抵押合同最高法院权威观点二十条

一．抵押权人不得请求非主债务人的抵押人直接清偿债务
【案例】
中国长城资产管理公司济南办事处与中国重汽集团济南卡车股份有限公司、山东小鸭集团有限责任公司借款抵押合同纠纷案（最高人民法院[2007]民二终字第25号民事判决书）
【裁判摘要】
抵押担保是物的担保。在抵押人不是主债务人的情况下，抵押权人可以请求拍卖、变卖抵押财产优先受偿，但不得请求抵押人直接承担债务人的债务。
二、抵押权行使的范围及其诉讼时效
【案例】
中国东方资产管理公司武汉办事处与平安信托投资有限责任公司、中国平安人寿保险股份有限公司、武汉农村商业银行股份有限公司、北京王府井百货商业物业管理有限公司和陆氏实业（武汉）有限公司借款担保合同纠纷案（最高人民法院[2011]民二终字第28号民事判决书）
【裁判要旨】
依照本院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第十二条规定，担保权人在担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后两年内行使权利的，法院应予以支持。该规定表明只要诉讼时效没有届满或完成，法院对抵押权人行使抵押权的诉讼请求就理应支持。
本案的抵押担保有效，东方资产公司可以对抵押的房屋行使抵押权，可以主张对抵押物的拍卖、变卖款享有优先受偿权，买受人不可以用其取得房屋的所有权来对抗抵押权。
东方资产公司基于对抵押物的支配权，仅可以主张其对抵押物上的权利，不能依据抵押物而主张王府井公司、平安信托公司、平安人寿公司、武汉农商行承担连带担保责任。
三．抵押权人对有效抵押下的相关财产依法享有追及权
【案例】
新疆三山娱乐有限公司、三山国际房地产发展有限公司与中国农业银行新疆维吾尔自治区分行营业部、北大资源集团有限公司金融借款合同纠纷案（最高人民法院[2012]民二终字第113号民事判决书）
【裁判要旨】
新疆北大资源公司以三山广场有关房产作为抵押财产与农行新疆分行营业部签订抵押合同时，所涉相关抵押财产所有权登记在新疆北大资源公司名下，新疆北大资源公司以此设定抵押担保并依法办理了抵押登记手续，并不违反法律规定，该抵押应为有效，农行新疆分行营业部对于所涉抵押物依据合同约定享有相应的优先受偿权。
抵押权系为确保债务清偿为目的，债权人对债务人或者第三人所有的特定财产所享有的宣接支配和排他的权利。抵押权本质上是“对物”的权利，而非“对人”的权利。因此，一旦抵押权依法设定，债权人即对抵押财产享有了排他的优先受偿的权利，只要抵押权人未表示同意放弃抵押权的．抵押财产不论是基于抵押人的自由转让行为，还是基于司法执行行为等导致变动，抵押权人均可基于有效的抵押权追及抵押财产行使权利。
四. 作为抵押物的房地产，在借款合同到期之后一直处于升值状态，抵押人的实际损失并未增加，银行迟延行使抵押权在增加抵押人利息损失的同时也使抵押人因抵押物增值而受益，根据损益相抵规则，抵押人仍应承担给付利息责任
【案例】
中国农业银行股份有限公司锦州锦兴支行与锦州胡宝塑业有限公司金融借款合同纠纷案（最高人民法院C2013]民二终字第57号民事判决书）
五. 因抵押权人对抵押物行使优先受偿权的拆迁补偿金已支付给抵押人，客观上已无实现的可能的，人民法院不能支持当事人行使优先受偿权
【案例】
中国信达资产管理公司哈尔滨办事处与哈尔滨市城市建设投资集团有限公司、黑龙江雅美食品加工有限公司、哈尔滨大地农业有限公司借款合同纠纷案（最高人民法院[2008]民二终字第116号民事判决书）
六．代偿行为属于义务性质
【案例】
福建省闽江房地产开发公司与福建佳盛投资发展有限公司，原审第三人福州商贸大厦筹备处案外人执行异议之诉纠纷案（最高人民法院[2012]民二终字第138号民事裁定书）
【裁判要旨】
最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十七条第一款规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”该条文申受让人行使代偿行为的性质属于义务而非权利或者前置程序的性质。
七. 抵押期间转让抵押财产，受让人代为请偿债务的，虽未经抵押权人同意，抵押转让合同有效
【案例】
重庆索特盐化股份有限公司与重庆新万基房地产开发有限公司土地使用权转让合同纠纷案(最高人民法院[2008]民一终字第122号民事判决书）
【裁判摘要】
