编者按：2021年1月1日，《民法典》正式施行。与之配套，最高人民法院全面完成591件司法解释及相关规范性文件清理工作，新制定司法解释7件，修改司法解释上百件。基于此，系统地探讨法律规则变化对房地产及建设工程领域的影响以及有效应对措施，便显得尤为迫切。在此背景之下，威科先行邀请德恒律师事务所建设工程及房地产业务专委会撰写主题实务指引。该指引立足于法律实务，在体例上划分为土地取得与合作开发、建设工程施工合同、融资与担保、并购与重组、商品房买卖、租赁及持有经营、物业管理等七大部分，系统梳理相关法律规则的变化、重点提示所涉法律风险，为房地产企业风险防控提供详实建议。
住宅专项维修基金是购房者根据售房合同按国家规定的比例一次性缴纳的，用于日后对物业公共部位和设施设备进行维护的储备资金，发挥着住宅“医保金”和“养老金”的重要作用，关系到人民群众的居住幸福。
随着房地产市场发展和房价的上涨，维修资金规模也相应增长较快，随着住房制度改革后新建商品住房逐步老化，维修资金使用金额明显增加。相应的，广大业主对维修资金的使用、管理、结余等情况越来越关注。
我国有关物业维修基金的法律法规并不健全，甚至存在地方性条例与部门规章不一致的情况，《民法典》颁布施行后，对维修资金的使用筹集的表决比例作出了调整，而维修资金的其他法规规章的修订还相对滞后，因此本文将维修资金的问题，划分为历史沿革、权属交存、使用、筹集、监管、法律责任、常见争议七个方面，对维修资金的政策法规分别进行梳理，希望有助于分析维修资金的具体操作问题，有助于具体实务中全面准确适用相关政策法规。
一、关于维修资金的历史沿革
（一）维修资金，是在我国住房制度改革过程中建立，伴随着房地产市场的发展过程和立法进程，得以不断完善的一项制度，先后出台的有关政策法律如下表：
（二）《民法典》对维修资金的规定
《民法典》第六章“业主的建筑物区分所有权”第二百七十一条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”维修资金的规定同样属于第六章，笔者认为，《民法典》关于维修资金的规定同样适用于经营性用房等其他物业类型，只是目前的实际操作文件只有住宅类（《住宅专项维修资金管理办法》建设部、财政部令第165号），因此本文接下来将围绕住宅类物业进行梳理和对比研究。
二、维修资金的权属和交存
（一）维修资金的权属
（二）维修资金的交存义务人
（三）维修资金的交存标准
（四）维修资金的交存时限
三、维修资金的使用
（一）使用的表决程序
（二）维修资金的用途
四、维修资金的筹集
五、维修资金的监管
六、法律责任
除上述规定外，各地政府部门对专项维修资金普遍制定了一些管理办法和规定，发布时间比较新的有：
深圳市人民政府关于印发《深圳市物业专项维修资金管理规定》的通知（深府规〔2020〕8号）2020年11月1日实施；广州市住房和城乡建设局、广州市财政局关于印发《广州市物业专项维修资金管理办法》的通知（穗建规字〔2020〕40号）2020年10月1日实施；北京市住房和城乡建设委员会关于《北京市深化住宅专项维修资金管理改革实施方案》公开征求意见的公告（2021年4月22日至2021年5月22日），如有需要可具体检索了解。
七、相关案例
根据检索发现，维修资金常见的纠纷主要包括：侵占挪用、违规使用、用途异议、筹集困难等，以下为几个典型案例。
（一）违规侵占
1.个人侵占被判职务侵占罪：广东省湛江经济技术开发区人民法院(2020)粤0891刑初191号：被告人利用其经手、管理某某华府楼盘住宅专项维修资金的便利，将5470661.2元非法占为己有，犯职务侵占罪，被判处有期徒刑五年，并处没收个人财产五万元。
2.开发商侵占被判令返还：山东省济宁市兖州区人民法院(2020)鲁0812民初3294号：被告作为房屋开发商向33名原告出售房屋时代收了房屋维修资金243318元，依照建设部《》和《山东省住宅专项维修资金管理办法》的规定，建设单位在代收业主上述款项后应当及时到建设主管部门指定的商业银行开立维修资金专户缴存，而被告代收后未专户缴存已逾5年之久，且在具备缴存条件后仍未将该款交存至济宁市兖州区住房保障中心公共维修资金专用账户，被告的行为显属不妥，已侵犯了原告的财产所有权，并给原告造成了损失。法院判决被告返还原告33人房屋专项维修资金243318元并偿付资金占用期间的利息损失。
3.业主委员会成员侵占：四川省攀枝花市东区人民法院(2021)川0402民初1695号：被告宋某某作为得胜业委会原业主委员会主任，在选举产生新的业委会委员后拒不将其保管的业委会的收入款项移交新的业委会的行为，涉嫌犯职务侵占罪。依据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》“人民法院作为经济纠纷受理的案件，经审理认为不属经济纠纷而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检察机关”之规定，本案涉嫌经济犯罪，不属经济纠纷，依法应当驳回攀枝花市东区大渡口街道得胜商住大楼业主委员会的起诉。
