在露台上搭建的阳光房是不是违法建筑？

摘 要
随着社会经济的快速发展和生活品质的改善，带露台的房屋形态备受业主追捧和喜爱，同时这也是房开商销售房屋时的卖点。近年来，常见业主在露台上搭建阳光房，但露台性质较特殊，属于个别业主的专有部分还是整栋建（构）筑物内全体业主的共有部分，不能一概而论，故对于露台的使用问题一直存在争议。实践中，在露台上搭建的阳光房常因违反规划法而被认定为违法建筑，本文拟就在露台上搭建阳光房是否属于违建进行探讨。
关键词：露台、阳光房、违法建筑
01露台是什么？
露台属于整栋建（构）筑物的一部分。露台是什么？《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）第2.0.28条对露台的定义是：“设置在屋面、首层地面或雨蓬上的供人室外活动的有围护设施的平台”；《建筑工程建筑面积计算规范》3.0.27条规定：“露台、露天游泳池、花架、屋顶的水箱及装饰性结构构件，不计算建筑面积”。正因为我国的前述国家标准中明确规定露台不计算建筑面积，这也就能解释带露台的房屋何为如此受追捧了。
02露台权属到底归谁？
要论述在露台上加建、改建、扩建行为是否属于违法建设这一问题，应首先确定露台的权属性质：即露台到底属于整幢建（构）筑物内全体业主的共有部分还是属于个别业主所购特定房屋的专有部分？
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称：《建筑物区分所有权解释》）第二条第一款规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分：
（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；
（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；
（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”；该条第二款规定：“规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为前款所称的专有部分的组成部分”；该条第三款规定：“本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物”。
《建筑物区分所有权解释》第三条第一款规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分：
（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等……”
根据上述司法解释，笔者认为：露台要归属于个别业主的专有部分应同时满足下列条件：
一是规划上专属于特定房屋，即在设计、规划的图纸上，该露台便是专属于特定房屋的；
二是建设单位销售时已根据规划列入该特定房屋买卖合同中，即露台的权属已在特定的房屋买卖合同中做出了约定。
若不满足前述两个条件，则露台应属于整栋建（构）筑物内全体业主的共有部分，任何人不得擅自占用或改变规划用途，否则构成违法建筑和对业主权益的妨害。
03在露台上搭建阳光房是否需要办理规划许可手续？
阳光房，业主通常会搭建在建筑物的露台上，主要采用玻璃、金属材质搭建。建设工程是指土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程。建设工程活动包括新建、改建、扩建等活动。所谓新建，是指从基础开始建造的建设项目。所谓改建，是指不增加建筑物或建设项目体量，在原有基础上，为提高生产效率，改进产品质量，或改变产品方向，或改善建筑物使用功能、改变使用目的，对原有工程进行改造的建设项目，装修工程即是改建。所谓扩建，是指在原有基础上加以扩充的建设项目，对于建筑工程，扩建主要是指在原有基础上加高加层（需重新建造基础的工程属于新建项目）。
根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”之规定，以及《住宅室内装饰装修管理办法》第六条“装修人从事住宅室内装修装饰活动，未经批准，不得有下列行为：
（一）搭建建筑物、构筑物；
（二）改变住宅外立面；
……本条所列第（一）项、第（二）项行为，应当经城市规划行政部门批准”之规定，笔者认为，在露台上搭建建（构）筑物属于加建和改建行为，加建和改建属于建设活动，依法应办理建设工程规划许可，未经规划部门许可不得擅自在露台上进行加建、改建，不得擅自改变露台的原规划设计用途，否则有面临被行政处罚的风险。
04在露台上搭建的阳光房是否属于违法建筑？
1►业主在属于共有部分的露台上搭建阳光房
根据《中华人民共和国民法典》第二百七十一条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”之规定，对于属于共有部分的露台的利用或改变用途应由业主共同决定，如需对属于共有部分的露台进行改建、扩建，应根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，表决通过后方可实施。
同时，根据《云南省违法建筑处置规定》第二条：“本规定所称的违法建筑是指违反城乡规划管理法律、法规的建筑物、构筑物，包括城镇违法建筑和乡村违法建筑；城镇违法建筑是指在城市、镇规划区内未取得建设工程规划许可证……”之规定，以及《昆明市违法建筑处置办法》第三条“具有下列情形之一的，应当认定为违法建筑：
（一）城市、镇规划区内未取得建设工程规划许可或者未按照许可内容进行建设的；……（四）在合法建筑上擅自新建、搭建的”之规定，业主不得在合法建筑上擅自搭建，在城市规划区内进行建筑工程建设，须向规划部门申请建设工程规划许可，不得擅自变更原规划核实内容。
综上，如果业主拟在公共露台上加建、改建的，应按法定程序召开业主大会，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意方可有效，再由业主委员会向规划部门提出重新规划的请求，并通过消防部门的许可后，方可进行加建、改建。否则，将面临因妨害其他业主权益、违反规划法而被投诉、被行政部门处罚认定为违法建筑的风险。
2►业主在属于专有部分的露台上搭建阳光房
同理，在属于专有部分的露台上，业主同样不能擅自变更原规划批准的用途，若需搭建阳光房的，虽然无需取得其他业主的表决同意，但仍应依法办理建设工程规划许可并严格按照规划许可内容进行建设施工，否则也将面临被行政部门处罚、认定为违法建筑的风险。
除此之外，业主专有权的行使也是具有边界的，根据《中华人民共和国民法典》第二百七十二条：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”之规定，业主应在确保不违反规划、消防法律法规、不影响邻里他人、不改变原房屋结构、不违反管理规约、确保搭建构架安全的情况下进行搭建。
05律师提醒
若绝大多数业主都有封闭露台的愿望，须根据露台权属性质的不同，履行不同的决策、报审程序。露台在权属上属于业主共有的，应依法履行业主共同决策的程序后，再由业主委员会向规划部门提出重新规划的请求，并通过消防部门的许可后，方可进行加建、改建。如露台在权属上专属于特定业主，则应依法申办建设工程规划许可并严格按照规划内容建设施工，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。