浅论房企破产中购房者优先受偿权的清偿顺位及清偿条件

内容摘要
近年来，房地产企业破产在破产领域的“热度”居高不下，不仅是因为该类案件数量较多，更因为房企破产中债权人的种类复杂、人数众多。其中对购房者优先受偿权的保护是司法实践过程中的重点和难点，购房者人数虽众，但在资金实力、抗风险能力等方面都难以与房地产企业、建设工程承包方、金融贷款机构相对抗，故而时常处于破产程序的弱势地位。如何通过法律保障购房者权益，同时兼顾其他债权群体的利益是目前房企破产的核心问题之一，针对破产房企的情况不同，购房人有选择地主张房屋交付请求权或价款返还请求权也是法律关注的重点。
关键词
房企破产 购房者优先受偿权 实质公平
一、问题的产生
民众生活的幸福指标很大程度上取决于对其基本生存条件的满足程度，因而购房、住房成为社会重点关注的民生问题之一。近年来，由于国家对市场经济的调控力度逐渐加强，房地产行业受到了剧烈的冲击，破产房企比比皆是。在房地产企业破产的过程中，经常因企业有限财产与巨额负债的差距，会滋生购房人、建设工程施工方、抵押债权人等债权群体的冲突，如何对所有债权平等的清偿，成为实务过程中的重点和难点。购房人群体人数虽众，但由于其资金体量较小，缺乏相关的专业知识，抗风险能力、信息收集能力都远不如房地产开发企业、工程承包方、金融机构，从而在整个破产程序中处于弱势地位。在2023年4月20日开始施行的《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（简称“《权利保护批复》”或“《批复》”）中明确规定：在房屋有交付可能性的前提下，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款（或在一审法庭辩论终结前已补足支付全部价款的），其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权；在房屋不能交付或无交付可能性的情况下，其价款返还请求权亦优先于上述债权。《权利保护批复》明确了商品房消费者在房地产开发企业进入破产清算或破产重整程序时的最优先受偿地位，但同时由于其权力实现的限制条件较多，在实践的过程中，因房地产开发企业与商品房消费者之间普遍存在较大矛盾，难以得到有效的沟通，其实际履行仍存在不确定性。
二、关于《批复》实践过程中可能出现的难点的一些猜想
在《权利保护批复》未施行前，部分学者在法理层面引入公平清偿理论对购房者优先权的权力性质、权利位阶进行论证，以求实现司法对社会中实质弱者生存利益倾斜保护的正当性[丁国峰,王露.房地产企业破产视域下购房者权益优先保护的法理阐释与制度构建[J].合肥工业大学学报(社会科学版),2023,37(01):122-130.]；部分学者采用将购房者分为预告登记、“网签”、未预告登记且未“网签”等情形分别分析各类商品房购房者主体如何行使优先受偿权。[石一峰.房地产企业破产中购房者权益的保护[J].法学,2022(12):123-135.]但随着《批复》的施行，其中除限制权利主体身份外，主要关注房款对价支付情况和支付的时间节点，即暂且可将购房者分为两类：未支付全部房款的、已支付全部房款的。关于实践中是否存在签订合同但未支付定金的情形，其不符合行业规范，暂不予考虑。
1.容易引发各类债权人群体之间的对立对抗
《民法典》明文规定物权具有优先于债权的效力，消费者与房地产开发企业签订的商品房买卖合同而取得的房屋交付请求权或价款返还请求权本质上属于债权范围，而建设工程优先受偿权、抵押权属于法律明确规定的物权。《批复》突破了物权优先原则，使购房者优先受偿权优先于建工优先权、抵押权等物权受偿，虽符合为保护特定主体利益做出的例外价值选择，但其对担保物权效力的削弱是不可逆的且因为《批复》在法律效力位阶上属于司法解释，其并不具有做出打破物权优先原则的例外规定的效力[程啸.民法典物权编担保物权制度的完善[J].比较法研究，2018(2)：52-65.]。况且企业进入破产，无论处于清算程序或是重整程序，企业的资产都是固定的，在负债远大于资产的情况下，各债权人必将会努力争取个人的利益，对于最优先受偿的消费者购房户债权人组，如果没有明确的法律规定，极易导致其优先受偿的地位无法保证，管理人做出的分配方案、重整方案无法过会，最终导致企业进入不可逆的破产清算程序，这既与维护社会稳定、保障基本民生的政策相违背，也不利于金融市场投资、影响经济发展，更无法解救深陷破产企业“围城”中的各债权人，最终可能导致社会层面较大的“维稳”压力。
2.补交剩余房款难度较大
