2022年房地产年终盘点十大关键词

2022年房地产
回望2022年，从“停贷潮”到“保交楼”，从“三道红线”到“三箭齐发”，从“救项目”到“救企业”，房地产行业经历了不平凡的一年。在此岁末年初之际，我们选取了十个关键词，回顾2022年房地产市场政策、法规、融资、营销等等方面的新变化，与读者共享。
关键词一：债务违约
自2021年恒大爆雷后，房企爆雷层出不穷。2022年，又有多家龙头房企出现流动性危机，房企债务违约现象愈演愈烈。2022年伊始，正荣地产发布公告，预计现有的内部资源可能不足以解决2022年3月即将到期的债务；4月，融创中国宣布，公司4月陆续到期的4笔美元债的利息，合计1.05亿美元，无法在相关的宽限期内进行利息偿还；旭辉集团5月份曾被选为示范性发债试点房企，11月即宣布暂停支付境外债所应付的本金和利息；除此之外，世茂集团、绿地控股、阳光城、富力集团、佳兆业、中南建设、中梁控股、奥园地产等等规模房企纷纷爆雷。
房企的集中爆雷也衍生了大量争议案件。项目烂尾现象增多，导致购房者解除买卖合同、逾期还贷纠纷增多；大量工程款和材料款无法支付，引发大量建设工程施工合同纠纷和买卖合同纠纷，商票纠纷逐渐成为焦点；与此同时，破产重整案件也大量增多。
尽管房企融资政策逐渐宽松、“三支箭”加速落地，但经营安全性较好的房企更易获得融资支持，对于已经爆雷的房企，流动性压力能否得到改善，目前尚未可知。
关键词二：停贷潮
2022年6月，景德镇恒大珑庭一份《强制停贷告知书》激起千层浪，并且迅速在全国范围内引发“停贷”浪潮，短短十几天已有数百个项目跟进，其中不乏融创、阳光城、正荣、奥园等头部房企项目。与此同时，最高人民法院（2019）最高法民再245号再审判决书在网络上引起热议：预售楼盘烂尾时，购房者是否有权通过“停贷”的方式维护自己的权益，一时之间成为社会关注的法律议题。
（2019）最高法民再245号案件中，中国建设银行股份有限公司青海省分行作为购房按揭贷款的出借人，要求购房者在《商品房预售合同》《借款合同》《抵押合同》均已解除的情况下，偿还按揭贷款。根据《商品房买卖纠纷司法解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”最高法认为，案件涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容来看，在商品房买卖合同中，购房者支付房款，开发商交付房屋；在商品房担保贷款合同中，银行将购房者所贷款项直接支付给开发商，开发商实际用款，购房者并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果购房合同正常履行，购房者取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。但开发商不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。最终，最高法驳回了建行的诉讼请求。
然而，上述判例与“停贷告知书”中的诉求实际上存在差异。若购房合同业已解除，购房者亦可解除贷款合同并停供断贷。但“停贷潮”中，大部分购房者尚未解除买卖合同，开发商的逾期交房，尚不能赋予购房者停供断贷的权利，在该种条件下，购房者需证明贷款银行在贷款合同中存在一定程度的违规或违约行为，才能为自己停供断贷的行为提供法律支持，以图不被定义为单方的违约行为，置自己于不利的地位。
关键词三：保交楼、稳民生
在烂尾楼频出和“停贷潮”爆发的背景下，2022年7月28日中共中央政治局会议首次提出“保交楼、稳民生”的工作任务，之后，全国多地积极响应，纷纷采取各种保交楼措施。
1）政府主导下，联动地方国有资本，成立专项纾困基金。中国信达资产管理股份有限公司联合河南中豫建设投资集团股份有限公司设立房地产纾困基金，规模100亿元左右，专项用于解决河南省问题楼盘的困境；湖北省资产管理有限公司与浙商资产管理有限公司联合设立50亿元纾困基金，加大对不良资产的处置力度；南宁轨道地产集团有限公司、南宁交通投资集团有限责任公司、南宁威宁房地产开发有限公司三家国企联合成立南宁房地产平稳基金，为一批已发生风险或濒临风险的楼盘纾困解难。
2）提供“保交楼”专项借款。9月22日，国家开发银行向沈阳市支付全国首笔“保交楼”专项借款，支持辽宁“保交楼”项目；11月24日，银保监会相关部门负责人表示，银保监会积极推动支持“保交楼、稳民生”，目前“保交楼”专项借款资金已基本投放至项目。
3）与此同时，房企自身也在积极展开自救，通过引进信托公司接管项目公司、由债权人收购优质项目、拍卖项目公司债权引入资金方等方式，积极复工复产，能否按时保质交付成为房企稳健经营的关键要素。