4.行政机关不履行追缴职责：湖南省常德市武陵区人民法院(2017)湘0702行初76号: 追回挪用的住宅专项维修资金是被告应当主动履行的法定职责，且不受是否申请的限制，在原告提出了书面申请后，被告应当依法进行查核，按照《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，在接到申请之日起两个月内将处理结果作出书面回复，从原告2017年4月27日提出申请时起算，至起诉时止超过了两个月的法定期限，属于行政不作为，应确认违法。对原告的诉讼请求应当予以支持。但是否有挪用的事实，是否追缴应当由被告调查核实后予以处理并对原告予以答复，原告认为被告的答复不正确的再依法维权，人民法院在本案中不宜直接认定他人挪用了房屋维修资金。
5.行政机关不履行收缴职责：湖南省常德市武陵区人民法院(2018)湘0702行初2号：原告要求判决被告履行向常德市水榭花城部分业主收存没有缴齐缴足的维修资金及利息的法定职责，不属于《住宅专项维修资金管理办法》调整的范畴，明显不属于被告的权限范围。
6.业主知情权：上海市第二中级人民法院(2021)沪02民终2908号：业主以合理的方式行使知情权，应当受到法律保护。凌某系上海市虹口区景明花园小区的业主，其诉请要求查阅该小区业主委员会章程及本届业委会人员名单、物业服务合同、维修资金的筹集、使用情况、财务审计报告等，均属于业主知情权的范围。
7.个别业主对共有收益主张权利：天津市南开区人民法院(2021)津0104民初6013号：根据原告的诉讼请求其针对的是涉案小区电梯轿厢内外这一共有部分的使用、收益和处分等内容，本案为业主共有权纠纷。根据《》规定对改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动由业主共同决定，决定前款规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。而本案原告未提交证据证明其已征集符合规定人数且达专有部分占该建筑物总面积相应比例的其他业主签名同意，便以个人名义提起诉讼，要求对小区公共部分主张权利，故应根据《》第一百一十九条第一项规定，认定原告不符合起诉条件。
8. 商品房购销合同解除应返还维修资金：广西壮族自治区北海市中级人民法院(2021)桂05民终128号：孙某某虽未按上述规定将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户，但将房屋专项维修资金自愿或按约定交给了天隆物业公司代收，注明费用也是房屋专项维修资金，在此前提下孙发安与房屋开发商完成了房屋交接手续，而天隆物业公司自收取后至今未依规及时将维修资金交存到住宅专项维修资金专户中，一直由其公司保管及使用。现孙某某与案涉房屋开发商北海天隆房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》已经被发生法律效力的判决予以解除，房屋专项维修资金是附随于《商品房买卖合同》的，《商品房买卖合同》被解除，且案涉的房屋也已交付给房屋开发商北海天隆房地产开发有限公司，房屋专项维修资金亦未缴纳到相关单位所开立的专用账户中，故天隆物业公司应将尚存的房屋专项维修资金返还给孙某某。
9. 动用维修资金：上海市普陀区人民法院(2020)沪0107民初4267号：对于动用维修资金的一般维修项目，在被告业委会与建玮物业公司在先签署的《物业服务合同》中规定了需经被告业委会审核的流程，但原告电梯公司在本案中未能提交系争两次维修经被告审核同意的书面材料。其次，原告与建玮物业公司之间签署了《电/扶梯维修保养合同》，即使系争电梯维修非属该合同约定服务，依据原告陈述，其也是应建玮物业公司通知提供两次电梯维修，故原告的缔约相对方应为建玮物业公司。2016年度小区电梯维修事宜，均是由建玮物业公司向原告开具维修费发票，经小区业委会主任审核后，由建玮物业公司向原告支付维修费的方式履行。综上，在被告业委会未审核同意的情况下，本院依据合同相对性及在先惯例认定系争维修费的付款义务不应由被告承担。审理中，经本院多次释明，原告拒绝追加建玮物业公司作为本案共同被告，故本院对原告主张的维修费诉请无法支持。若原告认为权益受损，可另循合法途径主张。