一、根据《物权法》第191条、《担保法》第49条的规定，抵押期间抵押人转让抵押物，应当通知抵押权人并经抵押权人同意，否则转让行为无效。但《物权法》第191条以及最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第67条还同时规定，未经通知或者未经抵押权人同意转让抵押物的，如受让方代为清偿债务消灭抵押权的，转让有效。即受让方通过行使涤除权涤除转让标的物上的抵押权负担的，转让行为有效。上述法律、司法解释的规定，旨在实现抵押权人、抵押人和受让人之间的利益平衡．既充分保障抵押权不受侵害，又不过分妨碍财产的自由流转，充介发挥物的效益。
二、根据《物权法》第15条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立市生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该规定确定了不动产物权变动的原因与结果相区别的原则。物权转让行为不能成立，并不必然导致物权转让合同无效。
八． 抵押人在担保书中承诺以担保书开具后续进财产列入抵押的，抵押有效，抵押权人可以就此行使抵押权
【案例】
中国人民银行防城港市中心支行与防城港星港假日酒店等借款合同抵押担保纠纷案（最高人民法院[2002]民二提字第6号民事判决书）
九．抵押人援引《担保法》第49条第1款规定提起诉讼主张确认转让行为无效的，在确保抵押权实现的前提下，其诉讼请求应当驳回
【案例】
百花公司诉浩鑫公司买卖合同纠纷案（贵州省高级人民法院二审民事判决书）
【裁判摘要】
一、根据《担保法》第49条第1款和《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第67条，在未通知抵押 权人和未告知受让人的情况下，抵押人转让已办理登记的抵押物，只要抵押人在转让后向抵押权人清偿了债务，或者受让人在得知受让物上有抵押权后代抵押人清偿了债务，使物上设定的抵押权消灭，转让行为仍可以有效。
二、能够援引《担保法》第49条第1款规定来主张转让行为无效的，应当是合法权益受到损害的抵押权人或者受让人，不是不履行此款规定通知、告知义务的抵押人。抵押人提起诉讼主张确认转让行为无效的，在确保抵押权实现的前提下，其诉讼请求应当驳回。
十．抵押人在未通知抵押权人的情形下将已办理抵押登记的抵押物转让的，受让人的权利不得对抗抵押权，由此造成的损失由抵押人负责
【案例】
郑州市电通公司与中国华融资产管理公司郑州办事处等抵押借款合同纠纷上诉案（最高人民法院[2001]民二终字第106号民事判决书）
十一．土地管理部门认为案涉土地存在“依法限制土地权利的”情形而决定暂缓登记，该种情形应认定属于不符合登记条件的情形，而非属于“因登记部门的原因致使其无法办理抵押物登记”的情形
【案例】
马晶与东方集团财务有限责任公司、黑龙江省龙腾房地产综合开发有限公司借款合同纠纷案（最高人民法院[2012]民四终字第12号民事判决书）
十二. 双方当事人约定以明确的房产作为担保物设定担保的，虽未按约定办理他项权利证书，不影响担保人承担担保责任
【案例】
武汉人和房地产开发有限公司与王耿、中电科技（南京）电子信息发展有限公司、湖北中南投资集团股份有限公司债务纠纷案（最高人民法院民事判决书）
十三．抵押权善意取得的认定
【案例】
广东发展银行股份有限公司佛山分行与东莞市恒顺融资担保有限公司、东莞市恒生实业有限公司、庾志坚借款合同纠纷再审案（最高人民法院民事判决书）
【裁判要旨】
虽然办理房地产转让登记文件的真实性被否定，且欠缺必须提交的文件而导致房屋转让登记行为被法院确认为无效，但该行政判决没有否定房产的买卖行为，也没有否定就该房屋办理的抵押登记行为。如果抵押人确已支付对价且为善意，仅因登记手续存在瑕疵，其补办登记手续后即依据所有权善意取得制度成为有处分权人，抵押权应为有效。如果买卖关系并不存在或者并非出于善意，则抵押人为无处分权人，抵押权人亦可善意取得抵押权，抵押权仍为有效。
十四．担保人不承担民事责任，银行工作人员滥用职权违法发放贷款形成损失，在没有证明抵押人参与犯罪或者对该犯罪行为知情并仍然提供抵押担保的情况下，要求抵押人承担民事责任没有法律
【案例】
中国农业银行股份有限公司岫岩满族自治县支行与兰翎、鞍山万兴隆岩田木业有限公司借款、抵押合同纠纷案（最高人民法院[2013]民二终字第51号民事判决书）
十五．地上建筑物所有权转移后就其占用范围内土地使用权单独抵押属无权处分，土地使用权抵押无效
【案例】