各地“保交楼”措施的落地，一定程度上改善了竣工交付的现状，2022年8-10月，房地产竣工面积降幅连续收窄[1]，“保交楼”工作初见成效，对于保障民生、恢复购房者信心具有积极作用。
关键词四：购房政策放松
除了供给侧政策放松外，需求侧政策松绑也在持续推进中。从上半年部分地方的试探性放松购房政策，到下半年各地更高频的放松，据克而瑞不完全统计，295个省市2022年出台595次房地产松绑政策[2]。
上海、北京、广州、杭州等重点城市在部分地区放松了购房条件，佛山、宁波、廊坊等地更是全面解除限购限售；重庆、天津、郑州、南宁等地下调公积金贷款或者商业贷款的首付比例，杭州、兰州、贵阳等地推行认房不认贷政策，支持改善性住房需求；沈阳、海南、石家庄等地推广“一人购房全家帮”的措施，即购房者可以提取直系亲属的公积金，用于支付购房款或偿还贷款；长沙、厦门、武汉等地通过减免税费、发放补贴等方式刺激购房需求。
2022年房地产市场整体销售情况低迷，叠加疫情和房企爆雷频出因素，市场信心处于低位，1-11月，商品房销售面积和销售额累计均为负增长，11月商品房销售面积累计降低23.3%，销售额累计降低26.6%[3]。为适应销售端的市场变化，购房政策逐步宽松也是应有之义，但居民的购房意愿能否真正提升，仍有待市场检验。
关键词五：带押过户
长期以来，二手房交易中，不动产登记部门均要求被抵押的不动产需解除抵押后才能过户，该限制增加了二手房交易成本、延长了交易时间，不利于二手房流通。《民法典》的出台，改变了抵押物转让的规则，抵押人转让抵押财产无需经过抵押权人同意，除非双方另有约定。因此，2022年起，诸多城市为了便利二手房交易，开始探索“带押过户”新政。二手房“带押过户”即存在抵押的房产，在不提前还清贷款的情况下，办理过户、重新抵押并发放新的贷款，实现用购房款还旧贷款（使用买方的购房资金来偿还卖方的银行贷款）。
北京、深圳、广州、南京、成都等多地地产新政中，均包含了“带押过户”政策，主要模式以“顺位抵押”和“双预告登记”为主。
1）“顺位抵押”系买卖双方签订二手房买卖合同，在选定的资金监管机构（如银行、公证机构）办理资金监管手续，对买方的购房款（包括首付款和银行贷款）进行监管。同时，买方向银行申请贷款，贷款审批通过后，买卖双方和买卖双方贷款银行共同线上申请“转移登记+抵押权变更登记+抵押权设立登记”合并办理，按顺位设立新的抵押权。买方贷款银行根据不动产登记部门推送的抵押登记证明发放贷款，资金监管机构用监管账户中的购房款偿还卖方银行贷款本金和利息。结清贷款后，卖方线上提交抵押注销申请，买方贷款银行的抵押权顺位相应向前，即由第二位升为首位抵押。最后，资金监管机构将资金监管账户余额划转给卖方。
2）“双预告登记”系买卖双方签订二手房买卖合同后，买方向银行申请贷款，买方贷款银行会同买卖双方，线上申请办理二手房转移预告登记及抵押预告登记。不动产登记部门根据买方贷款银行及买卖双方申请，完成“双预告登记”业务审核。买方贷款银行依据抵押预告登记结果足额放款，买方的首付款和银行贷款均直接存入买卖双方在提存协议中约定的资金提存账户中进行监管。买卖双方和买方贷款银行及时向不动产登记部门申请办理双预告登记转本登记。房产转移登记完成后，提存机构用提存账户中的购房款偿还卖方银行贷款本金和利息，结清贷款，卖方贷款银行或卖方本人提交抵押注销申请，不动产登记部门进行审核。
“带押过户”对于提高二手房交易的便捷性具有重要意义，但是尽管不动产登记部门开放了带押过户政策，由于相关配套机制的缺乏，银行在实践中往往考虑买方的还款能力，而对于带押过户的同意度较低，甚至在贷款协议中明确禁止购房者转让抵押物，带押二手房的流通阻碍仍然较大。
关键词六：三支箭
房企融资支持政策“三支箭”的概念，最早出现在2018年，分别对应信贷、债券、股权融资。2020年房企融资“三道红线”和银行涉房融资“两道红线”的出台，导致房企融资举步维艰，部分优质房企也频现流动性危机。2022年上半年起，房企信贷和债券融资限制逐步放松，2022年11月底，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会联合发布了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（以下简称“金融16条”），内容涉及开发贷、信托贷款、并购贷、保交楼、房企纾困、贷款展期、建筑企业贷款、租赁融资、个人房贷和征信等房地产上下游融资环节，从政策层面落实了房企融资支持。
“第一支箭”是信贷支持。“金融16条”实施以来，据不完全统计，近期有100多家房地产企业获得银行授信。从银行侧看，在已披露对房企授信总额度的银行中，工商银行、浦发银行、兴业银行以6550亿元、5300亿元和4400亿元，位列授信总额度的前列；从房企侧看，万科、龙湖、美的置业与绿城受到银行授信个数最多，均为8家银行；其次为碧桂园与中海，受到6家银行授信；再次为滨江集团，受到5家银行授信[4]。