房地产企业的破产大都是因为资金链断裂，工程进度款难以支付、建设工程难以为继，最终导致开发楼盘烂尾、企业破产。“烂尾楼盘”可能存在负债金额较大、难以复工续建、原施工建筑老化等各类问题，为保障基本民生问题，中央政治局会议提出“保交楼，稳民生”的概念，并推出保交楼专项借款、专项贷款的借贷模式以保证”烂尾楼盘“复工续建。其中部分房企已经进入破产程序，对于未支付全部价款的商品房消费者，按照《批复》，如房屋具有交付可能性的，其可以在支付全部房款的条件下行使房屋交付请求权，但其实行起来有三个难点：一是因“烂尾楼盘”普遍存在房屋不能按时交付的情形，购房人对房企的信誉已很难相信；二是一般的商品房购房人因资金问题，在购买房屋时会选择按揭（办理房屋预抵押登记）的形式以支付全额购房款，对于已支付部分房款但未办理按揭贷款的购房人来说，在未看到房屋交付期望，却因《批复》要行使房屋交付请求权必须支付全部房款而被迫办理预抵押登记，无疑会增加购房人的经济压力，这与倾斜保护弱者权利的权力本质相违背；三是因破产程序属于非诉程序，《批复》关于补交剩余房款的时间节点并不能很好地适用于破产程序中，购房人行使该权利亦不应贯穿于破产程序始终，倾斜保护弱者不证明完全不保护处于优势地位的房地产开发企业，房企若想完成楼盘的建设，资金的需求是第一位，其中预售房款占据的比例是较高的，购房人及时回款，住房的交付就能多一份保障，才能实现双方共赢的结果。综合以上三点原因，在破产程序中消费者购房户补交房款难度较大，在执行《批复》的过程中，极可能耗费房地产开发企业和对住房有真实需求的主体大量的时间精力，仍无法达到理想的结果。
3.对于商品房消费者购房主体的准确认定
商品房购房者，目前主要是根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（简称“《办理规定》”）第二十九条的规定进行界定，但在龙德置业有限公司破产清算一案中[王钦.房企破产中购房者的优先受偿权实现研究[D].内蒙古科技大学,2022.DOI:10.27724/d.cnki.gnmgk.2022.000438.]，对于购买多套住房的购房人优先权不予认定，法院认为购买多套住房的行为非属于为了满足自身需求而购买房屋，其购房行为不能构成一个合格的商品房消费者的主观能动行为，故而对其购房者优先受偿权不予认可。该案件的判决结果掺杂着对于购房人主观的判断，是《办理规定》第二十九条没有包含的，故而在实务操作过程中，判断购房者优先受偿权的主体标准不只是法律所规定的，还要依据案件的具体情况进行判断。对于不符合优先受偿标准的购房者，其对破产企业的债权极大可能被确认为普通债权、清偿率较低，按照这种模式清偿，很容易因不平衡的清偿率导致购房人群体内部产生矛盾，从而难以推进表决程序的进程，不能实现破产制度保护债权人、拯救危困企业的意义。
三、关于购房者优先受偿权实际履行的建议
购房者优先受偿权是否能被有理有据的应用于破产程序中，既取决于法治理论的支撑，也依赖于立法层面的落实。简而言之，面对当前房地产行业的经营现状，众多中小型房企纷纷进入破产程序，而又因为房地产开发项目涉及的法律关系纷繁复杂，各方主体之间利益交缠又相互冲突，要想有序地处理类似案件，首先要保证结果的实质公平，即通过确立购房者优先受偿权对弱势群体倾斜保护，突破债权平等原则的局限性的方式对清偿顺位本应在物权后的债权得到公平受偿，从而避免群体性事件的发生。这是社会稳定的要求，也是法律探索进步的必经之路。
1.明确购房者优先受偿权的上位法依据
虽然《批复》已经明确商品房消费者优先受偿权，但因司法解释无法突破《民法典》规定的物权优先原则，其依旧不能作为倾斜保护弱者、实现公平清偿的例外。在房地产企业破产中，建设工程优先受偿权、抵押权均在《民法典》《企业破产法》及其相关司法解释中被规定为优先受偿的债权。在司法实践中，虽对购房者优先受偿权的保护已得到广泛的认可，但由于缺少法律依据，若使其优先于建设工程优先受偿权、抵押权获得清偿即可能造成抵押权效力的减损，法律的威严有所缺失。只有在法律层面规定购房者优先受偿权制度，才能使权利的行使有所凭依，但同时也应注意到法律的修订非最高国家权力机关不能行使，其所发布的法律法规都是反复雕刻、精益求精，目前的购房者优先受偿权制度仍难尽美，无法达到法律“行为准则”的要求，也可以由最高国家权力机关授权最高国家行政机关出台相关的行政法规，在施行过程中逐步完善相关规定，最后再纳入上位法的范畴中。
2.倾斜保护非过度保护，保障各主体之间的利益平衡