通过以上规定和案例的梳理，可以看出维修资金在实际操作中还存在很多问题和不足之处，有待于各个地方的地方性法规做出更加细致的规定，也要依靠行政机关的严格监管，更需要业主、业主委员会、物业服务企业对维修资金的管理、使用、交存等问题能够本着共管、共益、透明、高效的原则来处理，让习近平总书记指出的“民法典实施得好，人民群众权益就会得到法律保障，人与人之间的交往活动就会更加有序，社会就会更加和谐”落到实处。
住宅专项维修基金是购房者根据售房合同按国家规定的比例一次性缴纳的，用于日后对物业公共部位和设施设备进行维护的储备资金，发挥着住宅“医保金”和“养老金”的重要作用，关系到人民群众的居住幸福。
随着房地产市场发展和房价的上涨，维修资金规模也相应增长较快，随着住房制度改革后新建商品住房逐步老化，维修资金使用金额明显增加。相应的，广大业主对维修资金的使用、管理、结余等情况越来越关注。
我国有关物业维修基金的法律法规并不健全，甚至存在地方性条例与部门规章不一致的情况，《民法典》颁布施行后，对维修资金的使用筹集的表决比例作出了调整，而维修资金的其他法规规章的修订还相对滞后，因此本文将维修资金的问题，划分为历史沿革、权属交存、使用、筹集、监管、法律责任、常见争议七个方面，对维修资金的政策法规分别进行梳理，希望有助于分析维修资金的具体操作问题，有助于具体实务中全面准确适用相关政策法规。
一、关于维修资金的历史沿革
（一）维修资金，是在我国住房制度改革过程中建立，伴随着房地产市场的发展过程和立法进程，得以不断完善的一项制度，先后出台的有关政策法律如下表：
（二）《民法典》对维修资金的规定
《民法典》第六章“业主的建筑物区分所有权”第二百七十一条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”维修资金的规定同样属于第六章，笔者认为，《民法典》关于维修资金的规定同样适用于经营性用房等其他物业类型，只是目前的实际操作文件只有住宅类（《住宅专项维修资金管理办法》建设部、财政部令第165号），因此本文接下来将围绕住宅类物业进行梳理和对比研究。
二、维修资金的权属和交存
（一）维修资金的权属
（二）维修资金的交存义务人
（三）维修资金的交存标准
（四）维修资金的交存时限
三、维修资金的使用
（一）使用的表决程序
（二）维修资金的用途
四、维修资金的筹集
五、维修资金的监管
六、法律责任
除上述规定外，各地政府部门对专项维修资金普遍制定了一些管理办法和规定，发布时间比较新的有：
深圳市人民政府关于印发《深圳市物业专项维修资金管理规定》的通知（深府规〔2020〕8号）2020年11月1日实施；广州市住房和城乡建设局、广州市财政局关于印发《广州市物业专项维修资金管理办法》的通知（穗建规字〔2020〕40号）2020年10月1日实施；北京市住房和城乡建设委员会关于《北京市深化住宅专项维修资金管理改革实施方案》公开征求意见的公告（2021年4月22日至2021年5月22日），如有需要可具体检索了解。
七、相关案例
根据检索发现，维修资金常见的纠纷主要包括：侵占挪用、违规使用、用途异议、筹集困难等，以下为几个典型案例。
（一）违规侵占
1.个人侵占被判职务侵占罪：广东省湛江经济技术开发区人民法院(2020)粤0891刑初191号：被告人利用其经手、管理某某华府楼盘住宅专项维修资金的便利，将5470661.2元非法占为己有，犯职务侵占罪，被判处有期徒刑五年，并处没收个人财产五万元。
2.开发商侵占被判令返还：山东省济宁市兖州区人民法院(2020)鲁0812民初3294号：被告作为房屋开发商向33名原告出售房屋时代收了房屋维修资金243318元，依照建设部《》和《山东省住宅专项维修资金管理办法》的规定，建设单位在代收业主上述款项后应当及时到建设主管部门指定的商业银行开立维修资金专户缴存，而被告代收后未专户缴存已逾5年之久，且在具备缴存条件后仍未将该款交存至济宁市兖州区住房保障中心公共维修资金专用账户，被告的行为显属不妥，已侵犯了原告的财产所有权，并给原告造成了损失。法院判决被告返还原告33人房屋专项维修资金243318元并偿付资金占用期间的利息损失。
3.业主委员会成员侵占：四川省攀枝花市东区人民法院(2021)川0402民初1695号：被告宋某某作为得胜业委会原业主委员会主任，在选举产生新的业委会委员后拒不将其保管的业委会的收入款项移交新的业委会的行为，涉嫌犯职务侵占罪。依据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》“人民法院作为经济纠纷受理的案件，经审理认为不属经济纠纷而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检察机关”之规定，本案涉嫌经济犯罪，不属经济纠纷，依法应当驳回攀枝花市东区大渡口街道得胜商住大楼业主委员会的起诉。