中国信达资产管理公司西安办事处与陕西省粮油食品进出口公司西安中转冷库、陕西省粮油食品进出口公司借款担保合同纠纷上诉案（最高人民法院[2007]民二终字第222号民事判决书）
【裁判摘要】
根据《城市房地产管理法》第31条的规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。《城市房屋权属登记管理办法》亦规定：“房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。”据此，房产转让人负有将所售房屋占用范围内的土地使用权移转给受让人的义务，受让人享有要求将所购房屋占用范围内的土地使用权移转给自己的权利。在土地使用权变更登记完成之前，转让人为登记的名义权利人，但受让人为实质权利人的，可以请求将土地使用权变更至自己名下。
十六． 在法律规定不明确或多个行政管理部门均有权对房地产办理抵押登记的情形下，当事人向其中一个有权登记机关申请并获准进行抵押登记，应认定该抵押合法有效
【案例】
恒丰银行股份有限公司龙口支行与青岛江南房地产开发公司借款抵押合同纠纷案（最高人民法院[2006]民二提字第21号民事判决书）
【裁判摘要】
申请抵押登记是物权人的权利，审查和登记是国家行政管理机关从事的公示行为。在法律规定不明确或多个行政管理部门均有权对房地产办理抵押登记的情彤下，当事人向其中一个有权登记机关申请并获准进行抵押登记，应依公示原则和公信原则认定抵押合法有效。
十七．当事人约定先办理抵押登记后签订主债权债务合同的，抵押登记不因其先于主合同债权成立而无效
【案例】
湖北莲花湖旅游发展有限责任公司与武汉世纪宏祥物业管理有限公司、湖北莲花湖物业有限公司借款担保合同纠纷案（最高人民法院[2012]民二终字第56号民事判决书）
【裁判要旨】
双方当事人之间明确约定先设定抵押权后订立主债权合同的，并不违反现行法律的禁止性规定，故当事人以抵押权从属于主债权，抵押权不能先于主债权设定为由，主张抵押无效的意见，不予支持。
十八．抵押合同不因系以查封落空财产设定抵押而无效
【案例】
中国银行股份有限公司辽宁省分行与大连银行股份有限公司等信用证垫款合同纠纷案（最高人民法院[2012]民提字第69号民事判决书）
【裁判要旨】
本案中，依据大连中院协助执行通知书，甘井子法院民事裁定书，以及送达至大连经济技术开发区土地办公室的协助执行通知书的记载，两级法院查封的均是星山公司31#小区土地。原审法院仅以大连经济技术开发区国土资源和房屋局，就法院函询出具的复函证明星山公司在大连经济技术开发区只有一宗土地；位于开发区30#小区，以及大连中院和甘井子法院在协助执行通知书和民事裁定书上所写查封31#小区土地是误写为由，径行认定大连中院和甘井子法院对星山公司在大连经济技术开发区30#小区的土地使用权已经进行了查封，缺乏事实和法律依据。原审法院以星山公司用以抵押的房产系法院查封财产为由，认定星山公司与中行辽宁分行签订的《国际结算融资业务抵押协议》无效，于法无据。
十九．事后抵押无效，抵押权人对于行使抵押权获得的价款没有优先受偿权，已取得该价款的，应依法予以返还
【案例】
中国光大银行与内蒙古包头华达合资卧具装饰厂、中国农业银行包头市青山区人民政府自由路办事处侵权纠纷上诉案（最高人民法院[2008]民二终字第135号民事判决书）
【裁判摘要】
所谓事后抵押，一般是指债务人有多个普通债权人，在清偿债务时，债务人与其中一个债权人恶意串通，将其全部或者部分财产抵押给该债权人。这种事后抵押的设定通常发生在债务人业已陷入支付危机、濒临破产、其财产已经不足以清偿全部债务的情况下。设定事后抵押必然导致其降低或者丧失了履行其他债务的能力，损害了其他债权人的合法利益。因此，这种事后抵押应认定为无效，抵押权人对于行使抵押权获得的价款没有优先受偿权，已经取得该价款的，应当依法予以返还。
二十．抵押合同中约定，贷款人与借款人协议变更主合同无须经担保人同意，担保人仍承担抵押担保责任的，该约定无效
【案例】
中国长城资产管理公司哈尔滨办事处与黑龙江华夏造纸有限公司、佳木斯金地造纸股份有限公司借款担保合同纠纷案（最高人民法院[2010]民二终字第72号民事判决书）
【裁判要旨】
虽然担保人与贷款人在《最高额抵押合同》中约定除展期和增加贷款金额外，贷款人与借款人协议变更主合同，无须经担保人同意，担保人仍承担抵押担保责任。但是，上述约定不能对抗《担保法解释》第39条规定的因主合同变更导致担保人法定免责的情形。贷款人以此为由要求担保人承担抵押担保责任的，人民法院不予支持。