购房者优先受偿权基于双方合法有效的商品房买卖合同和相应对价的支付，属于双方民事法律行为，且法律未规定其非公示不能生效的要件，这就决定了该优先受偿权不具有公开性，很容易侵害到其他破产债权人的利益。但为了保障公民基本生存权、实现债权分配的实质公平，法律理应对消费者购房行为优先保护，但应当限制其优先受偿的范围，以防止侵权行为的发生。由于“资不抵债”，房地产企业被迫进入破产，在债务人资产固定且不能完全清偿其所负担的债务时，清偿顺序就显得尤为重要。购房人优先受偿权作为除破产费用和公益债务外最优先保障的权利，优先受偿的范围应予以严格限制。通常而言，商品房消费者对破产房企的债权分为三部分：购房款本金、利息、违约金，购房者如已行使房屋交付请求权或对购房款本金全部受偿，仍主张对利息及违约金优先于其他债权受偿的，因其会严重损害其他债权人利益，激起债权人群体的矛盾，不应对该主张予以支持。其同理可以参照2002年施行现已失效的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第三款规定建设工程优先受偿权不包含承包人因发包人违约造成的损失，即不包含违约金。
依本文所述，并结合司法实践的经验，购房者优先受偿权的受偿范围为仅限购房款本金，对于由此产生的利息、违约金、维修基金等其他损失应归为普通债权按序受偿。通过对权利主体、权力范围的严格控制，减小因倾斜保护造成的影响，以达到各债权人群体之间的平衡，实现债权清偿的实质公平。
3.细化消费者购房户主体的认定条件
消费者购房户是消费者以居住为目的，签订商品房买卖合同并已经支付合同约定总价款的50%以上的。因而保护购房者的生存权及维护商品房买卖实质公平是购房者优先受偿权的本质，优先权的实行必然伴随着严格的限制条件，防止过度侵犯他人权益事件的发生。第一，购房主体是“自然人”，严格限制主体的原因在于法人和其他组织相对于自然人有着较为完善的抗风险体系且其并不存在生存利益的考量，不能作为倾斜保护的对象。第二，购买房屋的目的适用于居住，但凡以营利为目的的商业行为都不能适用购房户优先受偿权，就上文举例的“龙德置业有限公司破产清算案”中购房人一次购买多套房产的，显然超出了居住的需求；同样若购买豪宅、别墅的亦不能认为其仅以满足自身居住的目的。在认定该条件时，要结合房屋的面积、价格、坐落、购房人名下是否有同区（同不设区的市）的房产等因素综合考量。第三，从合同履行的角度讲，价款支付比例也在很大程度上决定了合同双方履行合同的意愿，有的学者认为购房人优先权的适用对象应当包括支付50%以上价款的购房人，该比例符合《办理规定》的条件，亦可以表明其愿意诚信履行合同义务，主观方面持善意的态度，其理应享有购房者优先受偿权。当然，对于三方协议、以房抵债的合同，应经过各方严格审查，如该合同使破产企业资产有所贬损即有撤销理由的，优先受偿就无从谈起了。
四、结语
购房者优先受偿制度是破产程序中重要的制度安排，其主要目的虽然是保障购房者基本权益、提高购房者消费信心，但同时也能保证房地产市场有序健康地发展，摒弃不良的交易行为。由于房企破产有鲜明的时代特征和相似性，在司法实践中常常具有法律关系错综复杂、债权人人数众多、债权种类繁复的特性，导致破产程序根据现行的法律难以快速推进，久拖不决对各方当事人都不利，而购房者作为其中的弱势群体，却要享有最优先的受偿顺位，这就导致如果没有相应的法律，就难论证其在法律层面的可执行性，购房者的权益便难以保障。作为企业重获新生、隔离并解决债权债务关系的手段，破产法要实现终局性地化解当事人的纠纷[陈夏红.破产法的宪法根基[J].法学评论,2022(3):125-137.]，主要应平衡好破产程序中每个债权人群体的利益，这就要求在上位法完善购房者优先受偿制度时，要考虑到其他债权人的利益，严格限制其适用条件和适用范围，平等的对待破产程序中的每一份债权，做到实质意义上的公平。
参考文献
[1]丁国峰,王露.房地产企业破产视域下购房者权益优先保护的法理阐释与制度构建[J].合肥工业大学学报(社会科学版),2023,37(01):122-130.
[2]石一峰.房地产企业破产中购房者权益的保护[J].法学,2022(12):123-135.
[3]丁国峰,王露.房地产企业破产视域下购房者权益优先保护的法理阐释与制度构建[J].合肥工业大学学报(社会科学版),2023,37(01):122-130.
[4]石一峰.房地产企业破产中购房者权益的保护[J].法学,2022(12):123-135.
[5]陈夏红.破产法的宪法根基[J].法学评论,2022(3):125-137.