4.行政机关不履行追缴职责：湖南省常德市武陵区人民法院(2017)湘0702行初76号: 追回挪用的住宅专项维修资金是被告应当主动履行的法定职责，且不受是否申请的限制，在原告提出了书面申请后，被告应当依法进行查核，按照《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，在接到申请之日起两个月内将处理结果作出书面回复，从原告2017年4月27日提出申请时起算，至起诉时止超过了两个月的法定期限，属于行政不作为，应确认违法。对原告的诉讼请求应当予以支持。但是否有挪用的事实，是否追缴应当由被告调查核实后予以处理并对原告予以答复，原告认为被告的答复不正确的再依法维权，人民法院在本案中不宜直接认定他人挪用了房屋维修资金。
5.行政机关不履行收缴职责：湖南省常德市武陵区人民法院(2018)湘0702行初2号：原告要求判决被告履行向常德市水榭花城部分业主收存没有缴齐缴足的维修资金及利息的法定职责，不属于《住宅专项维修资金管理办法》调整的范畴，明显不属于被告的权限范围。
6.业主知情权：上海市第二中级人民法院(2021)沪02民终2908号：业主以合理的方式行使知情权，应当受到法律保护。凌某系上海市虹口区景明花园小区的业主，其诉请要求查阅该小区业主委员会章程及本届业委会人员名单、物业服务合同、维修资金的筹集、使用情况、财务审计报告等，均属于业主知情权的范围。
7.个别业主对共有收益主张权利：天津市南开区人民法院(2021)津0104民初6013号：根据原告的诉讼请求其针对的是涉案小区电梯轿厢内外这一共有部分的使用、收益和处分等内容，本案为业主共有权纠纷。根据《》规定对改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动由业主共同决定，决定前款规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。而本案原告未提交证据证明其已征集符合规定人数且达专有部分占该建筑物总面积相应比例的其他业主签名同意，便以个人名义提起诉讼，要求对小区公共部分主张权利，故应根据《》第一百一十九条第一项规定，认定原告不符合起诉条件。
8. 商品房购销合同解除应返还维修资金：广西壮族自治区北海市中级人民法院(2021)桂05民终128号：孙某某虽未按上述规定将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户，但将房屋专项维修资金自愿或按约定交给了天隆物业公司代收，注明费用也是房屋专项维修资金，在此前提下孙发安与房屋开发商完成了房屋交接手续，而天隆物业公司自收取后至今未依规及时将维修资金交存到住宅专项维修资金专户中，一直由其公司保管及使用。现孙某某与案涉房屋开发商北海天隆房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》已经被发生法律效力的判决予以解除，房屋专项维修资金是附随于《商品房买卖合同》的，《商品房买卖合同》被解除，且案涉的房屋也已交付给房屋开发商北海天隆房地产开发有限公司，房屋专项维修资金亦未缴纳到相关单位所开立的专用账户中，故天隆物业公司应将尚存的房屋专项维修资金返还给孙某某。
9. 动用维修资金：上海市普陀区人民法院(2020)沪0107民初4267号：对于动用维修资金的一般维修项目，在被告业委会与建玮物业公司在先签署的《物业服务合同》中规定了需经被告业委会审核的流程，但原告电梯公司在本案中未能提交系争两次维修经被告审核同意的书面材料。其次，原告与建玮物业公司之间签署了《电/扶梯维修保养合同》，即使系争电梯维修非属该合同约定服务，依据原告陈述，其也是应建玮物业公司通知提供两次电梯维修，故原告的缔约相对方应为建玮物业公司。2016年度小区电梯维修事宜，均是由建玮物业公司向原告开具维修费发票，经小区业委会主任审核后，由建玮物业公司向原告支付维修费的方式履行。综上，在被告业委会未审核同意的情况下，本院依据合同相对性及在先惯例认定系争维修费的付款义务不应由被告承担。审理中，经本院多次释明，原告拒绝追加建玮物业公司作为本案共同被告，故本院对原告主张的维修费诉请无法支持。若原告认为权益受损，可另循合法途径主张。
通过以上规定和案例的梳理，可以看出维修资金在实际操作中还存在很多问题和不足之处，有待于各个地方的地方性法规做出更加细致的规定，也要依靠行政机关的严格监管，更需要业主、业主委员会、物业服务企业对维修资金的管理、使用、交存等问题能够本着共管、共益、透明、高效的原则来处理，让习近平总书记指出的“民法典实施得好，人民群众权益就会得到法律保障，人与人之间的交往活动就会更加有序，社会就会更加和谐”落到实处。