“第二支箭”是债券融资支持。5月中旬，碧桂园、龙湖、美的置业、新城控股、旭辉被监管机构选定为示范房企，并在5-6月采用信用保护工具成功发行债券；8月以来，银行间交易商协会先后三次召开民营房企座谈会，探讨通过中债信用增进公司支持的方式帮助民营房企发行债券；11月以来，民企积极申请储架式注册发行，债券意向发行规模超千亿[5]，11月10日，银行间交易商协会宣布受理龙湖集团200亿元储架式注册发行，中债增进公司同步受理企业增信业务意向。
“第三支箭”是股权融资支持。11月28日，证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问时表示，证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，并自即日起施行。包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；恢复上市房企和涉房上市公司再融资；调整完善房地产企业境外市场上市政策；进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用；积极发挥私募股权投资基金作用等五方面内容。股权融资恢复后，已有30余家房企宣布配股或定向增发计划。
长期以来，在“房住不炒”的政策指导下，房地产政策趋于紧缩，2022年底，地产融资三箭齐发，成为近年来难得的激励政策，利好于房地产市场复苏。但受居民对于未来预期的影响，需求端持续低迷的状况并未得到有效改善，融资政策的放宽是否能真正解决房企的困境，仍有待观察。
关键词七：乡村振兴
自2017年10月第十九次全国代表大会首次提出乡村振兴起，乡村振兴便成为我国实现农业现代化、全面建设社会主义现代化国家的重要战略组成之一。2021年4月，《中华人民共和国乡村振兴促进法》正式颁布，明确各级人民政府应当将乡村振兴促进工作纳入国民经济和社会发展规划。
乡村振兴战略对于房地产行业探索新的发展途径具有积极意义。伴随着集体经营性建设用地入市政策的展开，符合规划条件的集体经营性建设用地的投资开发，如商业地产、产业地产、旅游地产等，将为房地产的投资建设开辟新的领域；集体经营性建设用地的融资与流通，也将为乡村振兴建设提供新的资金支持与发展路径。此外，乡村振兴战略要求各级政府协同推进乡村振兴战略和新型城镇化战略的实施，优化城乡基础实施、公共服务设施等布局，道路畅通、水利工程建设、电网和宽带网络建设、冷链物流系统、污染物处理等方面建设，乡村振兴基建将成为地产和基础设施建设领域新的机会点。
关键词八：保障性租赁住房REITs
2022年5月，国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，其中明确“推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展。对于在维护产业链供应链稳定、强化民生保障等方面具有重要作用的项目，在满足发行要求、符合市场预期、确保风险可控等前提下，可进一步灵活合理确定运营年限、收益集中度等要求。”同月，中国证监会办公厅、国家发展改革委办公厅联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》，其中指出，发起人（原始权益人）应当为开展保障性租赁住房业务的独立法人主体，不得开展商品住宅和商业地产开发业务；发起人（原始权益人）发行保障性租赁住房基础设施REITs的净回收资金，应当优先用于保障性租赁住房项目建设，如确无可投资的保障性租赁住房项目也可用于其他基础设施补短板重点领域项目建设。
2022年8月，首批保障性租赁住房REITs试点项目红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT正式上市，发行规模超30亿元。原始权益人分别为深圳市人才安居集团、厦门安居集团有限公司与北京保障房中心有限公司，系各地负责保障性租赁住房建设的公共单位，出租率均超过90%，资本化率总体处于4.6%-5.2%的区间，现金分派率在4%左右，能够满足投资人的需求。三单试点项目发行环节网下和网上认购倍数均突破百倍，受到市场的持续关注。
2022年10月，“二十大”报告再次强调“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，保障性租赁住房作为我国住房供应体系中的重要组成部分，对于满足居民的住房需求具有重大意义。引入保障性租赁住房REITs，能够进一步拓宽保障住房的资金来源，打通“募投管退”循环，盘活存量资产；同时，保障性租赁住房长期稳定的运营模式，也是公募REITs非常优质的底层资产，在解决居民住房困难的同时，也将成为探索房地产发展新模式的有效途径。
