建设时是作为小区的配套公建建设的，那么会所的产权是当然为业主共有吗？再有，小区的锅炉房，为小区业主生活的必备设备设施，那么是否一定为业主所有？业主是否可以要求开发商或物业公司移交给业委会自行处理？这在实践中都是存在争议的。
第四部分 业主委员会涉诉案件风险防范及对策
业主委员会在运作过程中会基于法律规定的不完善、不明确，基于自身组织机构的特点，决定了其在运作过程中会有诸多的风险。为了使得业主委员会能防范风险，建议业主委员会能有自己健全的组织机制、自身运行合法合规，且自始至终保持为全体业主利益服务的宗旨，保障小区业主的实体权利和程序权利，建议在律师的指导下合法合规运行才是安身立命之本。