关键词九：轻资产运营
近年来，疫情冲击实体商业发展，房企自身融资困难，加之购房市场降温，原先房企高周转的发展模式已经难以适应当前的房地产形势，房企纷纷涌入轻资产赛道寻求新的发展空间。轻资产运营从建设周期角度分类，主要可以分为开发建设阶段和物业运营阶段。
1）开发建设阶段——房地产代建。早在上个世纪末，代建制便已悄然兴起，彼时代建制通常用于政府层面的投资项目。随着地产行业的发展，除政府代建外，又衍生出资本代建和商业代建模式，从传统住宅向写字楼、酒店、产业园区等领域探索。目前，代建行业已进入成熟发展阶段，包括万科、中海、保利、华润、朗诗、雅居乐等绝大多数头部房企已经布局代建领域。房企承接代建项目，可以减轻自身资金压力，并且充分发挥自身品牌优势，提高利润率；而在市场层面，房企纾困项目增多带来大量续建需求，国资及城投成为拿地主体以及保障性租赁住房发展带来大量政府代建需求，可见在未来的一段时间内，代建仍有较大的发展空间。
2）物业运营阶段。运营领域的轻资产项目范围较广，包括商业运营、产业园运营、酒店管理、文旅地产、养老地产等等，部分领域还在起步阶段，未来仍有较大的发展潜力。2022年，万达商管接手蓝色港湾和五棵松购物中心，在业界引起热议，业绩快报显示，万达商管总收入同比增长7.4%，其中，租金收入同比增长8%，万达广场的商铺出租率达到了98.7%；龙湖首个轻资产项目——龙湖爱加两江星悦荟于2022年5月正式开业；华润万象生活积极布局轻资产领域，2022年开业项目均为轻资产项目。2022年开业的轻资产项目高达118个，占全部开业项目的32%[6]。
关键词十：房地产发展新模式
2021年12月，中央经济工作会议部署首次提出“加强预期引导，探索新的发展模式”；2022年4月，证监会、国资委、全国工商联联合发布《关于进一步支持上市公司健康发展的通知》，强调“依法依规支持上市房企积极向新发展模式转型”；2022年5月，中国银保监会发布《关于银行业保险业支持城市建设和治理的指导意见》，提出“探索房地产发展新模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”；2022年10月28日，国务院关于金融工作情况的报告中提出，“保持房地产融资平稳有序，满足刚性和改善性住房需求，支持保交楼、稳民生，推动建立房地产发展新模式”。
近年来，房地产传统的开发销售发展模式受阻，探索地产发展新模式成为房企谋求自身发展、房地产行业平稳健康发展的必经之路。房企未来需结合住房需求转变和企业自身优势，积极探索租购并举、存量运营、物业管理、商业地产、产业园区、仓储物流、长租公寓、社区养老等等领域，实现企业从高周转向高质量模式转型，从而真正促进房地产行业的良性循环。
2022年地产行业经历了极为困难的一年，房企频繁爆雷、烂尾项目不断、销售额持续下降、“活下去”成为众多规模房企的共同目标。值得期待的是，在2022年底，“金融16条”“三支箭”助力房企融资、一、二线城市购房政策纷纷松绑，国务院副总理刘鹤重申房地产是国民经济的支柱产业，种种政策都为房地产行业复苏提供了条件。展望2023年，在“房住不炒”的整体政策导向下，房企逐渐告别高周转、高杠杆、高风险的传统发展途径，优质房企将迎来稳健发展的平台，租购并举的住房制度建设进一步提速，存量市场将会释放更多的发展机遇，期待房地产市场逐步回暖，房地产行业向新发展模式转型，推进平稳健康发展。
[1] 数据来自国家统计局，载国家统计局官网，http://www.stats.gov.cn/tjsj/。
[2] 数据来源：《2022年总结与展望|政策篇》，载克而瑞地产研究，https://mp.weixin.qq.com/s/lTxzRkcT5ShLai0uMLWZxA。
[3] 数据来自国家统计局，载国家统计局官网，http://www.stats.gov.cn/tjsj/。
[4] 数据来源：《“三支箭”：房企融资排行榜》，载中指研究院，https://mp.weixin.qq.com/s/DUYviWaUso4Zv-VUAoy9A。
[5] 数据来源：《“三支箭”开弓满月：5万亿资金救房企》，载中指研究院，https://mp.weixin.qq.com/s/xe1U0rzmbEK0gKsvySVYwQ。
[6] 数据来源：《同比减少近200个！2022年全国仅开业366个新mall》，载赢商网，https://mp.weixin.qq.com/s/ulRHWvXQysrVlPokzXtnw。